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??臨危受命接下總資產(chǎn)接近5000億元公司不是一件容易事。

??3月31日，新城控股新任董事長(zhǎng)王曉松首次亮相業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。相比幾年前，王曉松清瘦不少。出席新城控股業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)高層有5位，董事長(zhǎng)王曉松坐在中間，右邊坐著新任聯(lián)席總裁曲德君，左邊坐著聯(lián)席總裁梁志誠(chéng)。

??新城控股原設(shè)有3個(gè)聯(lián)席總裁席位，分別由袁伯銀、陳德力、梁志誠(chéng)擔(dān)任。其中袁伯銀負(fù)責(zé)企業(yè)內(nèi)部管理和人力，陳德力負(fù)責(zé)近年著重發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目，梁志誠(chéng)則負(fù)責(zé)新城傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)。

??但整場(chǎng)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)沒(méi)有提及公司近期高層人事變動(dòng)。

??隨著陳德力和袁伯銀辭任，公司聯(lián)席總裁變?yōu)榱褐菊\(chéng)和曲德君，梁負(fù)責(zé)住宅，曲負(fù)責(zé)商業(yè)，如此一來(lái)，新城雙輪驅(qū)動(dòng)的架構(gòu)似乎更加清晰明確。

??會(huì)上，王曉松為新城發(fā)展賦予三個(gè)關(guān)鍵詞：取勢(shì)、明道、優(yōu)術(shù)，希望新城增量、提質(zhì)。

??第一次出席業(yè)績(jī)發(fā)布的王曉松或許不夠老練，回答投資者問(wèn)題少了一些迂回，多了一些質(zhì)樸，投資者最關(guān)心的問(wèn)題，他都一一作答。

??銷售目標(biāo)2500億元：保守還是中性？

??2019年，新城完成2708億元銷售額，超額完成年初制定的2700億元銷售目標(biāo)；但2020年，管理層將公司銷售目標(biāo)降低至2500億元，這一舉動(dòng)引來(lái)眾多投資者疑惑。

??雖然前十房企增速都在放緩，但銷售目標(biāo)都還在增長(zhǎng)，新城是頭部房企中唯一一家降低銷售目標(biāo)的公司。

??對(duì)此，王曉松認(rèn)為今年公司可售貨值接近4000億元，對(duì)應(yīng)2500億元目標(biāo)、去化率在60%符合公司以往去化情況，“2500億元目標(biāo)不算保守，比較中性”。

??王曉松表示，新城可以通過(guò)歸攏輕資產(chǎn)項(xiàng)目、代建項(xiàng)目，或降低權(quán)益比例等多種方式擴(kuò)大全口徑銷售額，但這對(duì)新城沒(méi)有意義；新城更多是要加強(qiáng)自身能力，要增量、提質(zhì)。未來(lái)，新城希望行業(yè)排名穩(wěn)定在第十名左右，不會(huì)為了排名而排名。

??雙輪驅(qū)動(dòng)

??2019年，新城商業(yè)保持了強(qiáng)勁增長(zhǎng)，新開(kāi)21座吾悅廣場(chǎng)，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)租金收入40.69億元，同比增長(zhǎng)92.28%。

??王曉松表示，雙輪驅(qū)動(dòng)是公司中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，即使在市場(chǎng)不好的時(shí)候也會(huì)依然保持。

??那么未來(lái)新城商業(yè)是否會(huì)超過(guò)住宅？在王曉松看來(lái)，商業(yè)與住宅相輔相成。

??“這也是雙輪驅(qū)動(dòng)最核心的目標(biāo)點(diǎn)，吾悅廣場(chǎng)沉淀資金較多但具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，增值價(jià)值和利潤(rùn)率較高；住宅很難做到永續(xù)經(jīng)營(yíng)，更多在賭未來(lái)賭市場(chǎng)，利潤(rùn)率屬于平穩(wěn)下滑狀態(tài)，所以要將商業(yè)的優(yōu)勢(shì)和住宅劣勢(shì)結(jié)合起來(lái)，新城控股將維持住宅和商業(yè)比2:1比率。”

??同時(shí)，王曉松補(bǔ)充道，沒(méi)有一家企業(yè)能扛得住源源不斷的資金沉淀，對(duì)于吾悅廣場(chǎng)，后續(xù)也會(huì)用資產(chǎn)證券化等方式退出。

??2020年，考慮到疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，新城將商業(yè)板塊收入目標(biāo)定為55億元。

