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合肥土地拍賣(mài)規(guī)則生變:取消地價(jià)限制和搖號(hào)

土地吳若凡 2023-09-28 10:06:30 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

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??取消“限購(gòu)、限售”政策后,合肥土地市場(chǎng)也迎來(lái)了一波政策調(diào)整。

??9月26日,網(wǎng)傳合肥將在下一輪土地拍賣(mài)中取消地價(jià)限制,取消搖號(hào)政策,恢復(fù)開(kāi)發(fā)商舉牌,價(jià)高者得。合肥當(dāng)?shù)囟嗝科笙嚓P(guān)人士證實(shí)了這一消息,稱(chēng)具體要等官方公布正式消息。

??從2021年至今,合肥的土地拍賣(mài)規(guī)則根據(jù)市場(chǎng)行情的變化,已經(jīng)歷了多次調(diào)整。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),此次調(diào)整主要目的是給予市場(chǎng)充分的價(jià)格信心,進(jìn)而通過(guò)高端市場(chǎng)來(lái)輻射外圍市場(chǎng),對(duì)于修正房?jī)r(jià)預(yù)期有一定好處。

??土地拍賣(mài)規(guī)則生變

??具體來(lái)看,此次土地拍賣(mài)規(guī)則調(diào)整核心是取消地價(jià)限制,此前在“穩(wěn)地價(jià)”原則下,規(guī)定了最高限價(jià)。

??克而瑞合肥機(jī)構(gòu)總經(jīng)理周開(kāi)拓表示,取消地價(jià)上限,意味著“地王”或?qū)⒅爻鼋煌鍓K之間的地價(jià)差距分化也將繼續(xù)加深。

??根據(jù)合肥當(dāng)前的土地拍賣(mài)政策,當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)最高限價(jià)即進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段,每家房企投報(bào)競(jìng)品質(zhì)住宅建設(shè)方案,再進(jìn)行搖號(hào)拿地。現(xiàn)在則是采用開(kāi)發(fā)商舉牌,誰(shuí)出價(jià)高誰(shuí)拿地。這意味著未來(lái)房企在合肥拿地不再憑借運(yùn)氣,而是要拼實(shí)力、拼財(cái)力。

??當(dāng)土地限價(jià)打開(kāi)之后,對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)能力也提出了新的要求。

??周開(kāi)拓表示,原先,房企需要按照地價(jià)來(lái)測(cè)算最低限度的房?jī)r(jià),只要能賣(mài)掉就是合理的,如今,規(guī)則改變之后成了開(kāi)放式的問(wèn)題。“在地價(jià)和售價(jià)都未知的情況下,考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的綜合判斷力。”

??58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波則表示,合肥的土地出讓政策調(diào)整,是一個(gè)風(fēng)向標(biāo),未來(lái)更多城市的土地出讓將不再設(shè)定行政性限制,也不再附加各種自持地塊要求,土地側(cè)更有利于房企行進(jìn)一步自由競(jìng)爭(zhēng),房企無(wú)需再通過(guò)“馬甲”方式來(lái)增加拿地的成功率。

??此次,土地拍賣(mài)取消地價(jià)限制,疊加9月的合肥新政中的“調(diào)整價(jià)格政策,充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用,鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),取消商品住房樓層差價(jià)率限制。”

??周開(kāi)拓認(rèn)為,這是為了下一階段的土地拍賣(mài)做打算,目的是為了進(jìn)一步推高土地價(jià)格,進(jìn)而讓開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目品質(zhì)上下功夫。“只有品質(zhì)的提升,才能支撐房?jī)r(jià)。”

??某品牌房企合肥區(qū)域的投拓負(fù)責(zé)人表示,按照規(guī)則的精神,是期待有一波房?jī)r(jià)上漲,但落到實(shí)操層面,具體取決于土地的質(zhì)素情況。

??市場(chǎng)進(jìn)入“強(qiáng)者恒強(qiáng)”階段

??規(guī)則中還對(duì)“合作拿地開(kāi)發(fā)”進(jìn)行了規(guī)定,意味著限制了小房企的進(jìn)入。

??合作開(kāi)發(fā)能促進(jìn)企業(yè)布局及規(guī)模擴(kuò)張,有利于房企獲取土地、分散風(fēng)險(xiǎn),在開(kāi)發(fā)中實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。不過(guò),隨著“不允許合作拿地"這一政策落實(shí)并執(zhí)行,提高了房企的準(zhǔn)入門(mén)檻,小房企拿地尤其是拿合肥優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會(huì)將大大減少。

??周開(kāi)拓表示,這樣做為了讓更多實(shí)力雄厚的房企用更高的價(jià)格和品質(zhì)來(lái)支撐高端市場(chǎng),待價(jià)格提升之后,讓整個(gè)市場(chǎng)熱度進(jìn)一步向外圍區(qū)域傳導(dǎo)。

??這樣做的好處有利于房企進(jìn)一步在合肥深耕,同時(shí)也對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)能力和現(xiàn)金流提出了更高要求,而資金實(shí)力一般的房企顯然無(wú)法適應(yīng)接下來(lái)的規(guī)則,勢(shì)必被合肥市場(chǎng)所淘汰。

??前述房企的投拓負(fù)責(zé)人表示,從2年前起,合肥土地市場(chǎng)就成了央企、國(guó)企和實(shí)力雄厚本土房企的天下。

??“政府希望一些有資質(zhì)的房企支撐起高端市場(chǎng),進(jìn)一步抬升價(jià)格體系。給市場(chǎng)充分的價(jià)格信心,進(jìn)而通過(guò)高端來(lái)輻射外圍市場(chǎng),對(duì)于激活市場(chǎng)信心有了好處。”周開(kāi)拓表示。

??張波表示,隨著規(guī)則的改變,未來(lái)對(duì)于房?jī)r(jià)的限制的可能性會(huì)進(jìn)一步下降,未來(lái)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)的分化會(huì)表現(xiàn)得更為明顯,優(yōu)質(zhì)地塊的搶奪也將更為激烈。

??周開(kāi)拓預(yù)計(jì),核心板塊的投資邏輯不會(huì)出現(xiàn)變化,短期內(nèi),合肥土地市場(chǎng)會(huì)延續(xù)冷熱不均的情況,也意味著核心板塊的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。長(zhǎng)期來(lái)看,隨著利潤(rùn)空間的回歸,市場(chǎng)會(huì)變得更加均衡,有利于土地市場(chǎng)投資邏輯的修正。

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2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

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