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??2022年，雖然銷售額同比下降了14.5%，但保利發(fā)展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發(fā)展”，600048.SH）的行業(yè)排名卻實現(xiàn)了新突破，進入前二之列。今年前兩月，該公司又前行一步到了行業(yè)首位，進入屬于龍頭央企的高光時刻。

??“進三爭一”的愿景達成后，保利發(fā)展的下一個目標(biāo)是什么？在4月4日的業(yè)績說明會上，保利發(fā)展董事長劉平?jīng)]有給出具體的指標(biāo)，只表示：“2023年公司將繼續(xù)不斷做強做大自身。”

??2023年，保利發(fā)展計劃的新開工面積是2000萬平方米，比2022年實際完成的規(guī)模減少16%，預(yù)期較為謹(jǐn)慎。劉平認為，今年以來，受多重因素影響，銷售市場出現(xiàn)回暖，但市場復(fù)蘇情況仍需進一步觀察。整體來看，主要城市的整體市場規(guī)模將維持平穩(wěn)，對全國市場形成較強的支撐，行業(yè)總體將表現(xiàn)出“趨勢修復(fù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換”的新特征。

??行業(yè)排名上升至前二

??2022年，保利實現(xiàn)營業(yè)收入2811億元，同比下降1.4%，實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤183億元，同比下降33%。毛利率及歸屬母公司凈利率分別下滑4.8個百分點、3.1個百分點至22%、6.5%。

??相較營收、利潤等指標(biāo)，保利發(fā)展在銷售端的比較優(yōu)勢更為明顯。2022年，該公司實現(xiàn)銷售簽約金額4573.01億元，同比下降14.51%，但同比降幅分別優(yōu)于行業(yè)、百強房企12.2個百分點和27.8個百分點，市場排名升至行業(yè)第二，市場占有率為3.4%，連續(xù)7年提升。

??2022年，民營房企的信用大面積坍塌，流動性緊縮，央企的融資渠道則依舊暢通。過去一年，保利發(fā)展累計發(fā)行公司債150億元、中期票據(jù)113億元，合計規(guī)模同比增長40.72%。其中，公司債、中票發(fā)行利率多次為同期同行最低，平均融資成本僅約2.9%。截至2022年末，該公司有息負債規(guī)模為3813億元，綜合融資成本約3.92%，同比下降0.54個百分點。

??2022年，保利發(fā)展原定的新開工面積為4010萬平方米，由于市場下行超出預(yù)期，最終實現(xiàn)2375萬平方米的新開工面積，是計劃的六成，同比降幅達54%。開源節(jié)流后，截至2022年末，該公司賬面上的貨幣資金達1765億元，占總資產(chǎn)比重為12%。

??相對充裕的現(xiàn)金流給了保利發(fā)展在土地市場抄底的底氣。2022年，該公司全年新拓展項目91個，總地價為1613億元，位列百強房企第一名，拓展容積率面積超過1000萬平方米。

??在被問及是否滿意保利發(fā)展2022年的表現(xiàn)時，劉平強調(diào)，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了不平凡的一年，行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本性變化，保利發(fā)展圍繞“穩(wěn)經(jīng)營、去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險”的經(jīng)營主基調(diào)，“最終取得了穩(wěn)中有進的經(jīng)營成果，市場地位實現(xiàn)了進一步提升。”

??2023年要“穩(wěn)增長”

??2023年，保利發(fā)展沒有對外披露銷售目標(biāo)，投資及新開工計劃都定的比較保守。年報顯示，2023年，該公司計劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3510億元，計劃新開工面積2000萬平方米，計劃竣工面積4450萬平方米。對比2022年的計劃，前兩項指標(biāo)分別下降3.8%、50%，竣工面積則有約5%的提升。

??劉平的說法是，投資及開工、竣工計劃主要基于對市場形勢判斷及在手可售資源的綜合平衡，也將結(jié)合市場環(huán)境，及時進行動態(tài)調(diào)整。拓展方面，保利發(fā)展繼續(xù)看好新型城鎮(zhèn)化、居住品質(zhì)改善需求帶來的結(jié)構(gòu)性機會，聚焦城市產(chǎn)業(yè)、人口支撐較強的區(qū)域市場，集中投資珠三角、長三角等核心城市及城市群，爭取保持充足的高質(zhì)量資源儲備。

??保利發(fā)展總經(jīng)理周東利給了更為明確的指引。他表示，結(jié)合近期市場的回暖情況，保利發(fā)展制定了積極的經(jīng)營策略，整體經(jīng)營思路是“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫存”。對比2022年的“穩(wěn)經(jīng)營”可看出，“增長”再次成為發(fā)展主線。據(jù)其介紹，今年保利發(fā)展將合理安排開工及竣工，搶抓市場窗口，把握行業(yè)修復(fù)過程中的機遇。

??進入2023年，保利發(fā)展在土地市場依舊表現(xiàn)活躍，4月4日還進入了廣州荔灣羊城食品廠地塊的搖號環(huán)節(jié)。雖然今年以來一線城市的土地市場逐漸升溫，但周東利認為保利發(fā)展還是能保持一定的競爭優(yōu)勢，“公司的資金儲備充裕，總部調(diào)配資金能力強，可以同時參與多個城市、多個項目的競拍。”

??一二線城市是保利發(fā)展堅定看好的市場。2022年，該公司在38個核心城市的拓展金額占比高達98%。周東利表示，2022年下半年以來，行業(yè)支持性政策的效果不斷體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場熱度修復(fù)。但城市分化特征延續(xù)，經(jīng)濟基礎(chǔ)好、人口凈流入的核心城市恢復(fù)速度更快、程度更好，而三四線城市依然處于弱勢。“2023年以來依然呈現(xiàn)出這樣的特點。”

??這就是劉平提到的“趨勢修復(fù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換”新特征之一。趨勢修復(fù)，指的是經(jīng)濟發(fā)展、人口遷移和質(zhì)量提升仍將對住房消費形成支撐，房地產(chǎn)市場仍將是一個巨大的市場。未來5年，全國新房年銷售額將保持在10萬億元以上。動能轉(zhuǎn)換的意思是，行業(yè)將從“量的擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”。而結(jié)構(gòu)優(yōu)化，則是指未來房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性的增長潛力將集中于經(jīng)濟人口排名靠前的城市，呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性長牛”特征。