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??隨著房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，代建憑借其輕資產(chǎn)、專業(yè)化的優(yōu)勢，呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2023年以來重點城市新開盤（首開 同下）中代建項目透率迅速提升，尤其是二線城市格外明顯。結(jié)合代建發(fā)展長遠前景來看，仍有繼續(xù)提升的空間。

      01

??2024年代建滲透率達6.6%創(chuàng)四年峰值

??2025一季度因供應(yīng)緊缺回落至3.3%

??近期CRIC統(tǒng)計了32個城市銷售項目的代建情況，整體來看，重點城市代建滲透率保持逐年攀升態(tài)勢，與發(fā)達國家較高的代建滲透率相比，我們認為未來還大有可提升空間。

??實際上，2023年正是代建項目集中入市的分水嶺。

??2020年及以前代建項目滲透率極低，不超過0.5%。2021年、2022年比例也低于1%，但該階段部分城投托底拿地后尋找品牌企業(yè)代建的需求日益增多。

??項目快速入市來自2023年，新開盤項目中代建項目的比例迅速拉升至4%，較2022年增長3.1個百分點，從開工-開盤的節(jié)奏上來看，多是前期城投托底項目。

??2024年代建滲透率繼續(xù)攀升至6.56%，創(chuàng)近四年新高。2025年一季度新開盤項目中，代建項目的占比為3.33%，雖一定程度上反映出代建業(yè)務(wù)在短期內(nèi)的收縮趨勢，但也與今年整體供應(yīng)偏緊不無關(guān)系，隨著市場止跌回穩(wěn)、房企推盤意愿上升，全年滲透率或?qū)⒗^續(xù)穩(wěn)定增長。

??02

??一線代建集中在遠郊剛需項目

??二線城市整體代建前景優(yōu)于三四線

??分能級來看，2025年一季度，一線城市新開盤項目中并無代建項目，二線城市代建滲透率為4.1%、三四線城市代建滲透率為3.8%。

??一線城市土地本身具備較高的價值，且土地成本在過去幾年中由于限價等因素有一定程度的回歸，房企相對更傾向于拿地操盤，獨享全部收益。從歷年來看，2021年-2023年一線城市代建滲透率不足1%，2024年升至1.3%，但與2024年二三線8.3%和8.4%滲透率相比相距甚遠。

??值得注意的是，一線城市不僅代建比例低，且項目多以遠郊剛需盤為主，而代建方基本是頭部的代建企業(yè)。諸如2024年廣州開盤的典型代建項目綠城·攬江印月來看，代建方是綠城管理，委托方為廣州市番禺交通建設(shè)投資有限公司。位置上，綠城·攬江印月則在環(huán)城高速外，是板塊內(nèi)剛需項目。

??考慮到一線城市本身近幾年城投拿地情況較輕，因此未來代建空間并不充裕。此外，即便是目前市場持續(xù)止跌回暖，但城市內(nèi)部分化依舊顯著，遠郊的市場遠不如核心區(qū)域韌性高，這也抑制了部分城投、平臺公司開發(fā)意愿。而部分有意愿開發(fā)的項目，在委托方選擇上更傾向于品牌度、專業(yè)度較高的頭部公司，無疑更加大了中小企業(yè)競爭程度。

??二線和三四線城市的代建滲透率明顯高于一線城市，且基于市場基本面和預(yù)期來看，二線城市的代建發(fā)展前景會整體好于三四線城市，三四線城市的代建發(fā)展則主要集中于個別市場基本面較佳的城市。這一點從2025年一季度也能看出，二線城市代建滲透率高出三四線城市0.33個百分點，而在2023年，兩者差值也接近1個百分點。

??03

??蘇州、天津代建項目多

??長沙、南京等潛在代建機會大

??進而看不同城市的代建滲透率發(fā)展情況，無錫在2023年代建項目開盤比例極速升高，當年開盤項目中有38.5%是代建項目，是代建發(fā)展最快的城市之一，且2024年代建比例依然保持在26.9%的高位；此外蘇州的代建滲透率也持續(xù)走高，2023年達到19%，2024年達到31%，超過無錫，天津、濟南、長春等城市的代建比例也在2023年和2024年迅速、持續(xù)提升。

??這類城市的代建滲透率迅速發(fā)展，一定程度上體現(xiàn)了這些城市的市場具備較高的靈活性、政策支持度，適合代建企業(yè)關(guān)注和發(fā)展。但同時需要注意的是，當?shù)匾呀?jīng)存在個別代建占有率較高的企業(yè)，其他企業(yè)在進入市場中會面臨較大的壓力，尋求宏觀環(huán)境相似、但代建滲透率暫時不高的城市或?qū)⒊蔀楦玫倪x擇。

??商品住宅項目代建主要來自于城投公司拿地，因此結(jié)合城投公司的拿地比例與代建滲透率來看，可見長沙、重慶、南京等城市的城投拿地占比均在六成以上，但當前的代建項目占銷售項目比例都低于平均值水平，長沙為2.1%，南京則僅有1.29%，作為省會城市市場修復預(yù)期相對較強，且南京2024年代建率也大幅提升至10%，有大力提升的潛力，城市的代建市場有深度挖掘空間。

??04

??企業(yè)以局部深耕+擴張為主

??綠城管理廣泛布局保持龍頭地位

??看從企業(yè)角度來看，由于進入代價行業(yè)的時機以及投入力度不同，目前企業(yè)的布局狀態(tài)也有較大差異，按項目集中度和涉及城市數(shù)量可分為3種類型：

??集中型：此類企業(yè)代建的商品房項目較為集中，基本都集中在一兩個城市內(nèi)，例如天津泰達建設(shè)所有代建項目均位于天津，一方面可能是企業(yè)的商品房代建仍處于起步階段，另一方面則是企業(yè)高度依賴地緣關(guān)系進行代建業(yè)務(wù)擴展。

??局部深耕+擴張型：這部分企業(yè)布局城市相對較多，重點城市的項目數(shù)量占比在40%左右，正處于立足、深耕某城市的基礎(chǔ)上向外擴張的階段。較具有代表性的金地管理、龍湖龍智造等。

??分散型：作為代建行業(yè)龍頭企業(yè)，綠城管理代建項目多且廣，在武漢、杭州、天津、長沙等城市均有5個及以上的項目，已經(jīng)形成廣泛布局的領(lǐng)先優(yōu)勢；相對而言，招商建管雖然同樣布局分散，但是代建項目數(shù)量較少，在每個布局城市僅有1-2個項目，處于相對起步階段。

??總體而言，從2021年至今、尤其在2023年以后，代建項目正在快速滲透商品房市場是不爭的事實。二線城市的整體代建發(fā)展機遇更佳，在無錫、蘇州等城市，代建項目的滲透率迅速增高，“城投拿地+企業(yè)代建”已經(jīng)成為當?shù)剌^為常見的模式；此外在長沙、南京等城市也有較多城投公司拿地，具備較強的代建發(fā)展空間，值得代建企業(yè)關(guān)注。