公司徐酒眠 鄧鑫妮 張丹 2021-06-15 10:39:56 來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)
??一條新聞引發(fā)了付先生的關(guān)注。
??6月9日，力高健康生活向港交所遞上招股書(shū)。出于職業(yè)的習(xí)慣，他通覽了這份材料，共計(jì)477頁(yè)。
??他發(fā)現(xiàn)，這間公司是從江西起家，主打的健康概念，是發(fā)端于南昌的力高國(guó)際城。他曾在那購(gòu)置了一套湖景洋房，后來(lái)轉(zhuǎn)手了。
??付先生很好奇，力高國(guó)際城怎么就成為“健康”的發(fā)源地？距離它2.2公里，是南昌大學(xué)第一附屬醫(yī)院象湖院區(qū)，擁有省內(nèi)最強(qiáng)的醫(yī)療資源。
??他在網(wǎng)上找來(lái)一位置業(yè)顧問(wèn)，拍回多個(gè)視頻。
??門(mén)頭上，"怡鄰健康”右側(cè)，寫(xiě)著綜合門(mén)診、兒童健保、健康管理、鄰里活動(dòng)、中醫(yī)康復(fù)和養(yǎng)老護(hù)理。底下的柱子上，掛著三塊牌子，分別南昌力高怡鄰社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心、南昌相互力高長(zhǎng)者屋綜合門(mén)診部、南昌市城鎮(zhèn)職工基本毅力保險(xiǎn)定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。
??這里，曾是力高國(guó)際城的售樓處，一個(gè)擁有78萬(wàn)平方米建筑面積的樓盤(pán)。而周邊，是密集的住宅社區(qū)。
??大概在2017年樓盤(pán)全部交付時(shí)，老板黃若虹、黃若青兄弟布下了這顆"健康"的種子，并計(jì)劃在2023年前開(kāi)設(shè)21間以上的康養(yǎng)中心。
??穿上"新裝"后遞表，已經(jīng)成為物業(yè)企業(yè)上市的標(biāo)配。尤其，當(dāng)行業(yè)大佬們喊出”上市風(fēng)口已經(jīng)過(guò)去”，PE越來(lái)越回歸理性時(shí)，后來(lái)者想到的最佳辦法，唯有走差異化路線。
??樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，在今年首次遞表的20家物企中，有關(guān)民生、商業(yè)、綠色和健康，成為物企們講得最多的新故事。但像皇帝的新裝一樣，是真是假，資本市場(chǎng)是用腳投票的。
??選好標(biāo)簽
??靠錢(qián)砸出來(lái)的規(guī)模之戰(zhàn)，不是誰(shuí)都有實(shí)力下場(chǎng)搏殺，頭部之外的中小物企正在尋找規(guī)模之外的生存之道。跳出傳統(tǒng)的住宅物業(yè)，物企正在不約而同的為自己貼上具有特色的標(biāo)簽。
??6月9日，遞交招股書(shū)的力高健康生活，成為了繼奧園健康(03662.HK)之后，第二個(gè)重押“健康”的物企。
??“我們的怡鄰健康中心業(yè)務(wù)可能不會(huì)按計(jì)劃增長(zhǎng)。”“可能需要大量時(shí)間、資源及資金，且可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。”打著“健康牌”，業(yè)績(jī)中卻還沒(méi)有其貢獻(xiàn)的成分，就目前來(lái)看，“健康”是黃若虹兄弟規(guī)劃的大藍(lán)圖。他們旗下還有地產(chǎn)上市公司力高集團(tuán)（1622.HK）。
??力高健康所走的路，跟兩年前的奧園健康頗為相似。回望兩年前，奧園健康也是攜著大健康產(chǎn)業(yè)夢(mèng)IPO。截至目前，在其既往業(yè)績(jī)披露中，大健康業(yè)務(wù)尚未在營(yíng)收結(jié)構(gòu)中獨(dú)立展現(xiàn)。
??2020年，奧園健康總收入14.08億元，物管服務(wù)分部貢獻(xiàn)收入10.75億元，占總收入76.3%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)分部收入為33.32億元，占總收入約23.7%。
??而其中與大健康產(chǎn)業(yè)相關(guān)的，僅有醫(yī)療在社區(qū)增值服務(wù)中被提及。2020年，奧園健康社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收1.47億元，占物管服務(wù)分部的13.7%。
??事實(shí)上，奧園健康大健康產(chǎn)業(yè)三大業(yè)務(wù)板塊——康養(yǎng)、中醫(yī)、醫(yī)療美容，其中醫(yī)美已經(jīng)在從中剝離了。
