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??行業利潤率正在加速探底。

??CRIC數據顯示，已披露2021年業績報告的57家典型上市房企整體歸母凈利潤2629億元，增速中位數為-26%，且近9成典型房企毛利率、歸母凈利率雙降。

??自2018年以來，行業利潤增速便呈現明顯的下降趨勢，加之市場下行，疊加房企部分高地價項目進入結算，企業利潤規模已出現負增長，行業整體利潤率持續下行探底。

??“穩利潤”已成為當下房企的共識。審慎拿地，保證項目利潤率水平;戰略精簡，向管理要效益;回歸產品，提高產品適銷性和溢價。這些都是房企正在做出的變化。

??疫情反復之下，行業不確定性增加，短期內企業盈利水平仍將繼續承壓。

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??行業利潤規模出現負增長

??在房住不炒、行業降杠桿的背景下，監管持續從嚴。對行業而言，最直觀的變化便是銷售規模增速逐漸放緩，至2021年，部分房企甚至出現規模負增長的情況，基于此，行業利潤增速自2018年以來不斷下滑。

??上市房企年報季已接近尾聲，企業各項數據指標均已降至歷史較低水平。

??根據CRIC統計，57家典型上市房企整體營業收入為39129億元，同比去年增長16%，增速中位數為14.4%。與此同時，營業成本加速上漲，57家典型上市房企營業成本合計30804億元，較去年同比增長24%，增速中位數約為20.7%。

??如此看來，典型上市房企營業成本增速高出營收8個百分點，而中位數增速則高出逾6個百分點。實際上，2019年以來，行業營業成本增速均高出同期營收增速。

??在營收和營業成本增速不匹配的擠壓下，行業利潤增速放緩，直至出現負增長。

??CRIC統計數據顯示，2021年行業典型上市房企整體實現毛利潤規模7819億元，企業毛利潤增速的中位數為同比降低2.3%。整體實現凈利潤3620億元、歸母凈利潤2629億元，企業凈利潤增速和歸母凈利潤增速的中位數分別為-22.4%和-26%。

??圖：2017-2021年行業典型上市房企營收、利潤規模及增速(億元)

數據來源：CRIC、企業公告

??注：為與H股上市房企統一口徑，A股上市房企毛利潤計算中扣除稅金及附加

??行業整體盈利能力面臨較大的下行壓力。

??從利潤率指標來看，2021年57家典型上市房企毛利率中位數同比降低4.4個百分點至19.3%。凈利率和歸母凈利率的中位數也分別降低3.0和4.3個百分點至7.7%和4.7%。

??自2019年以來，房企整體毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平開始呈現下行趨勢，而過去一年，房企上述數據降幅較2020年進一步明顯擴大。

??企業各項利潤率指標下降至歷史低點，有兩個方面的原因：

??首先，行業規模增速放緩，銷售去化壓力大，打折促銷、以價換量屢見不鮮，房企增收不增利的現象進一步加劇。

??此外，規模房企低利潤項目仍然處于結算期，利潤出現下降，但當期費用在目前的市場環境下仍然偏高，兩者并不匹配。

??值得注意的是，在行業下行壓力下，部分企業結合市場風險對部分項目和股權投資計提資產減值，對利潤表現也產生了一定的負面影響。

??圖：2015-2021年行業典型上市房企整體利潤率水平及變動

數據來源：CRIC、企業公告

??注：為與H股上市房企統一口徑，A股上市房企毛利潤計算中扣除稅金及附加

??02

??近九成房企利潤率普降

??增收不增利仍然是當下房地產企業面臨的普遍現象。

??隨著疫情基本穩定，項目建設、交付結算進度平穩推進，2021年約有75%的房企實現營收正向增長，但毛利潤、凈利潤增長卻不盡如人意，過半房企毛利潤(剔除稅金及附加)下降，凈利潤下降企業占到六成以上，超四成房企“收增利減”。

??以萬科為例，根據2021年業績報告，萬科2021年全年營收4528億元，同比增長8%。實現毛利潤(剔除稅金及附加)777.6億元，同比減少18.4%;凈利潤380.7億元、歸母凈利潤225.2億元，分別同比降低35.8%和45.7%。

??投資收益減少、計提資產減值等成為凈利潤、歸母凈利潤降幅的顯著擴大的主要原因。

??從企業利潤率變動來看，無論是毛利率、凈利率還是歸母凈利率，下滑企業均占到近九成，普降態勢依舊顯著，部分規模房企2021年的毛利率降幅均超過4個百分點，且毛利率降至20%以下。

??大環境下，仍有部分房企積極調整節奏，實現營收與利潤同增。

??比如中國金茂，年內加快項目結轉，全年營業收入900.6億元，同比增長50.0%，順利完成了預期的900億元營收目標。實現毛利潤167.6億元、凈利潤77.0億元、歸母凈利潤46.9億元，分別同比增長38.3%、24.4%、20.8%。

??在市場不確定性因素疊加的情況下，科學的把控企業結算進度、結構對于企業營收、利潤規模的穩定與增長意義重大。

??此外，在地產開發業務利潤率下行大趨勢下，多元業務對于平滑整體利潤率起到越來越重要的作用，打造“第二曲線”、挖掘多盈利點已經成為越來越多房企共識，也是未來發展的突破口。

??表：2021年典型房企毛利率及歸母凈利率TOP10

數據來源：CRIC、企業公告

??注：為與H股上市房企統一口徑，A股上市房企毛利率計算中扣除稅金及附加

??房地產行業已進入盤整期，企業經營邏輯正在加速轉變，由于2022年行業仍存在很大不確定性，因此，企業仍需嚴陣以待。

??當前，典型上市房企對未來盈利預期基本一致，即短期內毛利率下降已成行業趨勢，中長期來看毛利率將維持在20%-25%合理區間。

??行業底層邏輯發生本質改變，高杠桿、高周轉模式無法持續，利潤保衛戰一觸即發，企業“穩利潤”需從精益管理及產品品質入手。

??一方面，企業需更加審慎拿地、優選項目，保證項目利潤率水平。另一方面，積極通過戰略精簡、組織架構精簡，提高經營質量及運營管理效率，“降本增效”向管理要效益。同時，在多元業務板塊企業需堅持長期主義，在商業、酒店、物管等業務領域擇優發展，提升資產質量和經營效益。此外，當前市場背景下企業也更應回歸產品，加強產品力打造、關注產品升級迭代、提高產品適銷性，提升產品溢價、以過硬的產品實力穿越行業周期。