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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）4月27日，南京國企安居建設(shè)集團(tuán)發(fā)布開展存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)公告，針對(duì)主城六區(qū)存量住房試行“以舊換新”，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價(jià)不高于所購新建商品住房總價(jià)的80%。

??4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起商品住房“換馨家”活動(dòng)，在全市推行房產(chǎn)“以舊換新”。活動(dòng)面向深圳市區(qū)域內(nèi)所有計(jì)劃出售二手商品住房并購買新建商品住房的換房人，參與活動(dòng)的房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)公司對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，居民售房款用于購買指定新房項(xiàng)目。至此，深圳也成為首個(gè)開啟“以舊換新”試點(diǎn)的一線城市。

??事實(shí)上，自2023年全國有超30城表態(tài)支持“以舊換新”以來，今年越來越多的城市也加入到購房“以舊換新”的行列。

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2024年4月28日，年內(nèi)至少已有廣東深圳，重慶，江蘇南京、蘇州、無錫、揚(yáng)州、徐州、太倉、啟東、南通海安，河南鄭州、新鄉(xiāng)，湖南長沙，安徽宣城，山東日照，江西南昌市南昌縣，浙江杭州市臨平區(qū)等17地推行了“以舊換新”相關(guān)政策或活動(dòng)。

??值得注意的是，去年江蘇徐州和太倉就已經(jīng)推行了購房“以舊換新”的相關(guān)政策及活動(dòng)，而今年初，兩城又發(fā)文表示延長和常態(tài)化房產(chǎn)“以舊換新”。

??三種模式支持“以舊換新”

??目前來看，各地支持鼓勵(lì)房產(chǎn)“以舊換新”主要有三種模式。

??一種是購房者、開發(fā)商和中介公司簽訂協(xié)議，購房者確定意向新房房源后，向房企繳納部分定金鎖定房源，中介公司優(yōu)先幫售舊房，在約定期限內(nèi)舊房出售則購房者可購買新房，未出售則開發(fā)商退還定金。

??目前，深圳、重慶、江西南昌市南昌縣、河南新鄉(xiāng)、浙江杭州市臨平區(qū)都采用了這種“幫賣”模式。

??另一種模式是由開發(fā)商或國資平臺(tái)收購舊房，業(yè)主用售房款購買指定的新房項(xiàng)目。如江蘇南京、南通海安、無錫、啟東、太倉，安徽宣城就采用了此模式，而這種方式今年以來也漸成住房“以舊換新”的主流。

??不過由開發(fā)商或國資平臺(tái)“兜底”的模式對(duì)舊房有一定的要求，比如舊有房屋所在區(qū)域、產(chǎn)權(quán)狀態(tài)等。如南京對(duì)存量住房的要求是：位于南京市主城六區(qū)（玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)）范圍內(nèi)，不含自建住房、商業(yè)、辦公、公寓等；存量住房應(yīng)成套、產(chǎn)權(quán)清晰，狀態(tài)為可交易（不存在抵押、擔(dān)保或查封等其他不可置換狀態(tài)）。

??再如鄭州試點(diǎn)階段收購的二手住房需滿足的條件包括但不限于：房齡不能超過15年，如有房貸需還清，要位于三環(huán)以內(nèi)等。

??除上述兩種支持房產(chǎn)“以舊換新”模式外，還有不少城市給予房產(chǎn)“以舊換新”稅費(fèi)優(yōu)惠、公積金貸款提額、流程性便利等支持，如湖南長沙，江蘇蘇州、徐州，山東日照。

??與此同時(shí)，河南鄭州和江蘇揚(yáng)州則是三種模式同時(shí)進(jìn)行。既有契稅補(bǔ)貼，又有中介、開發(fā)商都參與的市場(chǎng)化模式，還有國資入局收購。

??落地效果仍待觀察

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)“以舊換新”，一端是促進(jìn)二手房出讓，暢通舊房流通渠道；另一端是推動(dòng)商品房去化，幫助房企消化新房庫存。“賣一買一”既可滿足改善性住房需求，也能在一定程度上緩解房企庫存壓力，進(jìn)而重?zé)ǚ康禺a(chǎn)市場(chǎng)活力。

??不過，從實(shí)際操作看，房產(chǎn)“以舊換新”落地效果仍待觀察。

??一位在北京工作的楊先生坦言，自己一直想在江蘇老家給父母換套新房，但換房不同于換家電等消費(fèi)品，要考量的因素很多，除了看舊房換新的價(jià)格是否合適、補(bǔ)貼有多少，還要看可換新房的地段、房型、環(huán)境、交通、配套、生活習(xí)慣等，很難做到說買就買。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，根據(jù)目前各地“以舊換新”推進(jìn)情況和反饋情況看，存在一些潛在問題或矛盾點(diǎn)。一是，主要矛盾點(diǎn)聚焦在二手房評(píng)估價(jià)上。從業(yè)主或換房者角度看，擔(dān)心中介公司或評(píng)估公司把二手房?jī)r(jià)格壓得太低；而對(duì)于收購二手房的國企來說，其過高評(píng)估二手房，也會(huì)造成財(cái)政壓力增大或國有資產(chǎn)估值虛高等問題。二是，存在門檻限制。部分城市會(huì)從房齡等角度設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，這就導(dǎo)致其他一些二手房要參與此類活動(dòng)其門檻較高。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，盡管不少區(qū)域提出了購房“以舊換新”的政策導(dǎo)向，但仍處于政策探索階段，效果還需進(jìn)一步觀察。

??此外，易居研究院表示，目前房產(chǎn)“以舊換新”的問題在后續(xù)改革中可以更好得到解決。比如從評(píng)估角度看，可以采取多家評(píng)估公司聯(lián)合評(píng)估、錨定周邊市場(chǎng)二手房掛牌價(jià)和實(shí)際成交價(jià)、多次評(píng)估等方式進(jìn)行。而對(duì)于納入試點(diǎn)范圍的房源，后續(xù)可以設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)和劃分結(jié)構(gòu)，尤其是研究不同類型二手房收購后的再利用模式等。