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北京鏈家研究院院長 高原

??“認房不認貸”是什么？

??“認房”或“認貸”本質是對二套住房的評定標準，與首付比例和房貸利率直接相關。“認房”是指銀行在發放房貸時，參考購房家庭在本市名下實際擁有住房套數；“認貸”是指銀行會根據擬購房人家庭在全國范圍內是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業貸款）來確定貸款比例。

??2017年3月至今，北京執行的是“認房又認貸”政策，即家庭名下本市無房，且全國范圍內無貸款記錄的購房人，可算為首套購房人。本次調整后，家庭名下本市無房的前提下，不再關注全國范圍內是否有貸款記錄，均可算為首套購房，享受首套利率及貸款成數。

??“認房不認貸”利好哪些人？

??“認房不認貸”主要利好新市民及改善型群體。

??新市民方面，較為普遍的一個情況是其在京無房，但曾在外地有過購房信貸記錄。此類人群在舊標準下，被認定為二套住房，必須支付6成（普通住宅）或8成（非普通住宅）首付，難以獲得信貸支持。新政后，此類群體將被認定為首套置業群體，可獲得實質性的信貸支持。

??改善型群體方面，利好買一賣一改善置換群體。在既往信貸認定條件下，在賣出已有住房并還清貸款后，此類群體由于存在貸款記錄，依然會被算作二套購房群體，受信貸約束較強，無法置換心儀住房。但新政下，同類情況群體可被認定為首套購房者，能夠得到信貸支持，置換心儀住房。

??“認房不認貸”利好程度如何？

??“認房不認貸”的利好主要體現在兩方面。一是較為直接的信貸成數提升；二是較為間接的信貸利率下降。

??舉例而言，針對600萬價格的住房，首付門檻可從480萬降至240萬，降低了購房者的首付壓力；同時，如果按等額本息、貸款25年計算，每100萬元總還款額減少87391元。

??“認房不認貸”為什么會調整？

??在房地產發展上一階段，由于城鎮化速度快、新建住宅供給少，北京市存在房價快速上漲的巨大壓力。在這一階段，“認房又認貸”作為抑制投機性購房的調控工具具有現實意義，也曾為北京市房地產市場的總體穩定與健康發展做出過突出的歷史貢獻。

??當前，受家庭結構變化、育兒、入學等因素影響，當前北京住宅市場近七成購房者屬于改善型需求，大量改善型群體在較為嚴格的信貸政策壓制下，難以通過置換方式滿足自身的住房需求；與此同時，曾在家鄉有過置業行為新市民群體也受到“誤傷”。從更好滿足居民正常剛性及改善性置業需求的視角來看，對首套認定標準進行調優正當其時。

??北京政策的調整與7月24日政治局會議提出“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”導向一致，與7月28日住建部部長倪虹在企業座談會上明確提出，進一步落實個人住房貸款“認房不用認貸”等說法一脈相承。新政能夠更好支持人民對更美好居住的向往，也將有助于首都地產市場的平穩健康發展。

??“認房不認貸”對后續市場影響如何？

??北京市場一直以來都比較穩定，今年以來在面臨諸多外部挑戰的情況下，體現出了較強的韌性。北京的穩定性是由穩定的供需關系、較高的自有資金水平、合理的供給規模、穩定的政策環境共同決定的。此次政策調優是針對新市民和買一賣一群體的購房條件優化，就北京市實際而言信貸條件與政策環境仍然總體穩定。隨著利好政策的預期實際落地，前期持幣觀望的群體可能入市，進而促成市場穩步回暖。