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??上海土地市場上，民企又成最大變量。

??3月28日，上海第三批次土地拍賣落下帷幕，四宗涉宅地塊全部成交，總攬金138.35億元，最高溢價率達(dá)40%。這場土拍，不僅延續(xù)了上海樓市“核心定價”的邏輯，更透露出民企重返核心“戰(zhàn)場”、市場結(jié)構(gòu)性分化加劇的深層信號。

??本次出讓的四宗地塊呈現(xiàn)“冰火兩重天”格局：核心區(qū)域爭奪白熱化，遠(yuǎn)郊地塊遇冷明顯。

??最引人關(guān)注的當(dāng)屬靜安大寧地塊，民企大華集團以24.86億元、32.31%溢價率競得，樓面價92659元/平方米刷新區(qū)域紀(jì)錄。該地塊毗鄰地鐵1號線延長路站，周邊二手房均價已突破11萬元/平方米，未來新房售價或達(dá)14萬元/平方米，將成為靜安房價新標(biāo)桿。

??該地塊的成交具有標(biāo)志性意義——這是繼2024年12月徐匯龍華地塊后，上海土拍市場再次由民企主導(dǎo)核心地塊爭奪。大華集團的強勢出手，折射出民企資金實力的階段性復(fù)蘇。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度（截至3月27日），22城累計拿地金額中，民企占比24%，較2024年全年提升7個百分點。

??“當(dāng)前房企更關(guān)注利潤率與安全性，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊成為避險首選。”相關(guān)研究機構(gòu)分析稱。

??另一宗浦東北蔡地塊以40%封頂溢價率成為市場沸點，綠城中國最終通過“29.16億元+配建”條件摘牌，樓面價71400元/平方米。值得關(guān)注的是，該地塊成交標(biāo)志著上海核心區(qū)地價半年內(nèi)完成“三級跳”，從 2024年9月的10.1萬元/平方米躍升至當(dāng)前的15.8萬元/平方米，折射出核心區(qū)土地價值的急速重構(gòu)。

??綠城中國連續(xù)深耕上海核心板塊，其“法式”等產(chǎn)品已在前灘、徐匯濱江等地形成“10萬元+”定價權(quán)；大華集團深耕靜安戰(zhàn)略成效顯著，打造“大寧國際社區(qū)”產(chǎn)品系，區(qū)域標(biāo)桿項目去化周期縮短至3個月，推動板塊房價預(yù)期突破9萬元/平方米。這種“以產(chǎn)帶銷”的模式，正重塑上海高端住宅市場格局。

??閔行紫竹地塊由象嶼集團以66.79億元競得，18.97%的溢價率雖不及前兩者，但其依托蘭香湖生態(tài)與“大零號灣”科技產(chǎn)業(yè)定位，劍指改善型客群；青浦西岑地塊則以底價成交，其價值兌現(xiàn)更依賴華為研發(fā)基地與長三角科創(chuàng)走廊的長期紅利。相比之下，臨港、金山等遠(yuǎn)郊區(qū)域庫存壓力持續(xù)，去化周期超18個月，市場分化態(tài)勢進一步凸顯。

??數(shù)據(jù)顯示，上海中心城區(qū)住宅用地供應(yīng)已連續(xù)3年收縮，2024年僅計劃出讓12宗涉宅地塊，而常住人口年均增長超20萬，供需矛盾持續(xù)推高核心區(qū)地價。浦東北蔡板塊樓面價從去年5.5萬元/平方米飆升至7.14萬元/平方米，正是土地稀缺性溢價的典型樣本。

??市場集中度同步提升，倒逼產(chǎn)品升級。上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，內(nèi)環(huán)內(nèi)通過容積率2.0以下的低密地塊競品質(zhì)，強化高端居住功能；郊區(qū)則以青浦西岑、閔行紫竹等產(chǎn)城融合組團，構(gòu)建15分鐘科創(chuàng)生活圈，配套5%人才公寓承接長三角產(chǎn)業(yè)人口。

??“上海房地產(chǎn)市場正從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向能級躍遷?！?8安居客研究院院長張波則表示，當(dāng)房企拿地集中度升至 65%、產(chǎn)品系轉(zhuǎn)向定制化開發(fā)時，樓市將經(jīng)歷從規(guī)模擴張向“品質(zhì)溢價+生態(tài)價值+產(chǎn)城融合”的能級蛻變，土地市場的結(jié)構(gòu)性分化實質(zhì)是城市空間價值圖譜的重構(gòu)進程，最終服務(wù)于全球科創(chuàng)中心、國際文化大都市戰(zhàn)略定位的深層需求。

??上海土拍的熱度并非孤例。同日，杭州土拍市場以115.39%的溢價率刷新年內(nèi)單價地王紀(jì)錄（蔣村地塊樓面價8.8萬元/平方米），成都、北京等地也頻現(xiàn)高溢價成交。這種多地聯(lián)動的熱度表明，房企對核心城市新房銷售回穩(wěn)的預(yù)期增強，且年初拿地可加速周轉(zhuǎn)，支撐全年業(yè)績。同時，上海與杭州等城市的土地高價成交，或進一步錨定未來新房價格預(yù)期，推動房價結(jié)構(gòu)性調(diào)整。