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??樓市調(diào)控政策明顯趨嚴(yán)。

??2月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布消息稱，將在熱點(diǎn)區(qū)域和地塊推出“限地價(jià)、競政府共有產(chǎn)權(quán)份額、競高品質(zhì)方案”（以下簡稱“新規(guī)”）的土地出讓方式，通過限地價(jià)和商品住房中競共產(chǎn)份額，避免高地價(jià)和高房價(jià)，通過競高品質(zhì)方案引導(dǎo)企業(yè)理性購地，切實(shí)提升住房品質(zhì)。

??與此同時(shí)，“全國22個(gè)熱點(diǎn)城市全年最多集中供地三次”的消息在業(yè)內(nèi)流傳。目前，青島、天津、鄭州已陸續(xù)發(fā)布相關(guān)文件，將實(shí)行住宅用地集中出讓制度，其中，天津?qū)Τ鲎寱r(shí)間進(jìn)行了進(jìn)一步確定，為3月、6月和9月中旬。

??某房企北京區(qū)域投資總監(jiān)向中國房地產(chǎn)報(bào)記者解讀稱：“具體到北京市場，雖然目前還沒有發(fā)布集中供地的具體文件，但從新規(guī)來看，今年拍地的樓盤將被拉長投資周期，降低投資價(jià)值，這有利于北京樓市的穩(wěn)定發(fā)展，但也會加大開發(fā)商開發(fā)成本。”

??按照新規(guī)，在掛牌交易時(shí)將設(shè)定土地合理上限價(jià)格，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。同時(shí)，宗地設(shè)定有政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額預(yù)設(shè)份額，當(dāng)現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

??此外，新規(guī)中提到政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)的份額，將由土地競買人現(xiàn)場競報(bào)確定。宗地內(nèi)的每套商品住房政府產(chǎn)權(quán)份額一致，此類住房屬于政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房，初始購房人僅支付個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分購房款，房屋面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷售，購買之后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

??“五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”的細(xì)則引起市場關(guān)注。有購房者表示，“這不是和限競房差不多？同樣都是限售五年，價(jià)格比限競房要高，還要和政府共有產(chǎn)權(quán)。”

??該投資總監(jiān)也表示，北京熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在北京六大城區(qū)，如果按照北京市住建委發(fā)布的消息，將在熱點(diǎn)區(qū)域中普遍使用新規(guī)，那可能意味著北京城區(qū)的新房格局將以“新型共有產(chǎn)權(quán)房”為主導(dǎo)。“短期來看，新房房價(jià)或許被遏制住，但二手房市場會變得活躍起來。”

??“如果未來‘新型共有產(chǎn)權(quán)房’成為新房市場主導(dǎo)，從銷售端來看，項(xiàng)目銷售將不具備優(yōu)勢，或?qū)⒓哟箐N售周期。”該投資總監(jiān)稱，總體而言，房企拿地會更加謹(jǐn)慎。

??值得關(guān)注的是，2020年以來，隨著不限價(jià)地塊供應(yīng)持續(xù)走高、限競房地塊逐年減少，北京土拍持續(xù)升溫，房企拿地?zé)崆椤?/p>

??北京土拍的火爆從2020年土拍狀況上亦有跡可循，共計(jì)有55家品牌房企參與拿地，其中既有央企國企也有民企，從拿地情況來看，各大房企對北京的土地都始終保有熱情，都在加大在京拿地力度。北京中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2020年北京土地市場住宅用地48宗，18宗住宅用地底價(jià)成交，其中不限價(jià)地塊有37宗，土地出讓金高達(dá)近2000億元。

??從拿地情況來看，大部分地塊被央企國企瓜分。去年在北京拿住宅地的品牌房企中，像首開、首創(chuàng)、住總、北科建等北京市國企依舊是北京商品住宅用地市場的主力軍，比如首開聯(lián)合各房企拿下9宗住宅用地，拿地宗數(shù)最多。

??除北京市國企之外拿地的品牌房企包括中海地產(chǎn)、中國金茂、中建一局、華潤置地等央企下屬房企，也包括綠城等具備央企背景的房企，也有中國平安、旭輝、融創(chuàng)、路勁等品牌民企。

??一位華東區(qū)域房企北京投拓人員表示，“在京拿地是大家的共識，但地市冷熱主要是和地塊關(guān)系較大，去年市場形勢相對好轉(zhuǎn)，大家拿地就顯得熱情些。”

??不過，北京新規(guī)的出臺以及集中供地政策似是要給高漲的拿地?zé)崆榻禍亍Ｔ撏锻厝藛T表示，“兩個(gè)政策前后腳出現(xiàn)，雖然會達(dá)到穩(wěn)房價(jià)的效果，但也會房企的資金實(shí)力和運(yùn)營能力有較大的要求，我們或許會選擇聯(lián)合拿地平衡操作風(fēng)險(xiǎn)，但在拿地方面也會更加謹(jǐn)慎。”

??北京2020年48宗住宅地塊房企參與情況