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??臨近歲末，金地商置集團有限公司（以下簡稱“金地商置”，00535.HK）終于實現了今年新增土儲零的突破。

??12月20日，武漢出讓了22宗土地，金地商置以約3.54億元的底價競得了1宗宅地。該公司的控股股東為A股上市的金地集團，為了應付到期債務，金地集團自2023年6月以來都未在公開市場購置土地。

??金地商置的投資同樣有所收縮，2021年買了40宗地，2023年降至2宗，今年截至目前只拿了1宗地。經營面上的壓力也凸顯了出來，今年上半年，該公司錄得股東應占虧損約21.79億元，同比由盈轉虧。

??財務報告顯示，金地商置有超過100億元的銀行貸款附有交叉違約條款，其中25.56億元由金地集團提供擔保。當金地集團或其聯屬公司發生債務違約等情況，金地商置的所有未償還貸款將會即時到期。

??對于扭虧安排、如何防范由關聯方引發的風險等問題，中國房地產報記者向金地商置發送了采訪提綱，但截至12月24日上午仍未獲回復。

??3.54億元武漢拿地

??武漢本次出讓的22宗土地，總成交地價為65.68億元，其中有14宗為涉宅用地。金地商置競得的P（2024）180號地塊位于漢陽區鵡大道以西、大橋局鐵路專用線以南，在今年11月份才調整為住宅用途，地塊總建筑面積約5.4萬平方米，起拍總價3.54億元，折合樓面地價約6556元/平方米。

??武漢是金地商置熟悉的市場，該公司在當地開發的項目包括四季都會、長江藝境、蘭亭大境、悅海灣、漢口峯匯等項目，產品類型涵蓋住宅、公寓、商業、辦公樓及產業園。今年5月份，金地商置東部區域還與金地管理聯合中標了武漢P（2021）102號地塊委托管理項目。

??從土地儲備規模的變化來看，金地商置近3年主要在消化存量土地。2021年，該公司在上海、北京、廣州、杭州等地收購了40宗土地，總建筑面積約768.6萬平方米，總應占土地成本達到了230.9億元。截至2021年底，金地商置的總土地儲備建筑面積為2327萬平方米，當中82%位于一線及二線城市。

??2022年，金地商置的拓展節奏驟然降了下來，全年只收購了5個項目，規劃建筑面積約37.7萬平方米，應占土地成本9.57億元。2023年進一步縮減，共新增2個項目，規劃建筑面積約10.91萬平方米，應占土地成本5.08億元。

??截至2024年6月底，該公司的土地儲備建筑面積為1469萬平方米，較2021年底減少了約37%。

??關聯方貸款超100億元

??投資策略的變化，與金地商置和其大股東的經營狀況息息相關。2022年，該公司的合約銷售總額為617.73億元，同比下跌約21%，收入、股東應占溢利分別同比下跌27%、42%。在這一年的年報中，金地商置的管理層還樂觀的表示房地產市場已于2022年下半年觸底，并將于2023年逐步反彈。

??事實上，行業的反彈并沒有如期而至。2023年，金地商置的合約銷售額同比下跌42%，收入雖大幅增長69%，但股東應占溢利卻同比減少85%。面對數十年來未見的艱難市場環境，該公司表示“現金流為王”是最核心、最重要的原則，要審慎投資、降低成本，確保財務穩健。

??2024年上半年，金地商置的業績仍處于下行通道，同樣是增收不增利，股東應占虧損為21.79億元，同比由盈轉虧。截至6月底，其現金及銀行結余為42.2億元，同比減少18%。財務穩定和流動性安全依然被確立為首要營運重點。

??在今年的半年報中，金地商置披露了與持續經營相關的風險因素，表示將采取多種措施以保持足夠營運資金，在獲得所需的資金之前，不會進行重大資本支出及土地收購。

??該公司透露，其109.07億元銀行貸款均附有交叉違約條款，其中25.56億元由金地集團提供擔保。由于交叉違約條款的存在，當金地商置（作為借款人），金地集團（作為擔保人），或金地集團的聯屬公司發生債務違約、清盤等事件，金地商置所有未償還貸款將會即時到期。金地商置強調，這筆由金地集團擔保的銀行貸款也有該公司的投資物業作抵押，抵押物業的公允價值足以抵償未償還借款。

??金地集團對金地商置的資金支持不僅限于為其借款提供擔保。2021年，金地商置的關聯方貸款總額為177.7億元，占其未償還貸款總額的77.4%。2024年上半年，該公司的關聯方貸款下降至103億元，仍占了貸款總額的約49%。

??關聯方貸款減少或許是基于金地集團自身的流動性壓力。今年，金地集團有近200億元的公開市場債務要兌付，其管理層在年初便表示要千方百計、使用各種各樣的方法籌措資金，如期償還債務，保證債務不出現違約情況。12月15日，金地集團兌付了15.6億元的“21金地MTN007”，宣布年內所有公開市場債務全部償付完畢。5天后，金地商置便現身土地市場拿地。

??金地集團短期償債風險的解除，不意味著金地商置便高枕無憂了。2025年，金地集團仍有一定規模的到期債務須償付。從更長遠的角度看，關聯方貸款的減少，也對金地商置的獨立發展能力提出了考驗。