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??9月23日，地產板塊股債雙雙大反彈，內房股普遍上漲，地產美元債也迎來價格大漲。

??其中，中國恒大集團2022年到期、票面利率8.25%的美元債顯示為上漲5美分，至30.2美分。佳兆業集團控股有限公司2025年到期、票息10.5%的美元債漲5.6美分至81.8美分，勢創18個月來最大漲幅。富力地產股份有限公司2023年到期、息票11.75%的票據漲5.2美分，至71.2美分。

??就在前兩日，經歷“中秋劫”的港股一片大跌，不少房企股債雙殺。在一片蕭條之中，中梁控股集團有限公司（股票代碼：2772.HK，以下簡稱“中梁控股”）發布了兩條公告，一條是提前償還于2021年9月26日到期的票面利率為11.5%美元優先票據本金及利息，另一條則是關于發行一筆于2023年到期的2億美元、票息達到12%的票據。

??根據公開資料顯示，中梁控股計劃根據“以綠色債券形式發行票據”的可持續金融框架，將資金用于現有債務的再融資。

??借新還舊是房企發行美元債的慣常用途，但高達12%的利率對于中梁控股而言卻是首次。

??有接近中梁控股的人士向中國房地產報記者表示，這筆債利率看起來很高，但對比其在二手市場的利率，綜合看不算太高。且這筆債券是2年期，長債利率普遍會高一點。

??據一位上市房企首席財務官表示，下半年以來，美元債市場情緒很差，一些風險因素導致市場信心很脆弱，不少投資者買債需求下降。這種市場行情下，很多房企發行美元債遇到困難，需要還舊同時還借不了新債，只能用自有資金來償還，給企業運營也造成不小壓力。

??在這種背景下，在上述中梁控股人士看來，中梁能夠新發行美元債且有投資者認購已實屬不易，也說明投資者對中梁控股還是充滿信心，至少認為中梁控股的回款和現金流不錯，短期不存在償付壓力。

??“正在積極優化債務結構”

??國際評級機構標普曾表示，中梁控股在接下來12個月內將有16億美元離岸債券到期，其中包括2021年內到期的6億美元。但標普認為，中梁控股上半年的經營業績令市場滿意，將為公司償還下半年的巨額債務提供一定空間，其中主要提到了中梁控股上半年現金回收率達到85%以及銷售去化率達到70%，這成為市場主要的信心點。

??實際上，中梁控股在債務償還安排方面早有打算。

??以其9月22日公告已經償還的于9月26日到期的票面利率為11.5%的美元優先票據為例。

??中梁控股早在7月開始就針對該筆債券啟動回購。今年8月初，中梁控股曾發行一筆金額為1.5億美元，票面利率為11%的一年期美元債券。此后，8月份，中梁控股繼續于公開市場多次回購該筆債券。

??中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，一般房企會在美元債下跌幅度較大影響市場信心或者自身現金流狀況較好時回購一些美元債，這個需要合適的時間窗口期或者企業現金流條件允許才可以。

??在一系列回購操作之后，9月6日，中梁控股公告稱，公司累計回購本金總額為7980萬美元的2021年9月票據，并予以注銷。注銷之后，該筆債券仍有3.2億美元本金總額需要償還。

??于是，就有了中梁控股這筆利率為12%的新發行債券，這一操作不僅實現了“借新還舊”，同時還將短債變成了長債。

??帶來好處的同時，這筆債券高達12%的利率也創下了中梁控股上市以來美元債利率新高，甚至超過了中梁控股上市后發行的首筆美元債利率11.5%。

??眾所周知，過高的融資利率會侵蝕企業的利潤。不過，上述中梁控股相關人士表示，美元債融資在中梁整個融資渠道中占比僅有15%，目前中梁主要還是依賴國內開發貸融資，且開發貸融資成本一直在下降，目前約在6%左右，所以這筆高息債券不會對公司整體融資成本造成影響。

??此外，該人士還表示，中梁控股正在積極優化債務結構，以后會盡量使用長債，盡可能避免“364”等短債的發行。

??房企美元債利率走高

??雖然一筆高息債券不會對中梁控股整體融資成本造成太大影響，但不可否認，今年以來，中梁控股的美元債發行利率在持續走高。

??粗略統計，中梁控股于今年共發行了5筆美元債，其中3筆一年期和2筆兩年期，3筆一年期債券發債利率分別為7.5%、8.5%和11%，而2筆兩年期債券發債利率分別為9.5%和12%。

??實際上，不止中梁控股，近期不少房企美元債發債利率都有走高趨勢。

??從第三方機構監測數據來看，8月份以來房企發行海外債平均利率為11.39％，同比上升4.68個百分點，環比上升6.09個百分點，主要原因就是房企海外債發行量過低，發行企業均為中小型民企，融資成本較高。

??例如9月1日，佳兆業集團控股有限公司公告發行一筆2022年到期額度為3億美元的優先票據，票面利率達到10.5%；9月16日，銀城國際控股也發布公告稱擬將發行一筆于2022年到期的1.1億美元優先票據，票面利率更是高達12.5%。

??房企美元債發行困難、利率持續升高，主要原因還是市場形勢的變化。

??上述上市房企首席財務官表示，目前受一些大企業風險事件以及內地房企連環暴雷的影響，境外債券市場投資者信心不足，因此在選擇債券投資時更為謹慎，尤其是不少發債主體是經營能力較弱的中小型房企，這導致很多房企外債發不出，為了吸引投資者買入，有些房企只能推高發債利率。

??不過值得注意的是，目前雖然不少房企美元債發債利率高企，但在柏文喜看來，至少市場流動性還是較為充裕的，其認為，再往后美元有加息和收縮流動性之勢，到那時，房企發行美元債的難度和成本會相對更高。