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??四代宅在不同城市政策層面的動(dòng)態(tài)以及實(shí)際落地的推進(jìn)情況，探究其實(shí)踐成效與發(fā)展?jié)摿Α?/span>

??文/克而瑞產(chǎn)品力研究中心

??過(guò)去兩年，第四代住宅憑借其突破性的設(shè)計(jì)理念與獨(dú)具匠心的空間布局，迅速成為行業(yè)內(nèi)備受矚目的焦點(diǎn)。我們持續(xù)關(guān)注著這一創(chuàng)新住宅產(chǎn)品在不同城市政策層面的動(dòng)態(tài)以及實(shí)際落地的推進(jìn)情況，探究其實(shí)踐成效與發(fā)展?jié)摿Α＝冢瑥V州、天津、武漢等城市的情況頗為值得關(guān)注。

??01
廣州以小范圍試點(diǎn)為起點(diǎn)開啟四代宅探索之路

??廣州未出臺(tái)公開的政策文件，而是選擇以特定地塊作為試點(diǎn)，謹(jǐn)慎探索第四代住宅的居住模式。

??去年8月，廣州掛牌2024NJY-3地塊，成為第四代住宅的首個(gè)試點(diǎn)。該地塊位于南沙區(qū)橫瀝島，由招商蛇口以底價(jià)競(jìng)得。地塊出讓條件中，對(duì)戶屬空中花園等四代宅概念做出了較為詳細(xì)的規(guī)定，允許每戶在陽(yáng)臺(tái)基礎(chǔ)上額外贈(zèng)送一個(gè)或多個(gè)兩層通高的戶屬空中花園，且其面積占比可達(dá)套內(nèi)面積的40%，符合要求的空中花園不計(jì)入容積率。

??同年12月，中交城投、廣州峻森投資以底價(jià)競(jìng)得HPG-NG-06地塊，成為廣州第二個(gè)四代宅試點(diǎn)項(xiàng)目。截至目前，這是廣州僅有的兩個(gè)四代宅試點(diǎn)項(xiàng)目。可以看出，廣州目前從土地出讓端管控第四代住宅的開發(fā)節(jié)奏，通過(guò)小范圍試點(diǎn)積累經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)的政策制定和全面推廣奠定基礎(chǔ)。

??招商·林嶼境作為廣州首個(gè)第四代住宅產(chǎn)品，瞄準(zhǔn)剛需及剛改需求，主力戶型涵蓋82㎡三房及110㎡和125㎡四房，憑借最大25%的陽(yáng)臺(tái)面積占比與最大40%的空中花園贈(zèng)送面積等規(guī)劃條件，得房率優(yōu)勢(shì)突出。以最小的82㎡戶型為例，奇數(shù)層與客餐廳相通的空中花園面積約20㎡，偶數(shù)層與主次臥相連的空中花園更為闊綽，贈(zèng)送面積約24㎡。得益于此，無(wú)論是奇數(shù)層還是偶數(shù)層，該戶型的實(shí)際使用空間均能突破105㎡，為購(gòu)房者提供了極具性價(jià)比的選擇。

??從市場(chǎng)反饋看，招商·林嶼境受到市場(chǎng)認(rèn)可，去年底首開即售罄，今年3月二次開盤加推，當(dāng)日去化率達(dá)86%。

??另一個(gè)四代宅試點(diǎn)中交科城·黃埔未來(lái)城目前仍處于建設(shè)前期階段，定位更偏向于改善型需求，其戶型面積段從120㎡起步，最大戶型達(dá)到188㎡。

??可以看出，與大部分低能級(jí)城市相比，廣州在第四代住宅的推進(jìn)方面顯得頗為慎重。僅有的兩個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，分別聚焦于剛需與改善需求，以此來(lái)評(píng)估第四代住宅在不同客群中的需求與接受程度。

??02
天津即將開啟四代宅元年

??繼2024年6月發(fā)布《征求意見稿》之后，天津?yàn)I海新區(qū)于同年9月正式出臺(tái)了《濱海新區(qū)住宅項(xiàng)目品質(zhì)提升規(guī)劃管理指導(dǎo)意見（試行）》。這是天津首個(gè)明確支持第四代住宅發(fā)展的政策文件，其中涵蓋鼓勵(lì)設(shè)置露臺(tái)、屋頂綠化、空中綠化平臺(tái)等內(nèi)容。

然而，盡管政策已出臺(tái)半年多，第四代住宅項(xiàng)目的落地速度仍較為緩慢。目前，濱海新區(qū)共有3個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃打造第四代住宅。

??其中，濱海建投于2024年9月競(jìng)得開發(fā)區(qū)一大街地塊，并于今年3月初公布了部分產(chǎn)品信息。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將配備270°環(huán)繞大露臺(tái)，得房率有望突破100%，契合濱海新區(qū)對(duì)第四代住宅的政策要求。

圖：天津?yàn)I海建投一大街項(xiàng)目效果圖

??而同板塊的格調(diào)代建項(xiàng)目和天保基建的一大街地塊，雖信息相對(duì)較少，但預(yù)計(jì)也將推出大面積的第四代住宅產(chǎn)品。

??從目前披露的產(chǎn)品信息看，天津?yàn)I海新區(qū)在第四代住宅的探索過(guò)程中，主要聚焦于滿足高端改善型居住需求。

??在此基礎(chǔ)上，相關(guān)房企還充分考慮了當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)。以濱海建投和格調(diào)的四代宅為例，其露臺(tái)進(jìn)深預(yù)計(jì)為2.4-2.5米，相較于南方同類產(chǎn)品，進(jìn)深更小，這主要是為了避免對(duì)室內(nèi)采光造成不利影響。

