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??春節前的那篇《五味雜陳中的樓市2017》，獲得了一些 “不過癮”、“望細述”的留言。好味不可辜負，長假過后，我們有時間將“五味”一一提純精煉，分五篇呈現，讓無論何種滋味，都能得到更充分的發揮。

??被七碟八碗的年飯混淆打亂了味覺后，再一一品嘗酸甜苦辣咸，想必更能“知味”。

融資這瓶老陳醋

??作為最具代表性的資金密集型行業，房地產幾乎每一個環節都離不開融資。因此回溯樓市數十載的起伏跌宕，凡地王井噴之年，必有寬松貨幣政策作支持。

??此規律屢試不爽。去年前三季度，融資環境寬松、成本低廉。饜足之下的房企，用全年11376.7億元的融資總額締造了336個單價和總價地王。

??但去年10月之后政策形勢急轉直下：國內融資渠道驟縮，美元持續走強，境外融資途徑上鎖。而此情況在今年非但不會轉好，還恐會雪上加霜。因為下半年即進入房企的償債高峰期——包括此前舉借的中長期債務，以及發行的短期票據、債券等。錢袋進口緊扎、出口大開，2017年在融資方面，房企注定愈加“捉襟見肘人消瘦”。

??首先，最能決定大勢的總是政策。在已確立的“抑制資產泡沫，防范金融風險”基調下，所謂“穩健中性”的貨幣政策，注腳實際就是“偏緊、流動性弱”。

??開發貸、公司債等低成本融資通道被堵，迫使房企只能割付更高成本轉向信托、債權基金、委托貸款等。有券商系資管子公司負責人預計，房地產融資成本在今年將至少上漲0.5%-1.5%。

??這可能只會讓那些“家大業大”的大型房企略微吃痛，因為他們有穩定的銷售回款托底，又具備很強的危機意識，近年來與金融機構合作不斷以對沖風險。

??但對于中小房企而言，這樣的變化卻是傷筋動骨的，甚至會讓那些此前用高杠桿拿地者命懸一線。一旦2017年的市場情況無法延續2016年的火爆甚至僅僅不及預期，資金便會立刻“掉鏈子”，直接影響債務償還和新增開發投資，進而造成惡性循環。

??而即使以過往經驗看，地王總能靠“拖、延、等”實現解套，但業內人士的共識是，這一輪的地王風險遠大于之前的幾個周期，且負債率也在階段性高點。大型房企憑借資產規模仍能閃轉騰挪，質地好的企業還能引入戰略投資緩解壓力，但戰術和戰略都相對薄弱的中小型房企，感受到的壓力卻會更巨大且集中。

??另外，戴德梁行北中國區研究部主管魏東指出，區域布局發展也是在這一輪融資困境中至關重要的分隔線。率先在熱點城市取得了較好發展的房企，會有更充足的現金流去抵御融資方面的不利大環境，也能更從容地尋找可持續發展的新開發模式。

??因此，規模是房企會在2017年處于何種融資環境、面臨怎樣競爭態勢的分化條件。以“五味”來通俗解釋就是：融資就像釀醋，一年比一年酸，但還是得捏著鼻子喝。不過耐酸程度，取決于各家企業的體魄與體質。

??對房企在酸度又有提升的2017年如何還能融到資，中房網記者請教了某大型上市房企高級財務經理，其給出了幾味中和劑：

??ABS

??2016年起，資產證券化（ABS），成為房企融資新方向，先后有碧桂園、華夏幸福、金科、融信、世茂等多家嘗到甜頭。但去年末，監管層窗口指導暫停了以房地產企業購房尾款為基礎資產的ABS。所幸還留下生機——以物業費收入、租金為基礎資產的ABS仍可進行。

??相比于公司債、企業債和短期融資券等融資工具“累計余額不超過凈資產40%”的要求，ABS的融資規模理論上無監管限制，取決于基礎資產現金流規模，且無期限限制，一般為5—10年，融資成本取決于資產評級。本質上類似經營性物業貸款，融資期限長，成本相對不算高，現金流也夠穩定持續。

??應收賬款融資

??這種把自己的應收賬款轉讓給銀行并以此申請貸款的方式有多種功能優點：包括縮短收賬期、優化賬款管理、降低人力成本等等。

??當然最關鍵的還是增加營運周轉資金、強化財務調度能力。應收賬款融資的貸款額一般為應收賬款面值的50%-90%，背后一般是銀行理財資金，風險較低。

??相似類型的還有商票保理。

??房地產信托

??世事從來是幾家歡樂幾家愁。其他融資渠道受限，但樂了信托房地產業務。

??數據顯示，2016年，信托公司對房地產企業的融資成本設定約為9%—12%，具體區別在于項目階段和地產商資質。

??即便信托的融資成本相對較高，但卻是在現有可選融資方式中極易實現的。它與房地產行業的關系是互相需要。一方面，信托利潤主要依靠房地產的情況短期內不會改變，另一方面，信托公司業務模式由債權轉向股權的變化，也能一定程度上降低房企資產負債率

　　此外，因為獲取土地的難度和成本加大，房企通過并購項目公司或小型企業的意愿正在加強，提供并購融資很可能是2017年信托公司房地產業務的重點。