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??商品住房“以舊換新”陣營再擴大，深圳成為全國首個正式推行“以舊換新”的一線城市。

??為加快商品住房流通，4月23日晚，深圳市房地產業協會與深圳市房地產中介協會聯合發布《開展我市商品住房“換馨家”活動》的通知（以下簡稱“通知”），宣布在全市推行房產“以舊換新”，活動將于5月1日正式啟動，為期1年。

??本次“換馨家”活動，旨在鼓勵房地產開發企業和中介機構積極參與，與計劃出售二手商品住房并購買新建商品住房的購房居民簽署協議，開展“賣舊+買新”的換房聯動。

??房地產開發企業對換房人意向購買的新房設定一定期限的“解約保護期”（建議不少于90天），中介機構優先推動換房人舊房交易，縮短交易周期。

??在協議約定期限內，舊房售出的，開發企業和換房人按約定繼續完成新房交易手續；舊房未售出的，開發企業和換房人按約定解除協議并無條件退款，換房人無需承擔違約責任。

??此外，活動還倡導房地產開發企業和中介機構通過聯動措施，切實降低換房人換房成本。對換房成功的，中介機構可在新房交付前為換房人提供租房傭金優惠等服務。

??“相比政府和國企，協會來推動‘以舊換新’是最合適的。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，“以舊換新”涉及的環節和主體比較多，無論是“賣一”還是“買一”，以及評估按揭擔保贖樓過戶，優惠政策享有等等，都需要兩個協會（以及政府）來通力合作。

??具體而言，一方面，中介機構和從業人員是聯通賣方和買方，新房和二手房的最佳載體，中介行業協會可以調動旗下中介機構的積極性。另一方面，房地產行業協會就能夠調動開發商參與的積極性，他們二者又與政府機構有密切的關聯，可以就推動房地產良性循環向政府部門建議一些優惠的政策。

??此外，李宇嘉還補充表示，“以舊換新”的關鍵是，舊房能不能賣得出去，無責退訂能不能按約定的時間落地，承諾的優惠能不能到位。“我建議相關的中介機構和參與的新盤項目能夠把具體的優惠明確的公示出來，比如完成賣就買新的中介費率可以降到多少，開發商的優惠能在市場促銷的基礎上，還能有多大的優惠等等。中介行業協會要加大信息披露和誠信管理，以確保這些優惠能夠落地。”

??值得一提的是，在深圳正式官宣房產“以舊換新”前一周，深圳房地產經紀機構樂有家宣布將聯合綠景地產旗下項目“綠景白石洲”，在深圳試點推廣房產“以舊換新”新模式。

??作為深圳首個“以舊換新”項目，4月20日~21日首個周末集中主推后，綠景白石洲的上客量與成交轉化率雙雙提升。據樂有家方面的數據，周末兩天上客288批，“以舊換新”類別成交7套，成交金額破億元。

??此外，樂有家方面還針對意向參與“以舊換新”的換房客戶進行了一份問卷調研，超500名客戶參與。結果顯示，客戶參加“以舊換新”的兩大主要原因為借此快速銷售舊房，和需要改善居住條件。

??截至目前，包括樂有家在內，已有13家房地產開發企業、21家房地產中介機構明確表示將參與深圳商品住房“換馨家”活動。另外按照深圳市房地產協會、市中介協會的安排，接下來將會號召更多會員單位加入到活動中，不斷擴大“換馨家”活動范圍。

??事實上，在“以舊換新”政策出臺之前，深圳已頻頻出臺調控政策。比如2月7日宣布放松戶籍人口和非戶籍人口的限購政策，3月25日，深圳宣布退出了“90/70”政策。

??受樓市政策疊加房貸利率下調等利好帶動，進入3月份后，深圳樓市有所修復。據中指研究院數據顯示，2024年3月份，新房住宅成交2245套/22.98萬平方米，成交面積環比上漲167.21%；二手住宅共成交3855套/36.48萬平方米，成交面積環比上漲110.75%。

??對于深圳此次“以舊換新”新政，李宇嘉表示，此次“換馨家”活動，深圳啟動的項目比較多，范圍比較廣，品牌中介基本都有參與，該活動能夠加速二手房庫存的去化，穩定商品房價格，從而穩定市場預期。“深圳年輕人比較多，住房自有率低，二手房平均面積比較小，多數在80平方米左右，換房需求也很大。”

??但他也提到，從深圳第一季度樓市數據來看，二手住房成交量開始增長，其中中低價位的中小戶型是去化主旋律，意味著剛需對價格和成本非常敏感。因此，“以舊換新”如果要大規模推進，不管是開發商還是二手房業主，都要秉持優惠價格賣房的原則。特別是開發商這一端，要讓購房者看到所購新房是真正滿足其住房消費升級的產品，不能把換新作為去尾貨的機會。

??值得注意的是，早在去年明確“滿足改善住房需求”開始，已有鄭州、濟南、青島、淄博、南京、南通、鹽城、蘇州、寧波等近50城市表態支持“以舊換新”，但從目前各地“以舊換新”推進情況和反饋情況看，其也存在一些潛在問題。

??上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，現在主要的矛盾點聚焦在二手房評估價上。“從業主或換房者的角度看，擔心中介公司或評估公司把二手房價格壓得太低了。而對于收購二手房的國企來說，其過高評估二手房，也會造成財政壓力增大或國有資產估值虛高的問題。”

??此外，能夠參與的二手房或也存在門檻限制。“部分城市會從房齡等角度設定標準，這就導致其他一些二手房要參與此類活動其門檻較高。”嚴躍進補充說。