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??綠城管理在新拓項目、總訂單儲備、交付規(guī)模、代建收入等指標中始終保持行業(yè)龍頭地位。布局加速向高能級城市傾斜、訂單結(jié)構(gòu)優(yōu)化進一步提升企業(yè)抗風(fēng)險能力。

??競爭加劇下，企業(yè)凈利潤、利潤率有所下滑，盈利難度攀升。下半年綠城管理采取一系列改革和能力提升，部分經(jīng)營指標有了明顯止跌回穩(wěn)趨勢。

??核心觀點

??【規(guī)模穩(wěn)中有進穩(wěn)固龍頭地位，結(jié)構(gòu)升維驅(qū)動市占率擴張】代建行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、競爭加劇的背景下，綠城管理新拓規(guī)模仍穩(wěn)中有進，維持行業(yè)領(lǐng)先地位。2024年新拓代建項目總面積3649萬平方米，同比微漲3.4%，新拓項目代建費用（估算）為93.05億元，同比下降10.3%；順應(yīng)市場周期變化，2024年綠城管理新拓結(jié)構(gòu)較2023年發(fā)生了明顯的變化，私營企業(yè)首次超過政府和國企，成為了第一大委托方。

??【訂單底倉充實保障未來業(yè)績增長，項目運營與交付效率雙提升】綠城管理2024年末在建面積53.96百萬平方米，同比增加3%；可售貨值9321億元，訂單底倉充實；一二線城市占總建筑面積的44.0%，四大核心城市圈占比76.6%，抗風(fēng)險能力進一步提升；商業(yè)代建建筑面積9570萬平方米，占比達76.19%；2024年末待啟動開發(fā)面積54.5百萬平方米，占43.4%，較2023年末減少4.7個百分點，項目啟動提效加速。此外，綠城管理一系列改革舉措下，銷售和管理費用支出同比下降7.6%，人均代建費產(chǎn)值提升至84萬/人。

??【營收微增、凈利潤下滑，競爭加劇致盈利難度攀升】2024年綠城管理實現(xiàn)營業(yè)收入34.42億，同比增長4.21%，主要源自商業(yè)代建收入的貢獻。綜合毛利率為49.6%，較上年同期52.2%下降2.6個百分點，主要受到政府代建和其他服務(wù)毛利率大幅下降的影響。期內(nèi)凈利潤為人民幣7.91億元，同比下降19.4%；流動比率1.68倍，比2023年末降低0.15，但是較中期的1.40倍有所回升，企業(yè)短期償債能力回升至合理區(qū)間。

??01

      新拓

??規(guī)模穩(wěn)中有進穩(wěn)固龍頭地位

??結(jié)構(gòu)升維驅(qū)動市占率擴張

??在代建行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、競爭加劇的背景下，作為代建龍頭企業(yè)，綠城管理新拓規(guī)模穩(wěn)中有進，2024年新拓代建項目總面積3649萬平方米，同比微漲3.4%，較行業(yè)第二名高出2.3倍，保持行業(yè)絕對龍頭地位。

??盡管代建行業(yè)費率持續(xù)下降，綠城管理2024年在商業(yè)代建方面費率依然保持穩(wěn)定，雖與上一年相比有所下降，但還是遠高于行業(yè)的中位數(shù)。全年綠城管理新拓代單價為255元/平方米，同比下降13.2%。主要是受到上半年新拓項目代建費用較低影響（1-6月新拓單價240元/平方米），隨著新拓結(jié)構(gòu)優(yōu)化（一二線項目數(shù)量占比提升6個百分點至58%）、商務(wù)模式調(diào)整、提升經(jīng)營效益等措施多管齊下，下半年新拓項目費用較上半年明顯回升。

??從新拓客群來看，綠城管理主動優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)以順應(yīng)市場周期變化，2024年的新拓結(jié)構(gòu)較2023年發(fā)生了明顯的變化。

??2024年新拓項目來自私營企業(yè)和政府的委托成為兩大主力，私營企業(yè)委托12.1百萬平方米，同比增加36%左右；政府代建委托11.5百萬平方米，同比微漲5%，此外來自國企的委托9.2百萬平方米，同比大幅下降22%，金融機構(gòu)的委托3.7百萬平方米，同比微漲3%。

??值得注意的是，私營企業(yè)首次超過政府和國企，成為了第一大委托方，2024年來自私營企業(yè)的占比達到33.2%，同比增加了7.9個百分點，高毛利商業(yè)代建也是未來業(yè)績的有力保障；相應(yīng)地，來自國企的委托占比減少8.2個百分點，降至25.1%，與部分城投項目開發(fā)意愿走低不無關(guān)系。 

