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??魚臺縣孝賢大廈，作為山東省濟寧市魚臺縣地標性城建孝賢文化廣場的配套建筑，破產(chǎn)拍賣兜轉(zhuǎn)多年,疑竇叢生，拍案驚奇。

??孝賢大廈始于2010年，2015年4月29日由魚臺縣人民法院作出破產(chǎn)清算裁定。直到2019年年初啟動拍賣，同年9月16日，評估價約為2.175億元的魚臺孝賢大廈有限公司土地使用權(quán)、建筑物資產(chǎn)，經(jīng)過六輪拍賣，最終以約1.34億元的低價被當?shù)貒Y背景的魚臺縣鑫興城市建設(shè)開發(fā)有限公司（下稱鑫興城建公司）拍得，降幅達百分之四十。結(jié)果一出，驚雷四起。

??2021年8月末，多位債權(quán)人向中國房地產(chǎn)報記者指出，他們認為魚臺縣人民法院蓄意拖延孝賢大廈破產(chǎn)清算程序，拖延評估拍賣程序的進行和拖延債權(quán)人會議的舉行，存在惡意拖延拍賣款發(fā)放的嫌疑。

??“我們作為對孝賢大廈享有債權(quán)的債權(quán)人，并且是享有抵押權(quán)優(yōu)先的債權(quán)人，至今已過六年沒有分配到任何財產(chǎn)，魚臺縣人民法院作為對孝賢大廈進行破產(chǎn)清算的法院，存在惡意延緩破產(chǎn)清算程序進行的情況。我們認為（魚臺縣人民法院）存在嚴重違法行為，嚴重侵害了各債權(quán)人的合法權(quán)益，政府部門對我們的合理訴求束之高閣，至今沒有給予答復(fù)。”包括殷某在內(nèi)的多位債權(quán)人認為孝賢大廈拍賣過程“盤剝過甚”。

??魚臺縣孝賢大廈酒店有限公司是由江蘇江都油田通用實業(yè)有限公司與魚臺縣天工建材有限公司共同投資興建，當年計劃總投資2.6億元，建設(shè)標準為四星級旅游涉外大酒店，是孝賢廣場重要的配套項目，也是魚臺著力打造的“孝賢文化”和“孝賢故里”的重點品牌。

??據(jù)悉，公司法人主體為魚臺孝賢大廈酒店有限公司，成立于2010年6月28日，后因資金不足，于2015年4月宣告破產(chǎn)清算，債務(wù)涉及民間借貸、銀行貸款、建筑工程款、房屋買賣合同，遂引發(fā)債權(quán)分配紛爭。

??2021年9月6日，魚臺縣人民法院相關(guān)負責人表示：“魚臺大廈原開發(fā)商負責人因非法吸收公眾存款，已被刑事立案，不便回應(yīng)。”

??孝賢大廈破產(chǎn)始末

??2010年開工建設(shè)的孝賢廣場是魚臺縣的地標性建筑，也是魚臺著力打造的“孝賢文化”和“孝賢故里”的重點品牌，作為魚臺的地標性建筑的配套措施，同時，為提高魚臺縣接待能力，提升旅游業(yè)服務(wù)水平。魚臺縣孝賢大廈酒店項目應(yīng)運而生，建設(shè)標準為四星級旅游涉外大酒店。

??彼時，包括債權(quán)人殷某在內(nèi)的多位投資人覓得投資機會。他們原計劃利用手中閑置資金，為魚臺縣的經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量的同時，獲得合理的投資收益。

??“我于2014年將手中1000多萬元資金，投向了魚臺孝賢大廈酒店，看著總面積7.8萬平方米，主樓26層，高98.8米的孝賢大廈接近竣工，內(nèi)心充滿了自豪感。但事與愿違，不到一年的時間，孝賢大廈于2015年4月宣告破產(chǎn)。”殷某說。

??2015年4月29日，魚臺縣人民法院做出（2015）魚破字第2-1號《民事裁定書》，魚臺孝賢大酒店有限公司，截至2014年12月31日,申請人賬面資產(chǎn)總額約1.857億元,負債1.874億元；申請人另申報尚未結(jié)賬工程款3800萬元及其他各項未入賬債務(wù)約6202萬元。其資產(chǎn)不能清償?shù)狡趥鶆?wù),且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)，由法院指定山東公明政和律師事務(wù)接管破產(chǎn)企業(yè)進行破產(chǎn)清算。

