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??截至9月4日，上市房企的中期業(yè)績發(fā)布已告一段落，利潤下滑乃至虧損的上市公司占了大多數(shù)，就連被稱為“利潤王”的中國海外發(fā)展，上半年的股東應占溢利都同比下降了19.43%。

??萬科集團董事會主席郁亮說，今天所有從業(yè)人員都感到前所未有的壓力，看不清未來，每個人都不容易。

??但其他行業(yè)的企業(yè)并不這么認為。“聽到房地產(chǎn)的叫苦聲，對制造業(yè)的人來講，送它兩個字‘矯情’。”8月25日，在2023亞布力中國企業(yè)家論壇第十九屆夏季高峰會上，億緯鋰能董事長劉金成表示，制造業(yè)的小企業(yè)家一年做一千萬元的銷售額，都要拼命晚上加班，一家人加班。“現(xiàn)在一個房子1000萬元，還說困難，憑什么困難，為什么困難？”

??如人飲水冷暖自知，看到這段話的某民營房企管理層對中國房地產(chǎn)報記者表示，房地產(chǎn)暴利的時代已經(jīng)過去，“出來混，遲早要還的。”現(xiàn)在一套1000萬元的房子，可能建安和土地成本就已經(jīng)達到了1000萬元，算上利息、營銷費用、稅費，“賣一套可能要虧幾百萬元。”

??當下的盈利乃至生存挑戰(zhàn)都是行業(yè)調(diào)速換擋、轉型升級所必須面對的，美的置業(yè)在業(yè)績公告中表示：“2023行過中局，道阻且長，唯有中流擊水，迎難而上。”

??雖然被調(diào)侃“矯情”，但向制造業(yè)學習確實是一個破局思路，新晉行業(yè)龍頭保利發(fā)展今年便用制造業(yè)的模塊化思維打造了新的產(chǎn)品體系，希望能像賣汽車、賣手機一樣賣房子。

??民營房企還在等待黎明

??今年上半年，行業(yè)銷售高開低走，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)創(chuàng)一年來新低，商品房銷售面積同比下降5.3%。“我們的判斷是目前市場顯然是跌過頭了。”郁亮用了一組數(shù)據(jù)來說明這個判斷，今年前7個月全國商品住宅新開工面積比2020年下降60%，已回到2007年的水平，他認為，按照這個下滑程度，預計今年新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規(guī)模。

??市場下行過程中，企業(yè)分化也在加劇，央企、國企競爭到了更多的市場份額，上半年，保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、建發(fā)股份等都錄得銷售額的同比增長，而仍處在銷售額上行通道的民營房企已寥寥無幾。

??銷售環(huán)境的惡化對房企的現(xiàn)金流管理造成了新一輪的沖擊，今年上半年，遠洋集團、碧桂園相繼出現(xiàn)流動性緊張，美元債利息無法如期兌付。其中，遠洋集團一年內(nèi)到期的有息債務約446.16億元，可動用的現(xiàn)金僅31.46億元。碧桂園的情況相對好一點，但可動用的現(xiàn)金也無法完全覆蓋一年內(nèi)到期的短債。

??尚未出險的民營房企則形容自身“如履薄冰”。在中南建設總經(jīng)理陳昱含看來，目前包括該公司在內(nèi)，民營房企的縮表遠遠沒有結束，行業(yè)風險也并未解除，“我們已經(jīng)盡了最大的努力在等待黎明。”

??廣東孕育了大量民營房企，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶對企業(yè)的處境感觸頗深，他在近日表示，“之前我很反感‘活下去’的說法，但今天我必須說這是眾多企業(yè)努力奮斗的最真實目標。”他認為，面對預期降低、需求不足、銷售不暢、房價下滑、回款困難、投資減弱的行業(yè)現(xiàn)狀，“活下去”已不再是一句、一時、一企的口號。從保交樓、保就業(yè)、保市場平穩(wěn)、保投資人債權人權益等角度看，“或許，‘活下去’就是時下企業(yè)最大的社會責任！”

