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??5月8日，住房和城鄉建設部、國家市場監督管理總局聯合印發了《關于規范房地產經紀服務的意見》，明確經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。意見一經發布立即引發了輿論的高度關注，二手房市場的買家和賣家們在叫好之余，盼望著政策能夠落到實處。

??兩部門的意見特別強調：經紀機構不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。很多人并沒有注意這一句話表達的意思，這是明確向房地產中介機構傳達了反壟斷的信號。

??學習科斯的經濟研究，都明白他的意思，制度和合約的安排，決定性地影響了交易費用的高低，因此如果找到能夠有效地降低交易費用的制度或合約安排，就能夠提高效率。

??科斯活了102歲，他很關注中國，遺憾的是，晚年行動更加不便的他一生未能到中國看一看。

??科斯這個人很實事求是，每當中美關系惡化的時候，詆毀的風氣也會刮進學術界，科斯反而贊美中國發展。科斯認為，中國作為世界人口最多、歷史最悠久的國家，在國家、政府、社會、經濟等各方面的綜合發展中，對于經濟學的認識和使用，具有著得天獨厚的良好基礎和有利條件，中國社會及經濟的未來發展，將會更加的前途遠大。

??1991年，科斯因為發現和澄清了交易費用和產權對經濟體制的生產制度結構及其運作的作用和意義，獲得了諾貝爾經濟學獎。對于交易成本的具體定義，雖然沒有舉世公認的標準，但是人們很贊成科斯的研究，他認為交易費用是獲得市場信息、談判、訂約、監督等活動的費用。企業的管理費用和市場交易費用，決定了企業和市場的邊界。

??百度上對科斯定理的解釋是：只要財產權是明確的，并且交易成本為零或者很小，那么，無論在開始時將財產權賦予誰，市場均衡的最終結果都是有效率的，實現資源配置的帕累托最優。

??通俗地講，就是交易費用足夠低，誰用的好就歸誰。

??最近這些年，互聯網和企業界流行“去中介化”，這是在新的經濟形勢和市場演變的逼迫之下，企業找出節省交易成本的辦法，就是為了實現資源配置的帕累托最優。

??有細心的網友翻出政策說，1995年，國家計委、建設部頒布的《關于房地產中介服務收費的通知》規定：房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%~2.5%計收。后來，本著“簡政放權”的精神，取消了房產中介的政府定價，改由房地產經紀機構自行定價。例如北京，2015年就取消了房地產中介服務等57個政府定價，房地產經紀服務收費多少由各中介機構自行決定。

??簡政放權是對的，只是形勢跑出人們的預想范圍。在北京這種一線城市，現在房屋總價高，二手房交易過程中要繳納的中介費自然就不低，跟差不多30年前的政策面對的情況已經不可同日而語，以北京一些房地產中介機構2.7%的服務費率計算，一套1000萬元的房屋，中介費要27萬元。

??居間服務是房地產市場的一項商業行為，既然是商業行為，那就像老話說的“天下沒有免費的午餐”，也不可能出現互聯網模式的“羊毛出在豬身上”，享受服務，就得付費。沒有人會反對這一點常識。

??只是，市場從來就不是完美的，看不見的手并不能解決所有的問題。因此，亞當·斯密在《國富論》中提醒政府——“盡可能保護社會上各個人，使其不受社會上任何其他人的侵害或壓迫”。

??一個市場，如果企業的行為具有了負外部性，政府當然應該通過管制來對企業的行為進行矯正，克服外部性帶來的市場失靈，達到帕累托最優。

??這兩天，人們那么關心和期待房屋買賣的交易費用降低、合理，隱含的不止是個人出于經濟利益的小道理，而是蕓蕓眾生期待一個“好的市場”的大道理。

??這正是：

??心向光明，未來向遠。