中國城建集團投資事業部項目評審處處長  李博軒

各位嘉賓、各位領導下午好。

我們在項目土地獲得和一級開發過程之中，我們在探討一個問題，我們拿了這塊地之后，能不能迅速回款，產品線的影響是比較大的。

說到產品線，在土地一級開發過程之中，整個區域的規劃已經定下來了，這塊地如果是綜合利用地，這塊地上到底是蓋住宅還是蓋商業還是蓋綜合體，大面上的東西已經確定了。我們做的這個產品線是基于這個情況之下去研發我們的產品。容積率低于0.3，是高檔的獨棟別墅項目。0.3—0.5，是一般獨棟別墅。

我這里有幾個案例，獨棟、聯排和花園洋房。

這是高爾夫別墅，是8洞，容積率是0.33。

北京原鄉美利堅

這是北京原鄉美利堅，也是高爾夫別墅，0.18容積率，每戶擁有600平米的庭院，是西部風格。

這是蘇州星島仁恒，容積率0.56，特點是三面環水。

這是佛山凱德鉑宮，容積率1.1，涵蓋了3到5房的布局。

這是龍湖弗萊明戈，獲得了2008年詹天佑大獎，容積率1.36。科技運用得比較好，是花園洋房里做得比較好的戶型。這是它的一些相關圖片。

杭州西溪蝶園

這是杭州西溪蝶園。

這是東莞松山湖，容積率1.6，有江景。

下面我再說一下住宅產品組合案例。現在我們拿地的方式不一樣了，包括地塊也不一定很規則。拿地的時候由于很多政府性原因或者歷史性原因，協議書上的一般是棚改項目，歷史原因沉淀下來的項目，土地形狀會很不規則。

上海龍湖滟瀾山，容積率1.0。

蘇州招商依云3號，容積率1.09，基本上是以聯排和疊拼為主。

北京龍湖香醍系列。容積率1.0。

蘇州姑蘇桃花源，容積率0.96，綠地率40%，356套聯排別墅、26套雙拼別墅、698桃花源花園洋房。

蘇州玖園，容積率0.93，綠地率30%。

上海招商雍華府。

上海綠地諾丁山，容積率0.9，10棟小高層、20棟別墅、29棟雙拼、11棟聯排別墅。

北京萬城華府，容積率1.04，30%綠地率。主要產品是聯排別墅、疊加和小高。

上海一品漫城，容積率1.07，以小高層為主。

無錫滟瀾山，容積率1.1，主要產品是類獨棟聯排、疊拼、小高。

上海寶華盛世鉑翠

上海寶華盛世鉑翠，容積率1.0，主要產品是小高層、獨棟別墅。

上海綠洲香格麗花園，容積率1.0，綠地率35%，聯排別墅、疊加式公寓、小高層。

蘇州新創大河山，容積率0.8，主要是雙拼別墅、花園洋房。

南京城開湯山公館，容積率0.8，綠地率50%。

上海綠地薔薇四季，容積率1.3，綠地率40%。

上海同潤十里洋坊，容積率1.0，綠地率40%。

當一個項目中只有兩種產品時，兩種產品為低、多層產品，建筑面積比為25%到35%，占地面積比35%到55%左右，能較好的保證該項目的景觀品質。當兩種產品組合為低、小高層產品，一般情況下，低層類產品建筑面積比為35%左右，占地面積在50%到65%左右，此時能較好的保證該項目的景觀品質。當一個項目中有低、多、小高、中高、高層等各類產品時，由于產品豐富，影響低層類產品所占比例的因素很多。其實我這里說的是比較意向性的，我們做一個項目要受很多限制，比如天際線，還有當地居民對日照的需求影響。我們會考慮市場以及區域的差異。

最新住宅政策提示

我們還要關注政策，2012年6月18日國土資源部和國家發改委聯合印發了《關于發布實施限制用地項目目錄2012年本和禁止用地項目目錄2012年本的通知》，住宅項目容積率不得低于1.0。7月4日，土地利用管理司發布了《土地政策助力國家產業結構調整——最新限制和禁止用地項目目錄解讀》，禁止用地項目目錄，其中別墅類房地產項目首次被列入其中，這意味著政府部門將從操作層面進一步將別墅類開發項目擋在“閘門”外。