??盡管，大健康業(yè)務(wù)在營(yíng)收上尚未全力展現(xiàn)，但奧園健康并沒(méi)有將其弱化的打算。
??郭梓寧在年初業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“深耕大健康產(chǎn)業(yè)，持續(xù)深化‘健康+科技’模式，聚焦生活服務(wù)和醫(yī)療健康，深度應(yīng)用于社區(qū)物業(yè)與商業(yè)中心，全方位構(gòu)筑健康生活生態(tài)圈。”
??鄭煒基于政府文件和通知做出預(yù)估，“基于養(yǎng)老和大健康產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)這個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模不會(huì)低于25個(gè)萬(wàn)億，是一個(gè)極其龐大的體量。”
??“跨界”康養(yǎng)，遠(yuǎn)不止奧園健康與力高健康生活。截至目前，銀城生活服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、保利物業(yè)、新大正等上市物企，均已有相關(guān)業(yè)務(wù)布局。
??以港股第一家上市物企彩生活為臨界點(diǎn)，從2014年至今的7年時(shí)間里，物企挖掘“特色”逐漸外向，從住宅物業(yè)的延伸，到非住宅物業(yè)的加碼，再到跨界融合的領(lǐng)域細(xì)分。
??圍繞住宅物業(yè)所做社區(qū)增值服務(wù)擴(kuò)寬，比如彩生活引入京東、360，聯(lián)合探索社區(qū)增值業(yè)務(wù)，圍繞社區(qū)居民生活和資產(chǎn)，將社區(qū)電商、房產(chǎn)租售、家政裝修、社區(qū)養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等被納入其中。
??與此同時(shí)，從住宅物業(yè)出發(fā)，尋著更高增利空間，物企又將觸角伸向非住宅領(lǐng)域，打包商管上市，做純商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等。而近兩年上市物企的“特色標(biāo)簽”表現(xiàn)尤其明顯，健康之外，還有押注智慧，融合商管，做純商業(yè)，輕操作，做綠色、走辦公等等。
??名字去"物業(yè)”化
??業(yè)務(wù)之別在“隱處”，門(mén)面擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè)名，更是將特色亮在明處。
??“去物業(yè)”基本是地產(chǎn)分拆物業(yè)都在做的更名之舉，多以“服務(wù)”替換“物業(yè)”，而將“智慧”“科技”“生活”“悅+”等冠之成為趨勢(shì)。而有些更是在分拆之時(shí)，就做好了與地產(chǎn)“割裂”的準(zhǔn)備，以與地產(chǎn)名稱(chēng)完全不同的名字來(lái)包裝物業(yè)。
??如萬(wàn)科物業(yè)去年更名“萬(wàn)物云空間科技服務(wù)”，空間、科技、服務(wù)都有了，萬(wàn)科與物業(yè)都沒(méi)了；而鴻坤地產(chǎn)包裝物業(yè)上市，選用的“燁星集團(tuán)”也完全隱去“鴻坤”字樣。
??事實(shí)上，物企更名的背后，暗藏的是其業(yè)務(wù)領(lǐng)域的延伸和增擴(kuò)，“智慧”是很多物企格外偏愛(ài)的名字。
??據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2017年-2021年，在19家更名的物企中，有6家名字中含“智慧”，含“科技”的有2家，含“悅”的有3家。
??近年來(lái)，前沿科技不斷融入物業(yè)服務(wù)，打造“智慧社區(qū)”已成趨勢(shì)。物聯(lián)網(wǎng)、云端與大數(shù)據(jù)、無(wú)人機(jī)技術(shù)、人工智能產(chǎn)品等，科技不僅改變服務(wù)流程與模式，提高服務(wù)效率、提升服務(wù)價(jià)值，同時(shí)也拓展了社區(qū)金融、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)O2O等增值業(yè)務(wù)。
??合作科技公司也成為物企的重要發(fā)展方向。中海物業(yè)、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)等物企牽手華為、騰訊等科技公司；融創(chuàng)服務(wù)戰(zhàn)略投資了前百度高管李明遠(yuǎn)的鋒物科技，雙方將云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和AI技術(shù)等引入物業(yè)管理。