??來自金融機構(gòu)的占比保持在10.3%，相對穩(wěn)定，并逐漸成為其業(yè)務(wù)的新增長點。2024年綠城管理繼續(xù)保持與綠城管理聯(lián)合東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、浙商資產(chǎn)、中航信托、光大信托、興業(yè)信托、中國人壽等眾多 AMC 機構(gòu)及信托公司，打造了綠城·武漢桂湖云翠等紓困熱銷盤。

??02

      儲備&交付

??訂單底倉充實保障未來業(yè)績增長

??項目運營與交付效率雙提升

??代建總規(guī)模繼續(xù)維持第一身位，未來在手貨源充足，保障業(yè)績增長同時，也是拓展項目時有力的背書。截至2024年末，綠城管理在管代建項目覆蓋130個城市，較2023年末增加8個，布局涉足除西藏和臺灣以外的所有省份；合約總建筑面積125.6百萬平方米，同比增加5%；當(dāng)期在建面積53.96百萬平方米，同比增加3%；可售貨值9321億元，訂單底倉充實。

??代建布局上綠城管理抗風(fēng)險能力依然較強。截至到2024年末，一二線城市占總建筑面積的44.0%，四大核心城市圈（長三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈及成渝城市群）占比76.6%。無論是一二線城市占比還是四大核心城市圈占比均較2023年末有所上漲，可見綠城管理2024年優(yōu)化訂單結(jié)構(gòu)的效果。

??2024年末，綠城管理合約總建面中，毛利更高的商業(yè)代建建筑面積95.7百萬平方米，占比達76.19%，商業(yè)代建項目的高毛利特性，為公司帶來了更為穩(wěn)定的收益，未來能更加有力地保障整體業(yè)績的穩(wěn)健兌現(xiàn)。

??綠城管理2024年末待啟動開發(fā)面積54.5百萬平方米，占43.4%，較2023年末減少4.7個百分點，待啟動項目占比的降低，意味著項目啟動逐步提效加速。2024年綠城管理完成了118個項目交付，交付建面達1656萬平方米，同比提升3%，交付規(guī)模在行業(yè)內(nèi)也穩(wěn)居首位。強大的項目啟動能力和交付能力，是綠城管理進一步提升經(jīng)營管理效率的成果。

??03

      財務(wù)

??營收微增、凈利潤下滑

??競爭加劇致盈利難度攀升

??2024年綠城管理實現(xiàn)營業(yè)收入34.42億，同比增長4.21%，主要源自商業(yè)代建收入的貢獻。商業(yè)代建收入27.53億元，同比增長17%，占總收入比例80%，創(chuàng)2020年以來新高，商業(yè)代建收入分量進一步提升，也是2024年唯一同比增加的收入類型；此外政府代建收入6.26億元，同比下降21%，占比18%，其他業(yè)務(wù)收入0.63億元，同比下降63%，占比2%。

??盈利能力方面，綠城管理2024年毛利潤為17.1億，同比下降1%；綜合毛利率為49.6%，較上年同期52.2%下降2.6個百分點，主要受到政府代建和其他服務(wù)毛利率大幅下降的影響。分項來看，商業(yè)代建毛利率為51%，與2023年基本持平，政府代建毛利率40%，同比減少5.2個百分點，其他服務(wù)毛利率73%，同比減少9.2個百分點。此外，合作代建收入比例也大幅下降，2024年合作代建收入占總收入17.28%，同比減少12.8個百分點。

??2024年綠城管理實現(xiàn)凈利潤7.91億，同比下降19.37%，遠高于毛利潤降幅；凈利率22.99%，同比下降6.7個百分點。歸母凈利潤8.01億元，同比下降17.7%，歸母凈利率23.28%，同比減少6.2個百分點。盈利指標的大幅下降主要受房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、代建競爭加劇的影響。綠城管理也于2024年下半年采取了更為穩(wěn)健的這個財務(wù)策略，強化收款的同時也嚴格控制的合同資產(chǎn)和應(yīng)收款的增長。

??2024年綠城管理實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額2.92億元，同比減少69.4%，主要是上半年收款情況以及經(jīng)營性凈現(xiàn)金流的表現(xiàn)不夠理想，下半年在一系列改革和能力提升舉措下，有明顯止跌回穩(wěn)趨勢。2024年流動比率1.68倍，比2023年末降低0.15，但是較中期的1.40倍有所回升，企業(yè)短期償債能力回升至合理區(qū)間。可以看到，年中快速采取的組織績效考核等方面的調(diào)整、強化收款管理后，綠城管理在下半年迅速扭轉(zhuǎn)了局面，四季度收款的同環(huán)比均快速上升。