??隨著這些項(xiàng)目的逐步推進(jìn)，年內(nèi)天津?qū)⒂瓉?lái)首批第四代住宅的入市，從而推動(dòng)濱海新區(qū)居住品質(zhì)的持續(xù)升級(jí)。

??03
武漢將迎來(lái)大批量四代宅入市

??2024年3月，武漢發(fā)布了《武漢市住宅陽(yáng)臺(tái)及空中花園規(guī)劃管理細(xì)則（試行）》，允許三環(huán)外、戶型套內(nèi)面積在100㎡及以上的住宅，設(shè)置1處空中花園。這一政策聚焦于改善需求，意在進(jìn)一步優(yōu)化居住體驗(yàn)，同時(shí)為郊區(qū)樓盤打造差異化賣點(diǎn)，體現(xiàn)出一定的政策性傾斜。

??因此，三環(huán)內(nèi)部分項(xiàng)目?jī)H將陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深拓寬至2.4米，或者增加花池、花架等不計(jì)容的樓板面積，但并未配備空中花園等第四代住宅的典型元素。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這些項(xiàng)目并不能算作真正的第四代住宅。

??根據(jù)武漢的政策規(guī)定，符合標(biāo)準(zhǔn)的四代宅均位于三環(huán)以外區(qū)域，受土地供應(yīng)節(jié)奏、地塊建設(shè)等因素影響，過(guò)去一年時(shí)間僅有3個(gè)四代宅入市，分別是武漢城建金地和悅、中建壹品漢韻公館和招商武漢城建未來(lái)中心C2攬境組團(tuán)。

??實(shí)際上，截至目前，武漢已有超過(guò)10個(gè)項(xiàng)目確定將打造第四代住宅，其中6個(gè)位于東湖高新區(qū)，且有4個(gè)集中在光谷中心城北板塊。作為板塊內(nèi)的先行者，中建壹品漢韻公館于2024年10月首開去化率超8成，但截至目前推出房源240套，僅備案118套房源，仍有近半數(shù)房源待入市，整盤去化仍需時(shí)日。

??與此同時(shí)，板塊內(nèi)的其余項(xiàng)目也在持續(xù)推進(jìn)推進(jìn)，招商天青府已于3月開放城市展廳，驛山高爾夫觀嶺的營(yíng)銷中心也即將開放。隨著這些項(xiàng)目的陸續(xù)入市，光谷中心城北板塊將成為武漢發(fā)展四代宅的核心區(qū)域，各項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)也將愈發(fā)激烈。

??與其他城市項(xiàng)目，要么全部是四代宅、要么完全不是的情況不同，武漢的產(chǎn)品呈現(xiàn)出“同項(xiàng)目四代與非四代并存”的特征，即部分項(xiàng)目?jī)H在少數(shù)樓棟中引入了四代宅的設(shè)計(jì)理念。

??武漢城建金地和悅作為武漢首個(gè)第四代住宅試點(diǎn)項(xiàng)目，于2024年3月、4月率先開盤，推出了兩棟帶有第四代戶型的產(chǎn)品。在這兩棟樓中，僅端戶設(shè)計(jì)了錯(cuò)層空中花園，而中間戶則未配備空中花園。其中，118㎡戶型在奇偶層分別采用了臥室出挑和入戶空中花園出挑兩種方式；116㎡戶型則分別采用客廳南向和側(cè)向出挑的設(shè)計(jì)，充分展現(xiàn)了多樣化且靈活的空間布局。

圖：武漢城建金地和悅四代宅樓棟立面效果

圖：武漢城建金地和悅116㎡奇數(shù)層與偶數(shù)層戶型圖

圖：武漢城建金地和悅118㎡奇數(shù)層與偶數(shù)層戶型圖

??同樣，城市展廳已亮相的招商天青府，也僅在小區(qū)中間位置打造了兩棟純四代宅樓棟，戶型建面約140㎡，錯(cuò)層露臺(tái)環(huán)繞客廳設(shè)置，分別位于南面和側(cè)面。其余部分樓棟采用了類似武漢城建金地和悅的設(shè)計(jì)理念，僅端戶120㎡戶型配備聯(lián)通客廳和臥室的錯(cuò)層空中露臺(tái)。

??這種規(guī)劃，既體現(xiàn)了開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需求的謹(jǐn)慎試探，也充分考慮了不同購(gòu)房者的需求，為市場(chǎng)提供了更多樣化的選擇。

圖：武漢招商天青府140㎡奇數(shù)層戶型圖

圖：武漢招商天青府120㎡奇數(shù)層戶型圖

??綜上，廣州、天津、武漢在推進(jìn)第四代住宅的路徑和節(jié)奏上各有側(cè)重。廣州以小范圍試點(diǎn)作為四代宅探索的起點(diǎn)，天津通過(guò)濱海新區(qū)新規(guī)推動(dòng)露臺(tái)設(shè)計(jì)的普及，而武漢則通過(guò)政策引導(dǎo)，讓四代宅成為郊區(qū)改善產(chǎn)品的差異化亮點(diǎn)。這種差異化的推進(jìn)路徑，既體現(xiàn)了各城市根據(jù)市場(chǎng)需求、地理氣候等條件進(jìn)行的多樣化探索，也反映了第四代住宅在全國(guó)范圍內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)。第四代住宅正逐漸成為住宅產(chǎn)品升級(jí)的重要方向，這一進(jìn)程仍在持續(xù)演進(jìn)之中。