??當時，包括殷某在內(nèi)的多位債權(quán)人，向破產(chǎn)管理人山東公明政和律師事務(wù)所申報債權(quán)。孝賢大廈酒店進入破產(chǎn)清算程序。

??不曾想一拖數(shù)年，2019年2月2日才正式進入拍賣程序，起拍估值總價約合2.175億元，土地使用面積約1.427平方米（約合21.4畝），建筑面積約6.105平方米，地下共1層，地上共26層。歷經(jīng)6次降價，最終于當年9月16日以約合1.342億元拍出。

??孝賢大廈多位債權(quán)人認為，多次降價拍賣非同尋常，是否合規(guī)，讓他們充滿疑慮。

??久拖不決的破產(chǎn)清算，已經(jīng)讓眾多債權(quán)人顧不得拍賣價格遠低于資產(chǎn)估值的問題，只求盡快拿到分配款項，然而，“我的債權(quán)申報數(shù)額得到了破產(chǎn)管理人確認，破產(chǎn)分配款領(lǐng)取單也已提交，就等著2020年7月17日孝賢大廈酒店債權(quán)人會議召開后，領(lǐng)取分配款項。但在債權(quán)人會議召開的前一天下午，會議被通知取消，理由是會議參加人數(shù)不符合法律規(guī)定。”殷某說。

??實際情況卻并非如此，他表示，當時孝賢大廈的多位債權(quán)人均迫不及待等著分配款項，且會議召開時間提前半個多月向債權(quán)人通知，并下發(fā)網(wǎng)絡(luò)會議教程指導(dǎo)，各位債權(quán)人都已經(jīng)被拖得精疲力盡，不可能不積極參加此次會議，“這中間有哪些‘貓膩’，不得而知”。

??另據(jù)殷某了解到，在拍賣款分配過程中，“又多出來了3000多萬元的稅費需要參與破產(chǎn)分配，更讓人懷疑，此次破產(chǎn)清算分配過程有許多不可告人的事情。”

??作為債權(quán)人，包括殷某在內(nèi)的多位債權(quán)人從孝賢大廈破產(chǎn)清算到拍賣成交，苦等5年時間，“按照法律規(guī)定（破產(chǎn)清算分配）早已超期限，一直遙遙無期的等待分配款的領(lǐng)取，再這樣拖下去，所有的債權(quán)人都將被拖垮。”

??當下，多位受訪債權(quán)人質(zhì)疑，拍賣所得款項是否還在監(jiān)管賬戶中，為何遲遲不進行分配，另外對于此次拍賣有三點核心爭議：降價40%拍賣是否合理；資產(chǎn)評估是否嚴謹；稅費、預(yù)留資金的合理合法依據(jù)是什么？

??降價40%的特殊買受人

??孝賢大廈于2015年4月29日由魚臺縣人民法院作出破產(chǎn)清算的裁定。各債權(quán)人收到裁定后，按照法定程序及時向破產(chǎn)管理人山東公明政和律師事務(wù)所申報了債權(quán)，2016年6月28日收到管理人給予的《債權(quán)審查初步意見函》，得到了破產(chǎn)管理人的債權(quán)確認。

??自2015年4月份孝賢大廈酒店進入破產(chǎn)清算起，直至2019年2月3日才正式進入拍賣程序，當時起拍價約合2.175億元，中間長達7個多月時間、歷經(jīng)6次拍賣，最終于當年9月16日以約1.342億元拍出。

??根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)企業(yè)若干問題的規(guī)定》第13條，應(yīng)當按照評估值確定，第一次拍賣最高價未達到保留價時，應(yīng)當繼續(xù)拍賣，每次拍賣的保留價應(yīng)當不低于前次保留價的百分之九十。經(jīng)過三次拍賣仍不能成交時，人民法院應(yīng)當將所拍賣的股權(quán)按第三次拍賣的保留價折價抵償給債權(quán)人，最多應(yīng)當是三次拍賣，而魚臺縣人民法院竟然進行了六次拍賣，我們認為魚臺縣人民法院存在違法行為，并且根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定：人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。

??“由2.17億元降到1.34億元，降幅達百分之四十，我們不清楚魚臺縣人民法院與中標者鑫興城建公司到底什么關(guān)系，我們債權(quán)人不敢主觀臆斷，但如此低價顯然有悖于常理。”他說。