??在籌謀上市的物企中，對(duì)利潤(rùn)較高的非住宅領(lǐng)域關(guān)注度在不斷增加，加入賽道的物企也在逐漸增多，從以前的個(gè)位數(shù)到現(xiàn)在超10個(gè)。部分更是將其重押的特色業(yè)務(wù)寫(xiě)在名字上，比如今年初，中駿集團(tuán)分拆物業(yè)遞表，主打“商管牌”，在遞交招股書(shū)時(shí)，便用“中駿商管生活服務(wù)”的名字。
??打破規(guī)模“內(nèi)卷”
??目前物業(yè)管理服務(wù)的收入依舊占據(jù)著收入重頭，但只盯著“一畝三分地”，很難長(zhǎng)久保本賺利。
??截至去年底，已經(jīng)有16家上市物企的管理規(guī)模突破億方，其中，保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、彩生活、恒大物業(yè)，5家企業(yè)在管規(guī)模在3億平方米或以上。
??規(guī)模增速方面，奧園健康、融創(chuàng)服務(wù)、和泓服務(wù)、世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)、時(shí)代鄰里，6家物企在管規(guī)模增幅超過(guò)100%。
??物企的規(guī)模“內(nèi)卷”愈演愈烈，然而大規(guī)模并不等于高收益。一方面規(guī)模效應(yīng)見(jiàn)效慢，另一方面擴(kuò)張的項(xiàng)目標(biāo)的質(zhì)量參差還會(huì)拉低原本的盈利水平。
??2020年底，和泓服務(wù)完成5筆收并購(gòu)，規(guī)模增長(zhǎng)118.3%至1790萬(wàn)方。而這5筆收購(gòu)項(xiàng)目的盈利能力參差不齊。其中，在2020年6月份收購(gòu)的上海同嘉，業(yè)績(jī)并表后，不僅沒(méi)有為和泓服務(wù)帶來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)，93.1萬(wàn)元的虧損給利潤(rùn)帶來(lái)了反向拉動(dòng)。
??除了“蚊型物企”竭力拓寬規(guī)模，頭部物企的“規(guī)模焦慮”也十分明顯。在處理規(guī)模和毛利率的協(xié)同增長(zhǎng)上，有些頭部物企亦陷入了盈利水平倒退的困境。例如，規(guī)模已經(jīng)突破5億方的雅生活服務(wù)，去年三項(xiàng)主要業(yè)務(wù)的毛利率就出現(xiàn)“集體倒車(chē)”。
??過(guò)去一年，雅生活服務(wù)花費(fèi)12億元收購(gòu)了5家公司，體量不斷擴(kuò)大的同時(shí)毛利率卻未有提升。整體毛利率下降7個(gè)百分點(diǎn)，降至29.7%，物業(yè)管理服務(wù)、外延增值服務(wù)和業(yè)主增值服務(wù)分別減少3.5％、9.7％、1.2％。
??為了從競(jìng)爭(zhēng)激烈的規(guī)模賽道“廝殺”出來(lái)，更是為了從規(guī)模中攫取更多利潤(rùn)，不少物企尋求突圍，紛紛開(kāi)辟多元的發(fā)展路線。“增值服務(wù)是所有物業(yè)企業(yè)未來(lái)決戰(zhàn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。”碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江直言道。
??從募資的數(shù)據(jù)來(lái)看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年新上市的18家企業(yè)中有13家將部分募集資金用于發(fā)展業(yè)主增值服務(wù)，平均占比為募資額的16.3%，是除了規(guī)模擴(kuò)張外的第二大用途。
??而從業(yè)務(wù)毛利率來(lái)分析對(duì)比。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年企業(yè)整體毛利率約為30%。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)整體毛利率僅為22%左右，而業(yè)主增值服務(wù)的整體毛利率接近45%，是物業(yè)管理服務(wù)毛利率的兩倍有余。
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土拍規(guī)則生變，或重回價(jià)高者得？
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2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力，保障存量房交易資金安全，維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
