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??物管企業在資本市場正表現出不同的兩面。

??一面是上市物企“私有化”勢頭正在擴大，年內或將有兩家私有化退市物企。

??而另一面，年內仍有兩家物企成功上市，且兩家新上市物企上市首日股價至今均上漲，另有6家遞表企業排隊IPO。

??在資本市場波動的情況下，多數物企因業績下滑、市場環境變化等面臨股價下跌的壓力，同時物業股流動性變差，65家上市物企中有近九成換手率低于1%。

??在這一背景下，對于一些股價下行、換手率低、成本高的上市物業企業，選擇私有化退市未嘗不是一件好事。企業可以節省資源并合理分配至相關業務投入；也可以避免市場波動造成的焦慮，從而靜下心來打好內功。

??不過，物企私有化對未上市物企的情緒有所影響。

??近日，融信服務發布公告稱，擬以協議安排方式將公司私有化并撤銷上市地位。

??從私有化的原因來看，主要有三方面：股份交易問題，上市平臺難以作為長期發展的有效資金來源；減輕資本市場壓力，通過私有化可擺脫資本市場的約束和壓力，更加靈活地進行集團內部整合和戰略調整，以應對行業環境的變化；優化決策效率，以期在未來的競爭中占據更有利的位置。

??從近幾年來物企上市情況來看，2019年至2021年物企掀起赴港上市熱潮，三年內共計43家物企成功上市，其中2020年成功上市的物企數量達到18家。

??2022年以后，受地產關聯方拖累，上市物企市值不斷縮水，截止2023年12月31日，57家樣本企業總市值為2081億元，同比下滑43.3%，較2021年（5047億元）下降58.8%。物企上市熱情減弱，遞表物企或主動撤退或被動出局，2022年至2023年兩年僅有10家物企上市。

??2024年至今，泓盈服務和經發物業兩家物企成功登陸港交所，兩家企業均是在去年首次遞表，至此，物管行業上市企業總數為67家。

??從遞表企業來看，已遞表尚未上市的物企目前有6家。上市物企私有化必然會對未上市物企的情緒有所影響。

??近年來，物企在股市的形勢較為復雜。從整體來看，物企股價漲跌分化明顯，多數物企因業績下滑、市場環境變化等面臨股價下跌的壓力。

??據統計，截至2024年11月29日，66家上市物業股首日至今股價下跌的物業股有51家，占比77.2%，其中下跌0%-50%的有15家，下跌50%-100%的有36家。

??66家上市物企股價較上市首日上漲的有15家，其中漲幅100%以上有7家，漲幅50%-100%有1家，漲幅0%-50%有7家。

??從物業股流動性來看，剔除停牌物業股，截至2024年11月29日，65家上市物企中，僅有1家企業2024年日均換手率高于7%，2家企業換手率為3%-7%之間，3家企業換手率為1%-3%；剩余59家企業換手率低于1%，占比90.8%。

??一般情況下，當股票換手率低于1%之時，說明股票極度低迷，活躍度太低，買賣流通性太差；當股票換手率在1%~3%之間，說明股票屬于正常活躍度；當股票換手率3%~7%之間，說明股票相對活躍，參與買賣的投資者比較多，流通性較強。

??物業股流動性差是上市物企選擇私有化的重要原因。近年來物業股整體面臨估值壓力，市盈率相對較低，市場對其價值重估仍在進行中，投資者對物業股的投資信心不足，交易意愿受到抑制，進而導致流動性降低；同時隨著房地產市場的調控政策、市場波動等會對物業股產生影響，減少對物業股的投資，降低其流動性。

??在當前房地產市場環境下，物企作為有相對穩定的收入和獨立運營的第二增長曲線，甚至在一定程度上反哺地產，這也是不少地產母公司對上市物企私有化的一大原因。

??但實際上，并非所有物企都適合私有化。

??從核心指標上來看，剩余募集資金大于私有化金額的企業最可能被私有化。這意味著在進行私有化交易的過程中，公司原本募集的資金在扣除私有化所需的金額之后，還有剩余的部分。這也給了企業進行私有化操作的資金基礎。

??上市物企私有化之后對企業本身的影響主要體現在兩方面：

??首先，物業企業回歸母公司附屬，可深化地物協同。完成私有化之后，可以更好地專注于長期戰略，更加精準地進行地產與物業之間的資源共享和整合。從母公司并表角度看，私有化將進一步提高物業企業對公司歸母凈利潤的貢獻水平，更有利于進一步穩定地產企業的現金流。 

??其次，維穩地產企業股價，并拓展地產企業轉型空間。物業管理業務具有較強的抵御周期波動等屬性，具備長期的潛力和增長的韌性，對于已經拉響紅色警報業績表現的地產公司，這些特性正好成為謀求轉型的著力點。此外，置入物業管理服務，在延伸房地產業務產業鏈背后，地產母公司或許還存在著維護股價的打算。

??對于行業而言，上市物業企業私有化必然會對一些未上市物企的情緒有所影響，尤其是仍依附于地產集團之下的頭部物企。

??未來計劃上市的公司，因面臨增量市場萎縮、存量市場內卷、物業費下降、拓展難度大等因素，除了要把物業作為一個單獨業務板塊大力發展并推向上市之外，從物業配合產品力+服務力角度看，在不上市的前提下一起開展聯動，或許效果更好、也更為長久。

??私有化與維持上市地位，并沒有優劣之分，只有適合不適合，而且根據企業發展戰略的變化，每個階段所適合采取的措施也不同，需要因時因勢而異，如果成本高、融資功能缺失，私有化退市或許是更有利的選擇，能夠更加靈活地進行集團內部整合和戰略調整，以應對行業環境變化。