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??限競房主導北京市場3年多后，五環內西紅門于今年4月加入其中。

??4月29日下午，掛牌一個月后的西紅門兩地塊開始競拍，吸引了金茂、電建、招商、金融街、首開、龍湖、新城等一眾房企參與。

??經過多輪角逐，新城以29.4億元奪得大興區西紅門鎮B1-05-(2)地塊，溢價率7.38%，樓面價約3.89萬/平方米；首開+龍湖聯合體以以37.4億元奪得大興區西紅門鎮B1-05-(3)地塊，溢價率3.03%，樓面價約3.95萬元/平方米。

??中國房地產報記者注意到，被外界稱之為西紅門的“雙子星”無論是成交溢價率還是樓面價都看似平平無奇，但最令房企“著迷”的是它高得有些意外的限價：銷售均價不超過6.44萬元/平方米，最高銷售單價不得超過7.08萬元/平方米。這一數字順利將大興限競房天花板拉升到“7萬元+”。

??反觀兩地塊附近的項目，記者發現西紅門板塊目前基本沒有新房在售，可售房源基本是二手房，價格約為4.3萬元/平方米。其中，福星花園是距離新地塊最近的老舊小區，目前二手房價在3.76萬元/平方米；西側一路之隔的鴻坤理想城，其中，離新地塊最近的是鴻坤理想城·派郡小區，其均價為4.76萬元/平方米。鴻坤理想城·禮域府，高層小區，二手房價格在5.4萬元/平方米。上述3個小區均低于兩地塊不超過6.4萬元/平方米銷售均價。

??不僅僅如此，該板塊最貴的項目是鴻坤林語墅，均價僅約7.4萬元/平方米。也與西紅門的最高銷售單價不得超過7.08萬元/平方米數字相差不大。

??不難發現，西紅門兩地塊銷售均價不超過6.4萬元/平方米，最高銷售單價不得超過7.08萬元/平方米這一限價數字對于房企“形同虛設”。這也給拿地的新城、首開、龍湖房企們在產品打磨、銷售價格上更多的可操作空間，揭去限競房價格低、品質低的“標簽”。

??“在過去的兩年里，限競房是給剛需的政策性福利。政府限制了銷售單價，也限制了銷售總價，好幾個項目還出現了一二手倒掛絕對優勢。但現在，限競房福利性質減弱了。政府仍然限制面積，但在價格方面限制已經悄悄松開。”北京土地市場一位研究人士對此表示。

??事實上，長期以來由于限競房沒有自主定價權，無法突破銷售均價等特點，造成了限競房利潤有天花板。

??“比如大興的有兩個項目，一個拿地價3.98萬元/平方米，一個是4.04萬元/平方米，它們都賣到了4.5萬元/平方米，這中間不到一萬元的利潤成本，如果再除去建安成本、推廣費用，盈利空間可想而知。開發商不是慈善機構，以盈利為目的，利潤有限的情況下肯定會在品質上有折扣。”一位資深樓盤營銷總對中國房地產報記者分析。

??“為了控制減少成本，限競房只能是快周轉。”上述中原地產某樓盤代理營銷總則向中國房地產報記者道出適當控制限競房盈利空間的一個方法——用時間換盈利空間。

??上述北京土地市場研究人士也同時表示，過去兩三年入市的限競房是不能抱有太大期待的。開發商不是做慈善，當利潤空間被壓低時，自然要降低部分成本。這樣一來，地段和質量必然是要犧牲的其中一項。

??除了“誘人”超高限價，西紅門“雙子星”還有什么原因讓房企如此青睞？

??“從2017年至今北京土拍市場供給了112宗限競房地塊，其中位于五環內有13個，如今四到五環之間限競房就更少了，所以西紅門這兩個地塊也顯得彌足珍貴；其次是配套方面，地塊周邊不僅有宜家以及薈聚這樣大型成熟的商業配套；除此之外還有生態公園以及貫穿南北的地鐵19號線南延等，這些利好都給西紅門增長了人氣，關注度也逐漸升高。”上述北京土地市場研究人士分析。

??公開資料顯示，西紅門兩地塊處在南四環和南五環之間，西北側挨著就是京開高速西紅門收費站，距離軌道交通4號線西紅門站約兩公里。地塊屬于西紅門范圍，南側200米左右就是西紅門鎮政府。西紅門商圈內有鴻坤廣場、薈聚、宜家等商場，商業配套齊全。