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??聚焦于粵港澳大灣區的中國奧園（HK：03883），已漸漸將投資觸角，伸向全國。其中，京津冀也是其重點的布局區域。近日一則消息，就披露了奧園位于石家莊項目的進展動態。

??10月26日，樂居財經獲悉，五礦國際信托有限公司（下稱“五礦信托”）退出投資企業河北綠科房地產開發有限公司（下稱“綠科地產”）。

??此次股權變動前，五礦信托持有綠科地產20%股權，廣州弘尚置業有限公司（下稱“弘尚置業”）持有其78.36%股權，河北綠盛園林綠化工程有限公司（下稱“綠盛園林”）持有另外1.64%股權。

??五礦信托引身而退之后，其持有綠科地產的股權，由弘尚置業接手。由此，弘尚置業持股比例從78.36%上升到98.36%。

??若再向上溯及，則可以發現，弘尚置業為奧園旗下企業，綠盛園林則為銳拓集團旗下企業。他們共同持有的綠科地產，對應的合作項目為銳拓奧園（一號院），也稱“奧園長安壹號”。目前，在項目公司的高管中，謝超、譚毅等都是奧園系成員。

??以信托之力

??早在2018年12月，奧園就攜帶8182萬元資金，入股綠科地產，綠科地產的注冊資本隨之上升至1.82億元。迅速入局，奧園意在借助這個“馬甲”拿地；但長安頤園二期地塊在月內停拍，它只能暫時等待。

　　但它并沒有等太久。隔年3月，綠科地產就以9.39億元競得石家莊[2018]085號地塊（即長安頤園二期地塊），毗鄰的長安頤園一期，已在銳拓集團的手中落地呈現。

　　銳拓集團，始創于2009年，在河北形成了集住宅地產、商業地產、綜合體構建、園林設計、物業服務為一體多功能、復合型房地產開發格局。與銳拓這種本地企業不同，奧園彼時才剛剛首入石家莊。

　　那時候，銳拓集團董事長習慶軍表示，長安頤園二期新拿的地塊全部做超低能耗建筑，也就是被動式住宅。話音剛落，銳拓集團就與奧園在5月18日，舉行了合作簽約儀式。

　　這個合作儀式頗為耐人尋味，因為在此兩天前，五礦信托剛帶著4545.5萬元入場，使得綠科地產的注冊資本，再次由1.82億元上漲25%至2.27億元。這位“金主”，似乎是跟著奧園的腳步而來。

　　五礦信托的地產生意圈甚廣，業內多家房企都是它的合作伙伴。此次為奧園長安壹號項目輸送資金，并不足為奇。

　　不過，相關信息顯示，除了允許五礦信托通過增資，獲得綠科地產20%股權之外，弘尚置業、綠盛園林還陸續質押項目股權予五礦信托，從而獲得少至372.73萬元、多至1.78億元的多筆現金流。

??在多渠道資金的加持下，項目的開發進展順風順水。

　　2019年6月，銳拓奧園（一號院）項目設計方案被披露，該項目位于北二環西路北、制酒廠東、頤宏路南、長安頤園西，用地性質為居住及養老。

　　根據規劃圖可知，其規劃建設18棟被動式住宅，用地面積為61935.93平方米（約合92.9畝），規劃戶數1387戶；其中，規劃商品房戶數1275戶，保障房戶數112戶，容積率為2.5。

　　此后，銳拓奧園（一號院）項目（A區）陸續拿到預售證。如今年1月份，其獲得了（2020）3號預售證，預售范圍為8號住宅樓，預售面積9715.55平方米；4月份，其獲得了（2020）43號預售證，預售范圍為15號住宅樓。

　　而近日五礦信托退出，將持有的項目股權轉給奧園，或許是它已完成了投資的“使命”。

　　業內人士對樂居財經表示，五礦信托的舉動，實際上是債權的性質。之所以會以持股的形式進行，一方面可能是便于操作，另一方面也可能是出于對房企 “少數股東權益”數據的考慮。

　　不管是信托、資管計劃，還是其他的金融產品，出資方都會在一段時間后退出；其中，融資計劃到期、達到預期收益率等，都是其退出的部分內在原因。而從另一個角度講，房企也希望他們適時隱退。

　　有統計數據顯示，近十年來，奧園少數股東權益占比總體在50%左右，而少數股東損益占比近年來雖然呈現上升的趨勢，但是依舊顯著小于少數股東權益占比。

??京津冀往事

??借助信托的真金白銀，實現項目開發的平穩過渡，是奧園董事局主席郭梓文樂于見到的。一直以來，他旗下的奧園雖深耕南方，屬“粵系房企”，但向京津冀拓展的心思，卻一直縈繞在其心頭。

　　看著石家莊項目的案名“奧園長安壹號”，郭梓文腦海中，或許會泛起另一段艱澀的回憶。畢竟當年京城的“長安8號”項目，名字與之稍有相似。

　　2007 年，奧園重返香港上市。兩年后，郭梓文決定北上“進京”。

　　2009年，中國房地產行業在4萬億的驅動下，顯得有些躁動。年內，奧園以認購可轉換票據、控股等一系列資本運作方式，用3.7億元收購了世紀協潤41.33%的股份，并向世紀協潤提供了4.6億元的短期貸款助其還債，以此將長安8號收入囊中。

　　奧園或許覺得，長安8號這樣的明星項目正是自己豐富高端產品線、撬開北方市場的理想突破口。郭梓文也相信，這“將會對奧園未來 2-3 年的業績起重要作用。”

　　不過，在一番火熱的宣傳造勢之下，長安8號卻令人大失所望。

　　拿下項目的隔年3月，長安8號首次開盤只獲得了10億元的銷售收入，與郭梓文預期的120億元相差甚遠。緊接著，房地產調控不斷上弦，限購政策大大擠壓了住宅市場，豪宅項目受到的影響更大。

　　及至2012年3月，奧園終于決定放棄長安8號項目，以14.8億元將其持有的項目51%股權盡數出清，不再留戀。 據業內人士透露，奧園運作失敗的主要原因，是長安8號項目經過層層轉手后，股權關系極為復雜，它一直沒能掌握主導權。而且，光是償還欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，奧園就耗資30余億元。

　　在北京的這次敗績，對于奧園來說，是一個不小的打擊，但這并沒有擊退郭梓文布局京津冀的念頭。如2017年，奧園就在北京密云、豐臺收購了兩個項目，即奧園北京源墅、奧園二環廣場。

　　今年4月7日，奧園宣布入主田漢控制的上市公司京漢股份。據悉，其入主之后，將獲得京漢股份在京津冀以及重慶、成都、南京等地擁有的18個項目，共可售面積約124萬平方米。

　　樂居財經查閱半年報獲悉，今年上半年，奧園實現合同銷售額508.72億元，其中北京、天津、河北的合計銷售額為23.69億元，僅占比4.66%。不過，在郭梓文持續布局的情況下，該比例或許會在此后有所上升。