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??總結(jié)往昔之后必是預(yù)測未來，雖是套路，中房網(wǎng)卻想做的真誠。思來想去，靈光一現(xiàn)，用酸甜苦辣咸五味作比今年樓市的各方形勢和各項條件甚是恰當(dāng)。不信你看：

??融資愈難 房企心酸

??盡管地產(chǎn)金融已經(jīng)進入發(fā)展期，也在細分領(lǐng)域取得了階段性進展。但金融業(yè)人士的普遍共識是：相比2016年，2017年的整體融資環(huán)境將進一步收緊。對資本市場、公司債等融資方式的打壓，將使得融資結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，總結(jié)起來具體呈現(xiàn)以下四大特點：

??一是行業(yè)整體對銀行貸款的依存度下降——隨著商業(yè)銀行對授信房企資質(zhì)要求不斷提高且授信額度越來越向品牌房企集中，以及房企融資渠道的日趨多樣化的雙向原因，預(yù)計2017年房企對于開發(fā)貸的依賴程度將進一步減弱。

??二是股權(quán)融資收緊——自監(jiān)管層不再允許房企通過再融資對流動資金進行補充，規(guī)定募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款后，不少A股上市房企的融資渠道驟然收窄，融資難度頓時加大。加之由于此前持續(xù)寬松的融資政策使地王頻出，中央為擠出資產(chǎn)泡沫和防范金融風(fēng)險，不排除在2017年叫停定增的可能性。

??三是債券融資的繼續(xù)冷卻——自2016年10月末起，債市監(jiān)管部門紛紛對地產(chǎn)商發(fā)債融資念起“緊箍咒”，先后規(guī)定了地產(chǎn)企業(yè)的公司債募集資金不得用于購置土地、細化房企發(fā)債準入門檻、嚴限房企發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目等。而債券融資難度加大后的變化迅速體現(xiàn)：去年10月融資額684億元，而11月這一數(shù)字只有195.4億元。2017，債券融資的境況仍將從緊，而一旦債市減少向企業(yè)輸血，開發(fā)商依靠公司債獲取低成本資金的好日子將完結(jié)，對房地產(chǎn)這種高杠桿行業(yè)可謂重大打擊。此種情況下，開發(fā)商的融資結(jié)構(gòu)將被迫發(fā)生變化，例如更多的轉(zhuǎn)向開發(fā)貸、信托等，其整體的融資成本也會上升。

??四是美元債大幅縮水——前有人民幣加入國際貨幣基金組織特別提款權(quán)貨幣籃子，后又美元加息25個基點，同時美聯(lián)儲預(yù)計2017年還將加息三次。美元重新進入強勢通道，人民幣貶值壓力劇增。此背景下，今年人民幣繼續(xù)貶值是大概率事件，考慮到匯率成本越來越高，房企的境外融資也會大幅縮水。即便是過去兩年地產(chǎn)公司發(fā)行的美元債，很多開發(fā)商也愿意盡快償付。

??價格穩(wěn)健 仍有甜頭

??受調(diào)控政策影響，商業(yè)銀行對個貸的支持熱情或已達到上限，2017 年可能迎來按揭貸款利率的向上拐點，因此今年商品房銷量可能較2016年出現(xiàn)下滑，但房價卻有仍保堅挺甚至穩(wěn)中有升的基礎(chǔ)。

??這種說法的依據(jù)首先來自于對國家政策的深刻認識和剖析：從區(qū)域高度分化的差別看，說明政府主旨在于防范房價上漲過快而無意“矯枉過正”。同時，頻繁在松緊間搖擺的政策也有損政府威信，且房價若大幅下降也非當(dāng)局想要的結(jié)果。

??其次，只升不降的地價和一二線城市短期內(nèi)供應(yīng)稀缺的現(xiàn)狀也是支撐房價的中流砥柱。因此，民生證券首席經(jīng)濟學(xué)家邱曉華認為：2017年，一線和核心二線城市的房價會保持剛性上漲態(tài)勢，自然資源優(yōu)良，配套跟得上的二三線明星城市房價會有一定幅度的理性上漲。中金公司更預(yù)測，2017年總體房價走勢大致會是上半年保持平穩(wěn)，下半年重回上升通道。

??拿地辛苦 不拿心苦

??2016年土地市場“量跌價漲”現(xiàn)象明顯，北京、上海、南京、杭州、蘇州、天津等多個城市土地成交金額破千億元，總成交額、溢價率、樓面價等多項數(shù)據(jù)均創(chuàng)下歷史新高。但相對的是，城市土地供應(yīng)面積增速卻在明顯放緩：2016年7月至今，100個大中城市土地供應(yīng)同比持續(xù)為負，多城市宅地出讓數(shù)量和面積大幅萎縮。