??凈負(fù)債率低至16%

??2019年，新城控股凈負(fù)債率低至16%，在2018年本身就不高的49%基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低。

??針對(duì)16%這個(gè)指標(biāo)王曉松坦言，可能新城的凈負(fù)債率也不像呈現(xiàn)出來(lái)這么低。“去年下半年拿地基本停滯，到11月、12月才恢復(fù)拿地，2019年整體拿地更少，這是凈負(fù)債率降低的原因。”

??低，有低的好處，這意味著后續(xù)新城在融資安排上更靈活，至少金融機(jī)構(gòu)可以安心以低成本借錢給新城。

??同時(shí)，王曉松也認(rèn)為，凈負(fù)債率太低也不是好事。未來(lái)隨著公司拿地增加，該指標(biāo)可能會(huì)回升一些。“未來(lái)凈負(fù)債率會(huì)保持在40%-70%，看行情以及結(jié)合公司本身的一些運(yùn)營(yíng)情況，會(huì)在區(qū)間做一些平衡。”

??以下是新城控股2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上問(wèn)答摘錄：

??問(wèn)：2020年2500億元銷售目標(biāo)，是中性還是保守？

??答：2500億元是中性目標(biāo)。對(duì)于新城而言從去年下半年，土地獲取基本屬于停滯狀態(tài)，直到11月份陸續(xù)獲取一部分項(xiàng)目。相對(duì)來(lái)說(shuō)，2019年拿地投入和以往相比不是特別多。本來(lái)以為今年年初會(huì)有一個(gè)窗口期，結(jié)果疫情影響導(dǎo)致很多土地出讓延后。

??我們可售貨值接近4000億元，這4000億元分為兩部分，第一部分是去年留存，加上今年新開(kāi)工合計(jì)共3200億元；另一部分是銷售額的40%用于獲取土地，約1000億元。按照以往60%去化率，2500億元目標(biāo)是中性的。

??其實(shí)，通過(guò)增加項(xiàng)目合作、降低權(quán)益比等，有機(jī)會(huì)沖擊2800億元甚至3000億元全口徑銷售額，但如此做意義不是太大。公司會(huì)以資本回報(bào)為核心，聚焦利潤(rùn)。

??從總體來(lái)看，公司肯定不會(huì)往收縮方面來(lái)走，現(xiàn)在整個(gè)公司在2019年年底有639億元現(xiàn)金，凈負(fù)債率非常低，只有16%，表明整個(gè)公司手上還是有很多彈藥在，我們的靈活性非常強(qiáng)。

??問(wèn)：毛利率下滑原因？未來(lái)呈現(xiàn)什么趨勢(shì)？銷售、管理費(fèi)用增幅較高是什么原因？

??答：從毛利率來(lái)看2018年是高些，2019是33%，結(jié)轉(zhuǎn)的是2016年和2017年的銷售。未來(lái)，毛利率會(huì)趨于常態(tài)化，但結(jié)算量處于快速上漲狀態(tài)，利潤(rùn)總額可以確保快速上升。

??凈負(fù)債率不是刻意的，本是為今年年初拿地時(shí)間窗口準(zhǔn)備的現(xiàn)金。公司不追求過(guò)低凈負(fù)債率，40——70%區(qū)間比較合理。

??2019年費(fèi)用偏高是因?yàn)椋皇亲￠_(kāi)為年初高規(guī)模計(jì)劃配置人員下半年暫停鍵后沒(méi)有調(diào)整；二是開(kāi)規(guī)模化拓展需要人員儲(chǔ)備，這是今后幾年常態(tài)。

??少數(shù)股東權(quán)益主要在2018年有大幅增加，目前大多參股項(xiàng)目沒(méi)到結(jié)算期，受個(gè)別項(xiàng)目結(jié)算影響較大。

??問(wèn)：公司近期總體融資情況如何？

??答：公司各項(xiàng)融資渠道已經(jīng)恢復(fù)，已經(jīng)能夠滿足公司的發(fā)展以及開(kāi)發(fā)需求。我們?cè)阢y行的總授信939億元，未使用授信是735億元；加之所布局大部分城市應(yīng)該還是有銀行授信，可以支撐它的開(kāi)發(fā)需求。總體而言，公司處于優(yōu)化負(fù)債、降低利率、延長(zhǎng)期限階段，也為我們持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及提升利潤(rùn)做進(jìn)一步貢獻(xiàn)。