世邦魏理仕發(fā)布《2018年第一季度北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》

??2018年4月8日，北京–世邦魏理仕（CBRE）今日發(fā)布《2018年第一季度北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》。報(bào)告指出，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場、倉儲(chǔ)物流市場和投資市場，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

??1.  優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：季度市場凈吸納量創(chuàng)7年來同期新高，達(dá)122,570平方米，預(yù)示著2018年北京寫字樓市場需求將進(jìn)一步放量；金融、科技和專業(yè)服務(wù)行業(yè)繼續(xù)成為市場需求的主要?jiǎng)恿Γ渲袀鹘y(tǒng)金融行業(yè)的新租和擴(kuò)租勢頭強(qiáng)勁。

??2.  優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：本季度，市場項(xiàng)目整合和轉(zhuǎn)型活動(dòng)持續(xù)活躍；整體租賃市場較平淡，餐飲業(yè)相對活躍。

??3.  優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物流市場：季度租金大幅上漲10.1%，超過去三年的累計(jì)漲幅，報(bào)平均租金46.3元/月/平米；市場連續(xù)第四個(gè)季度空置率在0.5%以下，短期內(nèi)市場仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，租金維持穩(wěn)定增長趨勢。

??4.  投資市場：本季度共有6宗大宗物業(yè)投資交易成交，總交易額錄得56.8億元；酒店成為本季度最受歡迎的物業(yè)類型，共有3宗成交，合占總投資額的77.5%。

??一．優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

??——市場需求創(chuàng)7年來同期新高，2018年持續(xù)放量在即

??2018年第一季度，北京有四棟優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目落成，為市場帶來40.7萬平方米的辦公租賃面積，從而拉開本年度供應(yīng)高峰的序幕。與此同時(shí)，市場需求相應(yīng)增長，凈吸納量錄得122,570平方米，為近7年歷史同期最高，這亦預(yù)示著2018年北京寫字樓市場需求將進(jìn)一步放量。

　　從整體需求來看，租賃市場70%的面積繼續(xù)被內(nèi)資企業(yè)吸納，外資企業(yè)則保持平穩(wěn)；金融、科技和專業(yè)服務(wù)行業(yè)繼續(xù)成為市場需求的主要?jiǎng)恿Γ渲袀鹘y(tǒng)金融行業(yè)的新租和擴(kuò)租勢頭強(qiáng)勁。受新增供應(yīng)影響，整體空置率環(huán)比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)至8.4%；市場平均租金在個(gè)別商務(wù)區(qū)供不應(yīng)求所帶來的租金上漲的拉動(dòng)下，同樣本環(huán)比上揚(yáng)0.2%，報(bào)每月每平方米420.1元。

??未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)有467,000平方米的新增面積入市。CBD核心區(qū)域的中服地塊也將迎來首批高品質(zhì)樓宇入市，預(yù)計(jì)整體市場空置率將會(huì)在短期內(nèi)小幅拉升，租金會(huì)保持平穩(wěn)態(tài)勢。

??量，在市場上旺盛的辦公場所升級需求下，大部分今年入市的新項(xiàng)目預(yù)租情況樂觀，預(yù)計(jì)今年優(yōu)質(zhì)寫字樓的租賃將更為活躍。”

??二．優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

??——市場整合和轉(zhuǎn)型持續(xù)活躍

??2018年第一季度，位于亞奧商圈的中海環(huán)宇薈落成，新增商業(yè)面積35,000平方米。整體市場項(xiàng)目整合和轉(zhuǎn)型活動(dòng)持續(xù)活躍，凱德集團(tuán)出售翠微路店給印力集團(tuán)，華聯(lián)出售的廣安門店將于5月關(guān)店調(diào)整。

??市場整體空置率環(huán)比上升了0.1個(gè)百分點(diǎn)至5.1%。受益于外圍區(qū)的個(gè)別成熟項(xiàng)目，購物中心首層商鋪平均租金同樣本環(huán)比上漲0.2%，報(bào)每日每平米35.6元。未來六個(gè)月，有3個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，總體量近246,000平方米。其入市后，可使空置率小幅上升，而市場租金將保持平穩(wěn)。

??本季度，整體租賃市場較平淡，餐飲業(yè)相對活躍。西單大悅城推出集合了十余家知名餐飲品牌的查特花園餐飲街區(qū)。服飾類中，本土設(shè)計(jì)師品牌開設(shè)的線下實(shí)體店趨勢進(jìn)一步增強(qiáng)。在國際品牌引入方面，朝陽合生匯引入日本EVISUKURO國內(nèi)首家專賣店；王府中環(huán)引入蘇格蘭服飾品牌Pringle of Scotland、紐約品牌Vivienne Tam；三里屯太古里引入川久保玲的Dover Street Market中國首店。

