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??每季度召開(kāi)的中央政治局會(huì)議都是決定經(jīng)濟(jì)政策方向的關(guān)鍵會(huì)議，尤其是7月下旬年中政治局會(huì)議承上啟下，其重要性僅次于為次年定調(diào)的12月會(huì)議。

??7月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)、穩(wěn)中向好，高質(zhì)量發(fā)展取得新成效。同時(shí)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍然不穩(wěn)固、不均衡。

??因此，會(huì)議提出，要做好宏觀政策跨周期調(diào)節(jié)，保持宏觀政策連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。

??關(guān)于房地產(chǎn)主要講了兩句話：要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。

??多位業(yè)內(nèi)專家解讀認(rèn)為，會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，釋放出不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段，堅(jiān)定不移全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的鮮明信號(hào)。但政策并不是一味打壓房地產(chǎn)，而是重在調(diào)結(jié)構(gòu)，對(duì)于租賃住房發(fā)展下半年有望落實(shí)相關(guān)配套政策。

??會(huì)議還指出，堅(jiān)持鞏固拓展脫貧攻堅(jiān)成果與鄉(xiāng)村振興有效銜接。推進(jìn)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)全國(guó)統(tǒng)籌，落實(shí)“三孩”生育政策，完善生育、養(yǎng)育、教育等政策配套。

??從中央到地方 樓市調(diào)控不斷升級(jí)

??對(duì)于樓市調(diào)控，此次中央政治局會(huì)議延續(xù)了一貫基調(diào)，即“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

??4月份召開(kāi)的中央政治局會(huì)議曾指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。此后，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)收緊，尤其是學(xué)區(qū)房調(diào)控加強(qiáng)。

??據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控超過(guò)320次，其中中央各部門調(diào)控政策達(dá)46次，2020年同期只有30次左右。

??近半個(gè)月來(lái)，從中央到地方，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控更是持續(xù)加碼，“雷霆手段”不斷推出。

??7月22日，國(guó)務(wù)院加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視會(huì)議重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，為下半年房地產(chǎn)政策調(diào)控明確定調(diào)。

??7月22日這天，住建部與央行亦同時(shí)發(fā)聲。住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光表示，要會(huì)同有關(guān)部門，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅(jiān)決予以問(wèn)責(zé)。

??央行則表示，下一步將堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

??7月23日，住建部等八部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等過(guò)程或領(lǐng)域中的違法違規(guī)行為進(jìn)行整治，力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。

??7月29日，住建部副部長(zhǎng)倪虹約談銀川市、江蘇省徐州市、浙江省金華市、福建省泉州市、廣東省惠州市5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，要求堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??隨即，上海宣布上調(diào)一手房和二手房利率，武漢市甚至別出心裁打算試行“房票”制度。

??8月2日凌晨，東莞市住建局等8部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，實(shí)行以“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”為主導(dǎo)的新型土地出讓方式，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，加強(qiáng)商品住房銷售監(jiān)管，將法拍房納入限購(gòu)，建立二手房成交指導(dǎo)價(jià)制度等。

??“東莞此次調(diào)控政策完善，既具有堵上政策漏洞的舉措，又有針對(duì)可能出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題而對(duì)政策進(jìn)行前瞻性儲(chǔ)備和實(shí)施。由于城市開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高，新增供地少，東莞增加供應(yīng)的難度比較大，需要在需求端調(diào)控和保障房建設(shè)上下功夫。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉置評(píng)道。

??加快發(fā)展租賃住房 支持政策可期

??長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)重售輕租，對(duì)租賃市場(chǎng)無(wú)專門政策支持，導(dǎo)致售賣一條腿長(zhǎng)，租賃一條腿短，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。

??與此同時(shí)，我國(guó)流動(dòng)人口租房需求巨大。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)流動(dòng)人口達(dá)3.76億，比“六普”增長(zhǎng)69.73％，這些流動(dòng)人口主要流向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)和大城市。同時(shí)，我國(guó)每年有規(guī)模龐大的新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生。這些畢業(yè)生中相當(dāng)一部分進(jìn)入大城市工作。

??加快發(fā)展租賃住房正成為今年房地產(chǎn)政策的一大重心。事實(shí)上，從黨的十九屆五中全會(huì)到去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再到今年政府工作報(bào)告、“十四五”規(guī)劃綱要、國(guó)務(wù)院專項(xiàng)會(huì)議、中央政治局會(huì)議，加快發(fā)展保障性租賃住房被反復(fù)強(qiáng)調(diào)、高度重視。

??4月份中央政治局會(huì)議提出，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，更加強(qiáng)調(diào)“保障性”，本次政治局會(huì)議將涉及面擴(kuò)大至所有租賃住房，并以落實(shí)用地、稅收等配套支持政策來(lái)加快發(fā)展。

??可以看到，近期有關(guān)租賃住房的配套支持政策正在研究、推進(jìn)。

??3月份發(fā)展租賃住房被寫入“十四五”規(guī)劃綱要，5月12日、14日住建部分別在沈陽(yáng)、廣州召開(kāi)保障性租賃住房工作座談會(huì)，5月20日國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)《保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)管理暫行辦法》，7月份國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，關(guān)于房源供給、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、法規(guī)建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管等配套正在梳理完善，解決用地和稅收將成為供給側(cè)配套中的重點(diǎn)。

??7月26日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》，提出住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法等優(yōu)惠措施。

??房地產(chǎn)專家嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，為加快發(fā)展租賃住房，未來(lái)在雙集中供地等方面會(huì)有各類土地保障，尤其在房企高價(jià)拿地過(guò)程中，需要更好地理解競(jìng)自持、配建保障性租賃住房等內(nèi)容，以更好理解當(dāng)前土地改革精神。同時(shí)，房企參與租賃市場(chǎng)改革中將享受到減稅、免稅內(nèi)容，以真正激活市場(chǎng)主體活力，參與到租賃市場(chǎng)的發(fā)展中來(lái)。

??對(duì)于貨幣政策走向，此次中央政治局會(huì)議延續(xù)了“穩(wěn)健的貨幣政策要保持流動(dòng)性合理充裕”的表述，并強(qiáng)調(diào)“助力中小企業(yè)和困難行業(yè)持續(xù)恢復(fù)”。

??交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉解讀稱，不排除下半年仍有全面或定向降準(zhǔn)的可能性，但實(shí)際效果預(yù)計(jì)與7月份央行降準(zhǔn)類似：一方面，提升銀行讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力和意愿，加大對(duì)中小企業(yè)和困難行業(yè)的定向支持；另一方面，把好信貸閘門，約束好房地產(chǎn)和城投領(lǐng)域融資通道，最終發(fā)揮貨幣政策精準(zhǔn)滴灌作用，形成結(jié)構(gòu)性支持效果。