??龍湖集團是本輪行業(yè)調(diào)控中的模范生，也是民營房企最后的信用防線之一。該公司董事局主席陳序平在業(yè)績會上分享了對地產(chǎn)行業(yè)巨變的看法，他表示，過往整個行業(yè)，基本聚焦于地產(chǎn)開發(fā)，包括以規(guī)模作為整個業(yè)績的導向，過分追求ROE作為經(jīng)營規(guī)模的導向等，房地產(chǎn)開發(fā)是重資產(chǎn)業(yè)務，規(guī)模越大意味著資產(chǎn)規(guī)模需要越大，資產(chǎn)規(guī)模越大，在相同負債率情況下，負債規(guī)模就會越大，等于資產(chǎn)和負債同步上升。“有些開發(fā)商又做了一些杠桿，杠桿率也不斷提升，這意味著負債總額在快速提升。而資產(chǎn)實際上是有差異的，負債是無差異的，隨著好賣的資產(chǎn)賣完，剩下的都是不好賣的資產(chǎn)，再加上若市場下行，必然就會出現(xiàn)問題。”

??從這家公司的角度看，因負債率過高而出現(xiàn)流動性的問題，指望被救或者托底是不現(xiàn)實的，要獲得合理的融資支持，需要基于正常的、良好穩(wěn)健的經(jīng)營。

??改善型需求成為市場主力

??關于當下的行業(yè)特征，綠城中國董事會主席張亞東總結了4個變化。首先是房地產(chǎn)發(fā)展階段出現(xiàn)了重大變化，從增量時代到了存量時代，其次是供求關系由供小于求轉變?yōu)榱斯┐笥谇蟆Ｈ缓螅课莨δ軓脑瓉淼慕鹑趯傩裕蛘呓鹑趯傩哉己苤匾牡匚唬搅爽F(xiàn)在回歸到居住屬性。

??“最重要的是市場結構發(fā)生變化，從剛需為主的階段轉到了改善為主的階段。”他表示，中小城市相對過剩、大城市相對短缺，中心城區(qū)短缺、外圍城市過剩，小戶型過剩、改善型不足，商品房過剩、保障房不足等等，這些都使行業(yè)發(fā)展階段發(fā)生了根本變化。“還有購房年齡也發(fā)生了重大變化，不斷在提高，我們都覺得是改善型為主階段的到來。”而未來綠城中國的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術就要適應這樣的變化，或者更加強化這樣的變化。

??中國海外發(fā)展發(fā)現(xiàn)，上半年，改善型需求還是非常強勁的，如上海楊浦項目剛開盤銷售，去化率就超過90%，購買客戶主要是改善型客戶。“我們預判未來這種需求反而會更加強勁，更加成為住房市場的主力。”該公司行政總裁張智超如此表示。

??保利發(fā)展的判斷也一樣，認為市場有效邊界在收縮，住房需求也從“有住房”向“住好房”轉變，居民的改善性需求將成為行業(yè)下階段的主要支撐。近期，該公司發(fā)布的3大住宅產(chǎn)品系便是面向高端改善、品質改善、功能型改善三類客戶群。

??值得關注的是，這3大產(chǎn)品系細分了12個子品牌，與之匹配的是3套物業(yè)服務標準。保利發(fā)展希望做到產(chǎn)品系之間有清晰的品牌區(qū)分，適配不同的成本、材料、服務等，給客戶以穩(wěn)定的產(chǎn)品預期。就如在蘋果專賣店選購手機一般，客戶到達案場，便可清晰了解每個產(chǎn)品品牌的明確配置。為此，該公司內(nèi)部形成了詳實的管理制度、管理工具，打通設計、成本、施工、營銷、服務各個端口，以保障產(chǎn)品系的呈現(xiàn)。

??2022年，保利發(fā)展董事長劉平就提出了房地產(chǎn)行業(yè)的“五化”趨勢，即：去金融化、制造業(yè)化、極致專業(yè)化、功能民生化、競爭格局加劇分化。他認為，不確定時期最大的危險，是自身跟不上變化、止步不前。如今看來，制造業(yè)化便是該公司應對行業(yè)變化的一步棋。

??主管部門也認為制造業(yè)有不少值得借鑒的發(fā)展經(jīng)驗。4月1日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹出席“中國電動汽車百人會論壇2023”，發(fā)表了“如何學習借鑒汽車產(chǎn)業(yè)，為人民群眾建好房子”的主題演講。其中便提到，無論是設計、建造，還是使用、服務上，房地產(chǎn)行業(yè)都可以學習汽車行業(yè)的做法。“他山之石，可以攻玉。”