??世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務(wù)商業(yè)部主管希諾表示：“近來零售商對零售新模式的探索愈演愈烈，北京更是處在全國‘新零售’領(lǐng)域橋頭堡的位置。在此趨勢推動(dòng)下，越來越多的國際、國內(nèi)品牌在北京升級開設(shè)旗艦店，在空間設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、體驗(yàn)升級等多方面區(qū)別于一般實(shí)體店。同時(shí)，商家也在努力打破實(shí)體店和線上銷售平臺(tái)的界限，實(shí)現(xiàn)多渠道零售，利用大數(shù)據(jù)挖掘消費(fèi)者的需求偏好，以便全面提升消費(fèi)者體驗(yàn)。”

??三．優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物流市場

??——租金大幅上漲，超過去三年的累計(jì)漲幅

??2018年第一季度，北京僅有一幅位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地成交，北京主要工業(yè)園區(qū)土地價(jià)格報(bào)每平方米2,262元，環(huán)比持平。

??2018年1月12日，北京市政府再次發(fā)布新政，對產(chǎn)業(yè)用地的利用方式提出嚴(yán)格的把控，只有“高精尖”類企業(yè)才具備產(chǎn)業(yè)用地的準(zhǔn)入條件，從而限制倉儲(chǔ)物業(yè)的新開發(fā)，加之低標(biāo)倉清退行動(dòng)持續(xù)，大部分建設(shè)中或基本完工的物流項(xiàng)目短期內(nèi)無法如期入市。

??北京市高標(biāo)倉儲(chǔ)連續(xù)第四個(gè)季度無新增供應(yīng)且空置率在0.5%以下。業(yè)主方展開新一輪提價(jià)，季度租金環(huán)比漲幅達(dá)到10.1%，超過過去三年的累計(jì)漲幅，平均租金達(dá)到46.3元/月/平方米；在業(yè)主方普遍提高租金的大趨勢下，大部分租約到期的租戶仍選擇續(xù)約以維持自身業(yè)務(wù)發(fā)展。

??原計(jì)劃上半年交付的26萬平方米高標(biāo)倉儲(chǔ)物流設(shè)施中有近20萬平米將延期至下半年甚至2019年，也有可能個(gè)別項(xiàng)目轉(zhuǎn)變用途。短期內(nèi)市場仍處供不應(yīng)求狀態(tài)，租金維持穩(wěn)定增長趨勢。

??世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務(wù)工業(yè)部主管李虹指出：“高標(biāo)倉儲(chǔ)設(shè)施在北京范圍內(nèi)供不應(yīng)求、租金成本上漲明顯，使得北京周邊地區(qū)有更多機(jī)會(huì)成為增量租戶外溢的目標(biāo)；另外2018年初產(chǎn)業(yè)用地利用新規(guī)發(fā)布，政府希望通過對供給方式的調(diào)整，加大產(chǎn)業(yè)用地或用房交易的監(jiān)管力度，為符合“高精尖”產(chǎn)業(yè)目錄的企業(yè)用戶創(chuàng)造更多機(jī)會(huì)。”

??四．投資市場

??——存量時(shí)代下，改造增值仍是今年主要投資策略

??2018年第一季度，共有6宗大宗物業(yè)投資交易成交，總交易額錄得56.8億元。酒店成為本季度最受歡迎的物業(yè)類型，共有3宗成交，合占總投資額的77.5%。其中兩個(gè)項(xiàng)目未來改造成寫字樓的可能性較大，由此可見改造增值在今年仍然是北京主要的投資策略類型之一。

　　房地產(chǎn)基金表現(xiàn)最為活躍，季內(nèi)完成4宗交易，其中景瑞貢獻(xiàn)兩宗，分別為一棟位于海淀的住宅樓宇和一棟位于東城的商業(yè)樓宇。其余兩處物業(yè)——一座位于海淀的酒店公寓和一座位于王府井的酒店——分別被當(dāng)代置業(yè)和上海人壽收購。開發(fā)行業(yè)的資產(chǎn)處置和收購兼并日趨活動(dòng)下，投資者在存量市場獲得更多機(jī)會(huì)。在此推動(dòng)下，核心區(qū)域投資活躍度明顯上升，本季度貢獻(xiàn)4宗成交。

??世邦魏理仕中國華北區(qū)投資及資本市場部執(zhí)行董事紀(jì)剛指出：“2018年國內(nèi)貨幣和金融監(jiān)管環(huán)境，及北京近期發(fā)布的一系列關(guān)于土地和城市規(guī)劃為大宗物業(yè)投資市場今年的走向帶來較大不確定性。而‘高精尖’產(chǎn)業(yè)企業(yè)和自帶產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢的投資者，將成為今年重要的買家類型。”