??工商登記信息顯示，魚臺鑫興城建公司成立于2015年5月7日，公司以自有資金在政府授權(quán)范圍內(nèi)的城鄉(xiāng)開發(fā)建設(shè)。股權(quán)穿透該公司實際控制人為魚臺縣國有資產(chǎn)管理局。

??“孝賢大廈啟動破產(chǎn)程序后，魚臺縣政府便責成魚臺縣國資委設(shè)立的開發(fā)公司接盤，畢竟是魚臺縣政府城建工程重要的組成部分。”一位接近當?shù)卣南⑷耸空f。

??2021年9月6日，記者在孝賢大廈現(xiàn)場從項目安保人員處了解到，孝賢大廈已開始內(nèi)部裝修，招采網(wǎng)2021年8月25日發(fā)布的魚臺縣孝賢大廈裝修工程招標公告顯示，該項目采用EPC+O（設(shè)計、采購、施工、運營）模式建設(shè)，投資金額2億元，招標人為魚臺縣城建公司。

??前述優(yōu)先債權(quán)人則指出“買受人魚臺鑫興城建公司目前未繳納稅費、未完成過戶登記的情況下進行裝修，顯然是不合規(guī)的。”

??對于魚臺大廈是否已完成轉(zhuǎn)移登記并確權(quán)、是否開始裝修施工，買受人魚臺鑫興城建公司辦公室工作人員表示需請示領(lǐng)導(dǎo)后回復(fù)，至截稿前未做回應(yīng)。

??草率評估惹爭議

??資產(chǎn)評估不嚴謹、錯誤百出，是債權(quán)人質(zhì)疑的另一焦點。

??2018年，受魚臺縣人民法院、資產(chǎn)管理人委托濟寧京杭房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司，做出了濟京估字（2018）第A007號評估報告書。

??據(jù)債權(quán)人介紹，魚臺法院選定濟寧京杭士地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司,作為有財產(chǎn)擔保權(quán)的債權(quán)人并不知情。

??一位不愿具名的債權(quán)人指出：“他們評估報告顯示的評估價值明顯低于市場價,該評估價格作為起拍價，明顯侵蝕（有財產(chǎn)擔保權(quán)的）債權(quán)人合法權(quán)益。”

??他以債權(quán)人趙某（原債權(quán)人朱某巖,債權(quán)轉(zhuǎn)移）為例證，孝賢大廈抵押給趙某的房產(chǎn)證號為魚房權(quán)證魚臺字第201301205號，建筑面積為6091.84平方米，樓層為16-19層，根據(jù)濟寧京杭土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司2018年10月25日出具的濟京估字（2018）第A007號的房地產(chǎn)評估報告書記載，16-19樓層的單價為3200元/平方米，總價值約1949.4萬元，但是根據(jù)魚臺縣房地產(chǎn)管理局2014年6月10日向趙志出具的魚房他證魚臺字第201400644號房屋他項權(quán)利證顯示16-19樓層的評估價值為2802.2萬元，同地點同樓層2018年的評估價值竟然比2014年的評估價值低852萬余元，其他樓層也與此類似。

??“即使是明顯偏低的評估價格，侵害了有財產(chǎn)擔保權(quán)的債權(quán)人合法權(quán)益，債權(quán)人也是在2020年11月9日第二次債權(quán)人會議時從貴所人員宣讀財產(chǎn)分配方案時才得而知。”前述債權(quán)人說。

??據(jù)阿里司法拍賣網(wǎng)顯示，孝賢大廈起拍總價2.17億余元，經(jīng)過六次拍賣，并且每次都是大幅度降價，最終以1.34億余元拍賣成交，起拍價包括每次降價，作為有財產(chǎn)擔保權(quán)的債權(quán)人并不知情，更沒有收到資產(chǎn)管理人的通知。“對孝賢大廈的評估價值如此之低及經(jīng)過多次大幅降價是否履行對債權(quán)人的告知義務(wù)？是否經(jīng)過債權(quán)人的同意？程序是否合法？”他說。

