導讀
- 馮興元：多重因素將影響2012年房地產市場發展
- 通貨膨脹率、存貸款準備金是否會下降；政府財政擴張是否能夠收斂，限購是否會放開，房地產稅是否會鋪開開征，這些都可能影響2012年的房地產市場。12月初，中房網獨家策劃專題“破局2012——中房網?2012年中國房地產市場走勢與格局前瞻系列訪談”，獨家專訪了馮興元先生。
本期嘉賓
- 馮興元，經濟學家。現任中國社科院農發所研究員、研究生院教授，中小銀行研究基地副秘書長，法蘭克福財經管理大學東西方文商研究中心研究員，天則經濟研究所副所長、理事。
明年上半年一段時間內依然是房地產的冬天
- 過多的行政手段已嚴重影響市場正常運行
- 當前只通過行政手段去調控房地產市場是不正確的，政府過多的行政手段已經嚴重影響了市場的正常運行。“真正適當的調控應該是政府開放市場、放開供給、放開多種土地需求者的進入，降低稅費，降低土地轉讓收入，采用多種形式籌資建房等手段去化解高房價問題，而不是通過單純的行政手段。”
- 冬天會持續到明年上半年
- 對于2012年的房地產市場形勢，通貨膨脹率、存貸款準備金是否會下降；政府的財政擴張是否能夠收斂，限購是否會放開，房地產稅是否會鋪開開征等等，這些都可能影響房地產市場。就總體市場而言，至少明年上半年最初一段時間依然會是房地產市場的冬天，政府的調控不會輕易松手，但減少信貸控制的轉折點也很可能在明年上半年。[詳細]
資金壓力或造成房企洗牌
- 中小房企被洗牌首當其沖
- 在當前的嚴厲調控下，地產行業正在面臨一輪洗牌。行業中許多中小型企業、甚至一些大型企業的資金鏈是很脆弱的，在當前的調控形勢下，他們是很難從傳統渠道貸款和融資的，甚至在“黑市”也很難搞到補充資金。此外，國企且擁有雄厚的資本金，并可以低成本的吸納貸款作為堅實基礎，有可能在本調控階段極易接收、收購、吞并一批由于資金鏈受阻而難以在市場上生存的中小型房企。[詳細]
農場集體土地流轉改革是個重大問題
- 現行的土地政策是對農民權益的嚴重剝奪
- 農村集體（其背后就是農民）土地唯一可出售的對象就是城市政府，政府將價格壓低后通過土地儲備再倒賣出去掙錢，這是一種很嚴重的農民權益剝奪。“如果農村集體作為供給方，城鄉個人和各種單位作為需求方可以直接參與土地交易，我想房價會很快下跌。”[詳細]
財政和貨幣政策前瞻
- 財政和貨幣政策應該“雙緊”
- 財政政策和貨幣政策，應該采取“雙緊”，一方面財政擴張應該減少，另一方面貨幣政策可以調整一下，可以提升基準利率。現在一方面控制銀行信貸，另一方面擴大財政支出是不對的，應該反過來進行。在貨幣政策方面，目前民企的資金饑渴度很高，銀行基準利率提高可以改進對其信貸供給，而不是抑制。
- “國進民退” 會使我國經濟質量越來越差
- 從2001年至2009年，天則經濟研究所的研究結果為國有企業自在這近10年間實際利潤為負，它們的賬目利潤很高，但拿到的貸款和資源相對于民營企業是低成本甚至是零成本的，同時也得到了很多補貼，這些錢加起來是遠遠超過賬面利潤，“如果民營企業的發展空間被限制得越來越窄，中央還會靠國企、地方政府和國有項目進行財政擴張，這不是好事，因為這樣會使我國經濟質量越來越差。”[詳細]
第一，希望政府能夠實行利率市場化。第二，政府的貨幣政策能夠得到調整。
