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??“2023年若有符合公司原則的項目和標的，我們還會積極的爭取，通過收并購擴大規模。”3月28日，華潤萬象生活有限公司（以下簡稱“華潤萬象生活”，01209.HK）總裁喻霖康在業績會上如此表示。

??2022年，華潤萬象生活貢獻了物業管理行業最大規模的收并購，斥資約35.8億元一舉收購了4家物管企業，全年新增合約面積超過1億平方米，將管理規模推升至行業第一梯隊。

??作為商管業務領域的領頭羊，2022年，華潤萬象生活受到的沖擊較聚焦住宅物業管理的同行小，收入和歸屬母公司凈利潤仍分別實現了35.4%、27.9%的增長，毛利率僅下跌1個百分點。在此基礎上，其對收并購的態度也更為積極。

??該公司在業績報告中透露，2023年計劃選擇性收購具有互補優勢或具有一定運營規模、盈利能力的物業管理及商業運營服務提供者。

??營收、利潤雙增長

??商管毛利率超50%

??2022年，華潤萬象生活實現營業收入120.16億元，同比增長35.4%，歸屬母公司凈利潤22.06億元，同比增長27.9%，毛利率則下跌1個百分點至30.1%。

??住宅物業管理服務的收入增長較為明顯，同比增幅達到47%，全年收入為78億元。該板塊的毛利率同比下降0.4個百分點18.9%，主要是受收并購無形資產攤銷影響。其中，業主增值服務收入同比大幅增長73.3%至12.56億元，占物管業務收入的比重提升至16.1%。

??截至2022年末，華潤萬象生活的在管面積、合約面積分別為2.9億平方米、3.5億平方米，同比增長87%、78%，其中第三方合約面積及在管面積分別占61.2%和57.6%。期內，該公司新增第三方合約面積約1.43億平方米，同比增加297.4%，其中收并購、競標、合資合作分別占75.9%、20.7%以及3.4%。城市公共空間在管面積約0.65億平方米，同比增長121.1%，年內獲取城市公共空間項目年化合同金額8.85億元。

??商業運營及物業管理服務是華潤萬象生活的特色業務。2022年，該公司全年實現零售額1264.4億元，同比增長6.3%，實現業主端經營利潤94.52億元，同比增長2.2%，業主端經營利潤率達59.7%，拉動其全年實現購物中心商業運營服務收入24.8億元，同比增長16.5%。雖然疫情對商業地產運營帶來不少影響，但該板塊的毛利率仍高達50.7%，同比增長2.1個百分點。

??過去一年，該公司新開業購物中心16座，平均開業率(不含國際品牌)達90.9%，年內新增武漢、福州、海口三座重奢萬象城，旗下在營重奢萬象城增至11座，重奢購物中心的規模位列行業第一。全年新簽約商業輕資產外拓項目13個，其中TOD項目11個、核心城市項目10個，還通過創新模式獲取了深圳龍崗大運中心PPP項目以及西安機場航站樓項目，外拓規模及素質位列行業第一。截至2022年底，華潤萬象生活在營的購物中心項目共有86個，總面積為920萬平方米。

??地產行業的大幅調整已經對物業管理行業的利潤率帶了負面影響。華潤萬象生活首席財務官陽紅霞表示，基于行業監管以及行業競爭的整體影響，物管行業基礎毛利率有明顯的下行壓力。該公司的計劃是，一方面提升基礎物業服務的毛利率，另一方面強化商業運營服務能力，以及增值服務能力，從而增加運營服務和增值服務在收入中的占比。陽紅霞預期，未來該公司的整體毛利率會穩定在17%至20%的水平。

??對收并購態度積極

??2021年是上市物業公司通過收并購跑馬圈地的大年，僅那一年碧桂園服務就花出去了超過180億元的并購資金。2022年，物業管理行業的收并購市場大幅降溫，碧桂園服務公開表示大規模的收購時間已經結束了。

??機構統計數據顯示，2022年物業管理行業已披露相關信息的并購交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。相較民營企業，國資背景企業表現活躍，在物業并購市場共參與并購事件約11宗，涉及金額59.3億元，約占全年并購金額55.8%。大宗交易也在減少，2022年以來單項物業收并購金額超過10億元的案例共發生四宗，其中三宗為華潤萬象生活發起。

??年內，華潤萬象生活落實的并購個案包括以10.6億元收購禹洲物業、24.85億元收購中南服務和長樂物業、約0.33億元收購九洲物業。

??據華潤萬象生活副總裁王海民介紹，該公司對中南服務及禹洲物業的整合計劃正在執行，成效也達到預期，符合之前的規劃。“收并購的項目經營情況良好，業績全面達成，符合公司預期。”其中，禹洲物業和中南服務在2022年貢獻并表收入超過14億元，并表利潤超過1億元，分別實現了23%和19%的綜合毛利率，收繳率超過85%。“隨著未來全面融合的落地，無論是基礎物業服務還是增值服務，都將進一步釋放更大的價值、發揮更大的規模效應。”

??除了擴大規模外，華潤萬象生活也希望加大對上下游業務的滲透，考慮能夠對公司能力補強、資質增加以及體系完善發揮作用的項目。“2023年若有符合公司原則的項目和標的，我們還會積極爭取。”

??不過，華潤萬象生活也并非來者不拒，發布業績的當天便宣布終止收購祥生物業。

??值得關注的是，收并購不是一筆一勞永逸的買賣，華潤萬象生活的商譽從0大幅增長到了2022年底18.05億元，但并未計提減值準備。

??碧桂園服務在此前發布的盈警中透露，預計2022年歸屬母公司凈利潤將同比下降45%至57%，除了額外防疫成本及新冠疫情期間部分業務無法正常開展外，還有一個重要原因，即若干收并購公司帶來的商譽及其他無形資產減值。

??萬物云也很重視這個問題。該公司董事長朱保全在3月28日的業績會上表示，2022年對大家來說是一個反思年，其中一項便是對收并購的反思。2022年，萬物云此前的收并購帶來了1億元的原開發商壞賬，客戶關系攤銷4億元，從而影響了利潤指標的表現。他認為，過去大家都是基于高市盈率進行收并購，都按100%商譽來計算，高出價對于資產負債表而言一定是變重了，“一旦像萬物云這樣大頭記錄了攤銷，對當期利潤、業績也一定就會產生影響。”所以物業管理行業應該反思商譽的真正定義。