??此消彼長下，拿地越來越成為“大戶的游戲”。加之宅地變革的推進，倒逼房企由過去單純的開發(fā)商變身為“房東”。北京“自持”新規(guī)雖然繞過了地王、熨平了房價上漲預(yù)期，卻讓一個包含租賃“四級市場”輪廓初現(xiàn)，使運營模式更加復(fù)雜。

??2016年11月，北京市首批四宗“限房價、競地價”試點地塊現(xiàn)場競價。最終投報自持商品住房面積比例達100%，其中有三塊地轉(zhuǎn)入高標(biāo)準商品住宅建設(shè)方案投報程序，四塊地最終分別由萬科、萬科住總聯(lián)合體、首創(chuàng)天恒中糧聯(lián)合體和中鐵競得。據(jù)計算，四宗地塊規(guī)劃建筑面積合計62萬平方米，其中50.39萬平方米屬“自持”，由于執(zhí)行“70/90”政策，按平均60平方米單套面積，預(yù)計未來將建成8400套出租房。也即是說，最終用于出租的面積將是用于出售的自住房面積的近四倍。

??這種實情讓業(yè)內(nèi)人士普遍認為，該模式無法長久。因為純靠出租收入，收益率難以覆蓋資金成本。還同時引發(fā)了一些人士對資金不夠雄厚的中小房企在一線城市發(fā)展前景的擔(dān)憂。新城控股高級副總裁歐陽捷在當(dāng)時就發(fā)出這樣的感慨，“如果按照這樣的供地邏輯，結(jié)果可能是北京將無房可售，房企銷售額銳減，中小房企將被擠出北京”。

??可以肯定的是，這樣的舉動是政府向“低端有保障，中端有支撐，高端有市場”的住房市場政策目標(biāo)所做的供給端改革嘗試。這個過程中，土地出讓條件必然日益苛刻，資金、開發(fā)、品牌實力不足的房企只能進一步被排擠出局。而即使有籌碼玩得起的那些企業(yè)，又有多少甘愿以犧牲利益一直玩下去？

??調(diào)控不松 或放辣招

??每年的“兩會”一向是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。在對經(jīng)濟下行容忍度提升的背景下，多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2017年兩會上，針對房地產(chǎn)應(yīng)還會出臺有關(guān)金融和稅收方面的政策。

??預(yù)告就是前段時間中央經(jīng)濟工作會議上的定調(diào)：“房子是用來住的，不是用來炒的”。這透露出新一年中，政府對樓市調(diào)控將始終處于高壓狀態(tài)，甚至?xí)M一步收緊的明確信號。

??經(jīng)濟學(xué)家馬光遠表示，對于環(huán)比價格上漲的熱點城市，限購限貸政策還將加碼，否則地方政府將被問責(zé)。

??國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委員會秘書長馮奎則判斷，2017年，中央將可能針對部分炒房現(xiàn)象明顯的城市采取金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等一系列措施，來抑制過度的投機行為。比如在微觀信貸上，投機性購房獲貸的條件將更加嚴格。但關(guān)于討論許久的房地產(chǎn)稅，由于制度內(nèi)容還需探索修改，因此在新一年中還只在少數(shù)地方試點，不會大面積推廣。

??重擊泡沫 投機咸澀

??至于從機構(gòu)到個人都關(guān)心的“2017年還能繼續(xù)把錢押在房地產(chǎn)上嗎”的問題，多位專家口徑一致——投資投機屬性的購房需要歇歇了。

??馬光遠直言，今年下半年以來，高層在各種場合多次申明抑制房地產(chǎn)泡沫，這在中國房地產(chǎn)政策變遷歷史上是比較少見的。因此不要低估了這次中央戳破樓市泡沫的決心，無論對價格的非理性上漲，還是對投資性購房，2017政府都不會手軟。

??方正證券從中央明確了房地產(chǎn)的居住屬性和消費屬性、否定了其投資投機屬性的劃分，提醒投資人注意政府正在綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，嚴格限制信貸流向投資投機性購房的事實。

　　上海財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院經(jīng)濟學(xué)系主任金煜則直接提出，2017年政府將加強信貸監(jiān)管，提高投資投機購房的成本，控制家庭購房杠桿，防控金融風(fēng)險。他直言，未來房地產(chǎn)市場的政策與氛圍會使炒房者知難而退。