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??珠海土地市場(chǎng)迎來(lái)新動(dòng)態(tài)，3月18日，大橫琴集團(tuán)成功競(jìng)得2宗住宅地塊，總成交額約11.61億元人民幣。此次出讓的地塊均位于斗門湖心新城的幸福河畔片區(qū)，合計(jì)面積達(dá)到13萬(wàn)平方米。

??此次成交的2宗地塊中，25006地塊占地面積51334.39平方米，以4.53億元成交，樓面價(jià)約6788元/平方米；25007地塊占地面積79559.51平方米，以7.08億元成交，樓面價(jià)約6780元/平方米。

??至此，大橫琴集團(tuán)在幸福河畔片區(qū)已累計(jì)競(jìng)得4宗地塊，在整個(gè)湖心路板塊則獲得11宗地塊（不含已回收的6宗），重倉(cāng)的意圖明顯。有分析人士認(rèn)為，在運(yùn)用專項(xiàng)債收回14宗土地后，珠海土地拍賣市場(chǎng)已經(jīng)被激活。

??退地與拿地的考量 

??庫(kù)存高企、新盤集中是當(dāng)下湖心新城的一大標(biāo)簽。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前板塊內(nèi)在售新房樓盤包括湖心金茂悅、湖心明薈、湖心明悅、恒裕江山匯、中國(guó)鐵建未來(lái)城、龍湖天瀾、復(fù)地星愉灣、華發(fā)家和城、五洲家園等，新盤數(shù)量一度接近20個(gè)，且不少項(xiàng)目體量龐大，在整體供應(yīng)量多的形勢(shì)下，樓盤之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。

??相較于片區(qū)的新庫(kù)存，3月18日湖心新城地塊出讓背后，市場(chǎng)的焦點(diǎn)更多被放在大橫琴集團(tuán)的“一退一買”之上。

??早于2月7日，珠海市自然資源局發(fā)布了《關(guān)于珠海市2025年第一批土地儲(chǔ)備領(lǐng)域申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目用地收儲(chǔ)價(jià)格的公示》，其中涉及湖心新城6宗，均屬大橫琴集團(tuán)所有。

??2月15日，根據(jù)廣東省公共資源交易平臺(tái)信息，珠海掛出2宗住宅用地，同樣位于湖心新城，且與大橫琴集團(tuán)去年2月份競(jìng)得的2宗地塊相鄰。

??如今，隨著大橫琴集團(tuán)再度拿地，一出一進(jìn)之中，不乏被部分市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為是左手倒右手式“換地”。“或與企業(yè)布局策略以及區(qū)域下一步產(chǎn)品形態(tài)的迭代有關(guān)。”一位市場(chǎng)人士表示。

??從資金層面看，大橫琴集團(tuán)的“換地”動(dòng)作，并不虧。

??該企業(yè)被收儲(chǔ)的6宗湖心新城地塊，總收儲(chǔ)金額約17.6億元，相較原22.3億元的總拿地價(jià)格，打了約8折。

??反觀大橫琴集團(tuán)3月18日最新拿下的2宗地塊，成交樓面價(jià)約6780元/平方米，地塊相鄰即是大橫琴集團(tuán)去年加倉(cāng)的住宅用地，在位置及容積率指標(biāo)相近背景下，彼時(shí)成交樓面價(jià)為8470元/平方米，相當(dāng)于也是打了8折。且新地塊享新規(guī)加持，后續(xù)產(chǎn)品打造上或更具競(jìng)爭(zhēng)性。

??根據(jù)出讓要求，2宗新地塊皆支持每戶設(shè)置9平方米平臺(tái)不計(jì)容積率，高度不小于兩層層高。參考去年6月珠海發(fā)布的《珠海市關(guān)于加快發(fā)展智慧住宅 提高居住品質(zhì)行動(dòng)方案》，即2宗地塊都可利用挑高、錯(cuò)層、外挑式大陽(yáng)臺(tái)集中打造“戶屬空中花園”，即當(dāng)前市場(chǎng)熱度較高的四代住宅產(chǎn)品。