我的個人想法，我們做產品線實際上還是以人為本，不管做什么樣的產品、什么樣的產品線、拿到什么樣的地塊，最終都是想把這塊地的產品推出去，讓我們的人民住上滿意的住宅，或者是希望產品能賣出去。有一些共性的東西，我們不管做什么樣的產品，做花園洋房也好，做類獨棟也好，產品里面共性的東西是可以總結的。

比如豐富的院落、多樣的露臺，依靠層層退臺營造。

錯層設計，外立面比較豐富。

入戶空間多變，盡量獨立入戶，所有人都會要求私密性。

鄰里社區建設，住宅首層局部架空，創造居民交流空間，類似于公共的空間。加強鄰里社區建設，增進居民之間的交流，對小區的品質提升是有幫助的。主動營造高差，擴大綠化面積，形成坡地。

多重綠化體系

多重綠化體系，空間綠化，第一重，高7到15米，冠幅5到10米大喬木。第二重是高4到5米，大灌木、小喬木。還有第三重、第四重。垂直墻面綠化，可減少50%輻射。還可以做一些主題綠化，隨處可見的浪漫主題景觀。

水系水景巧妙組合，采用不同種水系植被分層次組合。這些圖片是北京星河灣的。主要體現不同水系的分層。

同緯度造園，同緯度選樹、全冠移植。保證園林多姿多彩及成活率高。同緯度的樹容易存活，植物也是一樣，采取這樣的方式造園，對產品線成本的控制、對小區品質的提升都一定的幫助。

360度景觀定位，展現樹木最佳姿態。龍湖做得比較錯，一棵樹，這棵樹的樹冠朝向是朝南還是朝北，用吊車把整棵樹抬起以后，整體放下，把樹最好的姿態和建筑搭配在一起。

硬腳軟處理。像龍湖和萬科的花園洋房，外立面做得會比較別墅化一點，會比較硬質，如果業主在這里行走或者散步會覺得線條比較突兀，所以我們就可以做一些處理，在線條周邊種上一些樹和灌木。

硬質景觀

硬質景觀：多樣化、精細化，雙層排水井蓋處理。在我們做產品線的時候也可以把這些固化下來，我們去做什么樣的產品，包括到底是做50平米的戶型好還是做70平米的戶型好，這些東西都取決于市場，取決于這些人的消費理念和經濟能力，也許不一定能固化，只能在可選擇的范圍之內固化，我們要做的就是先把能固化的東西固化下來，再去做一些基于市場、基于以人為本的理念的設計。

周邊環境改造。有些開發商會覺得我做我小區之內的規劃就可以了，小區之外的路網不屬于我管轄范圍，我不需要去建設、也不需要改造。但其實這對提高整塊區域的品質是很有關系的，建立在實力允許和資金允許的情況下，可以做一些周邊環境的改造。這是北京星河灣東街，改造前和改造后的對比圖。做了改造之后，對產品品質和小區氛圍也會提升不少。

建造綠色生態家園，第一是選址和規劃。第二，塑造祥和的社區環境。第三，塑造豐富的文化環境。第四，塑造優美的景觀環境。第五，塑造完善的配套服務環境。第六，塑造活躍的交往環境。

以人為本。1，在現有住宅政策條件下，住宅用地容積率不得低于1.0，目前主要是1.0到1.5，主要是花園洋房為主，在控制高度、綠地率、建筑基底有調整的情況下，可以搭配小高、獨棟、聯排、疊拼等產品，根據項目實際情況不同可有多種搭配。2，綠地率越高，建筑密度越小，產品品質相對較高，個人認為1.0到1.5的容積率之下的產品還需取決于市場接納程度、項目所在地人群的生態習慣、當地法規、天際線以及建設住宅產品項目的大小、區域、形狀等等個別因素。3，以人為本。

謝謝大家！