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??導 讀

??今日，北京發布了2022年度第二批次商品住宅用地出讓公告，共計17宗，土地總面積約98公頃，總建筑規模約175萬平方米，將于5月下旬集中成交。該批次供地繼續實施“房地聯動、一地一策”，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，探索創新政策舉措，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

??北京第二批次商品住宅用地集中公告呈現以下特點:

??一是提前發布地塊信息，為企業決策創造便利條件。

??2022年北京第一批次商品住宅用地集中供地工作先于其他重點城市開展，2月中旬就已平穩收官，為市場信心恢復奠定了基礎。第二批次，市規劃自然資源委于3月中旬起就陸續通過預申請公告的形式向社會公布，極大地方便了企業提前開展研究。同時，為減輕企業資金壓力，鼓勵市場主體積極參與競買，第二批次預申請機制也進行了優化調整，對于參與預申請后競得地塊的企業，其50%的土地開發建設補償費由原來的成交后30個自然日內繳清延長至成交后4個月內繳清。

??二是試點全齡友好社區建設，緊扣“七有”“五性”，把民生實事落實在改善人民生活品質上。

??今年的《政府工作報告》提出，要積極應對人口老齡化，加大社區養老、托幼等配套設施建設力度，在規劃、用地、用房等方面給予更多支持。此次北京在第二批次商品住宅用地出讓中提出了建設“全齡友好社區”的要求，一方面選取昌平區平西府、順義區福環和順義區薛大人莊3宗用地進行試點，在出讓文件中明確競得人須建設全齡友好社區，并從配套設施、室內空間、交通流線設計、公共空間、智慧應用與安全保障、服務等方面提出以適老性為主的建設要求，同時兼顧其他年齡段人員特殊需求，特別是明確了在供地審核意見確定的建筑規模基礎上，允許項目增建500-1000平方米用于滿足老年人日常需求的養老服務設施。另一方面，對于試點以外的項目，也提出了建設“全齡友好社區”的鼓勵性政策，鼓勵企業自愿建設全齡友好社區，出讓文件明確項目在取得建設工程規劃許可證前將由市規劃自然資源委會同市住房城鄉建設委、市民政局、市衛生健康委等專業部門組織對規劃設計方案開展全齡友好社區評審，對于通過評審符合全齡友好社區要求的，將按照北京市有關政策給予支持。

??三是從土地、規劃源頭抓起，鼓勵超低能耗技術應用，將碳中和戰略目標要求融入住宅項目建設中。

??2021年6月北京發布《綠色建筑創建行動實施方案（2020年-2022年）》，明確要加大超低能耗建筑推廣力度，激發市場主體設計、建造、使用綠色建筑的內生動力，促進節能低碳發展。此次，第二批次全部商品住宅項目均提出了實施超低能耗建筑的鼓勵性政策，企業在競得土地后可提交實施超低能耗建筑承諾書，承諾擬實施超低能耗的地上建筑規模。同時明確實施超低能耗建筑項目在計算面積時，外保溫層厚度原則上參照《居住建筑節能設計標準》（DB11/891-2020)和《公共建筑節能設計標準》（DB11/687-2015)設計的同類建筑外保溫層厚度計入，即因實施超低能耗建筑所增加的墻體面積不計容，以實測面積認定外保溫層厚度。鼓勵性政策體現了政府部門從土地、規劃源頭抓起，通過政策支持彌補因實施超低能耗建筑帶來的企業增量成本，切實提高企業積極性。相信隨著更多項目落地，超低能耗建筑產業相關配套政策會更加完善，增量成本逐步下降，進而實現社會和環境效益最大化，為推進建筑能效提升改善、提高綠色建筑發展質量、推動建筑產業鏈現代化及雙碳目標的實現奠定基礎。

??四是高標準住宅品質要求“雙提升”，堅持以人民為中心，不斷實現人民對美好生活的向往。

??自2021年第一批次集中供地開始，北京注重引導住宅品質提升，對高標準住宅建設提出“基本檔”和“提升檔”保障要求，此次北京集中供地在住宅品質方面更加突出以人為本，圍繞建設“宜居、宜業、宜樂、宜游”的高品質人居環境，提高購房性價比，提升人民群眾獲得感、幸福感和安全感。一是對于全部商品住宅項目設置基本品質保障要求，并在原有綠色建筑二星級標準、實施裝配式建筑且裝配率達到60%即A（BJ）級、設置太陽能光伏或光熱系統基礎上增加了托幼用地按照超低能耗建筑進行建設的要求。二是“定高標準住宅建設基礎上搖號”方式中，企業提交的《高標準住宅建設承諾書》除建筑品質要求以外，還增加了規劃建筑設計方面的要求。三是繼續強化風險防控機制，高標準商品住宅建設方案評分標準在現有的工程質量潛在缺陷保險、安全責任險和綠色建筑性能責任保險基礎上，增加工程設計責任險和建筑師職業責任險兩個險種，形成保險對設計、施工和建設單位的全覆蓋。

??五是通過搖號方式確定上限價格報價單位，交易規則更加公開、公平、公正。

??公告顯示，北京第二批次地塊繼續延續此前競爭方式，在明確土地合理上限價格和房屋銷售指導價的基礎上，結合宗地所在區域市場需求情況，采取到達地價上限后競現房銷售面積、競政府持有商品住宅產權份額、投報高標準商品住宅建設方案、定高標準住宅建設基礎上搖號等競爭方式。值得一提的是，此次北京在土地上限價格報價單位的確定方式上進行了優化調整，由原來的在現場按最后一輪同樣價格條件下，通過舉牌時序先后的方式確定改為搖號方式確定，更加體現了市場交易規則的公開、公平、公正。

??六是實施用地清單制改革，促進有效市場和有為政府更好結合，著力營造國際一流營商環境。

??今年1月，北京印發《營商環境創新試點工作實施方案》，提出深化社會投資項目“用地清單制”改革。北京第二批次供地積極響應改革方案要求，在土地出讓前，通過“多規合一”平臺組織各部門和市政公用服務企業，開展地質災害、地震安全、壓覆礦產、交通、水土保持、防洪、考古考察勘探等評估工作，并對歷史建筑保護、古樹名木、危化品安全、地下管線等進行現狀普查，形成評估評價結果和普查意見清單，一并納入土地供應招拍掛文件向社會公示，避免企業拿地后重復論證，提高行政審批效率。

??建立用地清單制改革是深化工程建設項目審批制度改革的重要舉措，以企業需求為導向，由過去的“企業跑”轉變為“政府跑”，用審批的“減法”換來發展的“加法”，讓群眾辦事更方便，企業投資更放心。

??七是周邊市政交通建設初步計劃安排隨地塊出讓公告一并向社會公布，穩定市場預期，增強投資者信心。

??交通的便利程度是影響地塊貨值能力的重要因素，也是企業進行投資決策的重要考量因素。北京第二批次部分地塊試點將周邊市政交通建設初步計劃安排隨出讓公告一并向社會公布，有效降低地塊開發的不確定性，穩定市場預期，增強投資者信心，促進地塊形成有效供應。