??目前，珠海已有諸如華發(fā)珠海灣、華發(fā)香山湖壹號(hào)等個(gè)別項(xiàng)目在探索類似設(shè)計(jì)，隨著大橫琴集團(tuán)斬獲新地塊，后續(xù)湖心新城也有望迎來(lái)全新的“四代宅”產(chǎn)品，為區(qū)域的產(chǎn)品形態(tài)、人居環(huán)境帶來(lái)升級(jí)。

??“這其實(shí)就是一場(chǎng)頭部國(guó)企與地方政府的合力動(dòng)作，各取所需。”上述市場(chǎng)人士稱，“畢竟就大橫琴集團(tuán)于斗門的一系列動(dòng)作來(lái)看，遠(yuǎn)不止要打造住宅。”

??值得一提的是，就地塊所在的湖心新城幸福河畔片區(qū)，早于2023年時(shí)，珠海大橫琴泛旅游發(fā)展有限公司在其微信公眾號(hào)上提到，加速推進(jìn)斗門湖心新城幸福河畔片區(qū)開發(fā)建設(shè)，完成幸福河畔片區(qū)控規(guī)優(yōu)化建議方案，并協(xié)助大橫琴置業(yè)公司完成幸福河畔片區(qū)獲取開發(fā)建設(shè)土地的前期謀劃工作等內(nèi)容。

??根據(jù)珠海2025年度第一批次擬出讓住宅用地清單，湖心新城幸福河畔片區(qū)緊鄰大橫琴地塊還有一宗住宅地塊待出讓，不排除將繼續(xù)由大橫琴集團(tuán)斬獲，形成總占地面積超30萬(wàn)平方米的又一大城。

??樓盤競(jìng)爭(zhēng)將白熱化

??自2022年首次摘得地塊、落址斗門的大橫琴集團(tuán)，在不斷拿地?cái)U(kuò)張下，已手握大批土地儲(chǔ)備資源。但在不少購(gòu)房者看來(lái)，企業(yè)表現(xiàn)出來(lái)的卻是“只見拿地不見產(chǎn)品入市”。

??目前，大橫琴集團(tuán)手握的十余宗地塊大部分均處未動(dòng)工狀態(tài)，進(jìn)度最快的為2022年3月拿下的首宗住宅地塊，現(xiàn)已開發(fā)為琴湖學(xué)苑。

??該盤體量并不大，總占地面積約1.44萬(wàn)平方米，僅由4棟高層住宅組成，推建筑面積約68平方米~127平方米二至四居產(chǎn)品。不過(guò)作為新規(guī)后的項(xiàng)目，產(chǎn)品方面具備一定特色，如實(shí)用率“超100%”，層高做到3.15~3.3米。

??除琴湖學(xué)苑搶先試水外，剩下地塊則是以百萬(wàn)平方米體量的琴湖大城為布局，目前2號(hào)地塊主體工程已全面施工，14號(hào)地塊已進(jìn)入到樁基礎(chǔ)施工。

??不過(guò)隨著部分地塊的被收回，以及新地塊的加入，琴湖大城的具體呈現(xiàn)仍需時(shí)間。

??對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)動(dòng)態(tài)，大橫琴集團(tuán)斗門區(qū)有關(guān)人士在此前表示：“加強(qiáng)市場(chǎng)研判、靈活調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，抓住機(jī)會(huì)，適時(shí)把產(chǎn)品推出市場(chǎng)，保持競(jìng)爭(zhēng)力。”

??事實(shí)上，從過(guò)去的高周轉(zhuǎn)盛行到如今的謹(jǐn)慎進(jìn)場(chǎng)，市場(chǎng)的反饋影響著企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏。

??就目前來(lái)看，庫(kù)存龐大的斗門樓市，伴隨個(gè)別項(xiàng)目還在下探的價(jià)格與不斷掀起的價(jià)格戰(zhàn)，復(fù)蘇壓力仍較大。接下來(lái)這批新規(guī)產(chǎn)品的陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)能否給片區(qū)市場(chǎng)帶來(lái)積極信號(hào)，仍待觀察。