??此外，據(jù)評估報告的第6頁顯示：“地上24-26”樓層，面積4568.88平方米，單價為3200元每平方米，總價約1949.4萬元，計算明顯錯誤，之后又于2018年12月23號作出更正申明。如此不嚴謹?shù)墓乐靛e誤，加深了債權(quán)人對資產(chǎn)管理人（公明政和律師事務(wù)所）的質(zhì)疑：“緣何對關(guān)系到每個有財產(chǎn)擔保的債權(quán)人切身利益的數(shù)字都不進行復(fù)核就直接公布，其他資產(chǎn)估值是否也存在不嚴謹?shù)腻e誤？”

??對此，資產(chǎn)管理人公明政和律所李國全律師回應(yīng)稱：“目前正在對孝賢大廈的資產(chǎn)及債務(wù)進行重新復(fù)核。”

??多位債權(quán)人則認為：“孝賢大廈已經(jīng)拍賣，買受人已進場施工，重新復(fù)核有何意義？只是在拖延時間。”

魚臺大廈優(yōu)先債權(quán)人債權(quán)份額

??稅費、預(yù)留金應(yīng)由誰繳？

??解局障礙重重

??孝賢大廈建設(shè)過程中產(chǎn)生的稅費，應(yīng)由買賣哪方承擔；預(yù)留金數(shù)額、核算明細的依據(jù)也是該次拍賣爭議的要點。

??前述債權(quán)人介紹，根據(jù)孝賢大廈破產(chǎn)財產(chǎn)方案，應(yīng)清償?shù)钠飘a(chǎn)費用共計約3808萬元，其中有約3632.9萬元，系稅務(wù)部門初步核定的孝賢大廈名下房產(chǎn)及土地辦理過戶手續(xù)的稅費需要交納，才能完成過戶轉(zhuǎn)讓。

??根據(jù)阿里司法拍賣網(wǎng)2019年9月16日第六次拍賣成交的資產(chǎn)競買公告第七條明確顯示，受讓方承擔全部變更登記所發(fā)生的稅費及相關(guān)手續(xù)費，包括但不限于契稅、印花稅、過戶費等，孝賢大廈的房產(chǎn)及土地辦理過戶的手續(xù)的費用應(yīng)由買受人承擔。

??目前，資產(chǎn)管理人制定的分配方案由孝賢大廈有限公司承擔，即從1.34億元拍賣款中扣除，也就是由債務(wù)人間接承擔該筆稅費，且未向債權(quán)人解釋說明緣由，這是多數(shù)債務(wù)人難以接受的。

??“拍賣成交后至今一年多時間買受人未辦理過戶登記；孝賢大廈僅拍賣了1.34億余元，卻產(chǎn)生了3632萬余元的稅，該稅費核算的依據(jù)是什么？拍賣公告約定買受人承擔稅費，變?yōu)樾①t大廈承擔？財產(chǎn)管理人緣何不予說明。”前述債務(wù)人質(zhì)疑道。

??對此，資產(chǎn)管理人公明政和律所孝賢大廈破產(chǎn)小組成員康律師也以“孝賢大廈原開發(fā)商負責人被刑事立案”為由，婉拒采訪。

??此外，債務(wù)人對預(yù)留資金約合1538.2萬元是否合理提出質(zhì)疑，“資產(chǎn)管理人制定的破產(chǎn)財產(chǎn)分配方案第二項預(yù)留資金包括七條，每條都沒有得出具體數(shù)額，為何到最后則預(yù)留了約1538.2萬元？甚至該費用都計算至小數(shù)點了，到底怎么計算的？上述七條每條的費用具體數(shù)額、計算方式、及為什么計算至小數(shù)點，都沒有說明。”

??根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》若干問題的規(guī)定（三）第八條規(guī)定、《破產(chǎn)法》第58條規(guī)定、及關(guān)于《公司法》解釋若干問題（二）規(guī)定，債權(quán)人對債權(quán)表記載的債權(quán)有異議的，應(yīng)當說明理由和法律依據(jù)，經(jīng)管理人解釋會調(diào)整后，異議人仍然不服的，或者管理人不予解釋或調(diào)整的，債權(quán)人有權(quán)向人民法院提起訴訟，

??前述多位債權(quán)人表示，上述多個爭議焦點也曾以書面形式向魚臺縣人民法院、及上級主管部門提出申請“資產(chǎn)管理人對上述問題予以解釋回應(yīng)，不當之處予以糾正和調(diào)整。”均石沉大海。

??對于孝賢大廈破產(chǎn)拍賣爭議問題,中國房地產(chǎn)報記者將繼續(xù)關(guān)注。