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       高周轉、高杠桿，幾乎是房地產(chǎn)界大象們的成長標配。大唐地產(chǎn)在2019年再次沖刺IPO時亦有媒體認為其加杠桿比例過高。

??如果站在某個時點，僅僅用某個幾個短期的數(shù)據(jù)，不考慮行業(yè)特點、環(huán)境因素，就給企業(yè)的風險下判斷，顯然有失公允。

??用更長的時段來看大唐地產(chǎn)的業(yè)績，或者能得到不同的答案。招股書數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，大唐地產(chǎn)的收益分別約40.19億元、54.96億元、81.8億元，復合增長率超過42%。其凈負債率更是縮減至2017年的十分之一不到。

??一升一降之間，考驗的是房企的決策能力、設計能力、操盤能力、周轉能力、服務能力等等。而超前的戰(zhàn)略布局眼光，則是這一切的基礎。

??現(xiàn)階段大唐地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略是城市群布局、都市圈深耕，布局經(jīng)濟發(fā)展活力比較強、人口的持續(xù)增長的城市群，除了大唐地產(chǎn)進入比較早的廣西的北部灣城市群、海西城市群，目前大唐地產(chǎn)重點發(fā)展長三角和川渝區(qū)域，并持續(xù)深耕長江中部和京津冀區(qū)域，值得一提的是，今年大唐地產(chǎn)加速布局的長三角區(qū)域，在半年多的時間里已累計落地十余個項目。

??在已布局城市，大唐地產(chǎn)前述幾個重要因素融入一個運營體系中，這里面涵蓋了產(chǎn)品設計、標準化運營、優(yōu)質土儲、區(qū)域策略、審慎財務政策、優(yōu)秀的管理層等諸多因素。通過這一系列“組合拳”，將大唐地產(chǎn)的運營效率發(fā)揮到極致。

??國風建筑先行者

??“青磚小瓦馬頭墻，回廊掛落花格窗”的徽派建筑，在大唐地產(chǎn)南寧伴云居項目得到很好的詮釋。在大唐地產(chǎn)開發(fā)涉及的諸多國風產(chǎn)品風格流派中，南寧伴云居是大唐地產(chǎn)開發(fā)的徽派建筑風格項目代表，伴云居巧妙利用地形高低落差，形成社區(qū)泳池為主體的水系，以水之清秀潺動，顯山之沉穩(wěn)執(zhí)著。

大唐地產(chǎn)的南寧伴云居項目

   ?雖然南寧伴云居項目歷史已過十載，卻歷久彌新。在這個項目里，不僅匯聚了大唐地產(chǎn)的國風設計理念，還整合了業(yè)主的智慧。譬如在南寧伴云居內設置了一個專門的景墻，這個景墻上有一幅畫，是小區(qū)一位退休業(yè)主花一個月時間所畫。

??大唐地產(chǎn)以“國風”定位現(xiàn)在他們研發(fā)的三大產(chǎn)品系。大唐地產(chǎn)的住宅物業(yè)主要包括三大系列，分別是大唐果系、世家系和印象系，分別面向首次購房者、首套改善型購房者以及部分第二套改善型購房者。

??事實上，大唐地產(chǎn)最早以“唐風”建筑聞名于國內，從上世紀90年代初期，大唐地產(chǎn)就意識到有“品質”，有國韻風格化的物業(yè)對于購房者的重要性。20余年來，大唐地產(chǎn)一直在潛心研究國風建筑，是國內罕見從未停止國韻地產(chǎn)研究的開發(fā)商。

??廈門湖里大唐世家是大唐地產(chǎn)精研“唐風”建筑的代表項目，上世紀九十年代中期，面對廈門鴿子籠式樣的制式住宅，廈門湖里的大唐世家以唐風率先召喚國內失落已久的國風建筑情結，以現(xiàn)代居住空間演繹傳統(tǒng)民居的建筑之美。

廈門湖里大唐世家

       湖里大唐世家的白墻紅柱青灰瓦、平緩的斜屋頂、四坡水屋頂、高挑的樓檐橫梁等，既地道古樸又純粹。通過20余年潛心研發(fā)，現(xiàn)如今的大唐地產(chǎn)的國韻建筑風格已不止于唐風和徽派，還涵蓋了宋風、漢風、新中式、閩派等。

??好的產(chǎn)品，首先需要考慮的一定是滿足客戶的需求。據(jù)知情人事透露，大唐地產(chǎn)一般在拿地后三個月，就有客戶服務人員介入項目，有針對性的對客戶關注的關鍵點進行處理。在項目立項后，設計團隊會與土地收購、銷售及營銷等團隊協(xié)作，在決定擬提供的產(chǎn)品及設計類型前，研究地方市場的需求及品味。

??這些細致的前期工作，是提升產(chǎn)品品質的關鍵之一，很多時候由于中國各地區(qū)的文化差異，各地區(qū)的客戶對住房的要求并不盡相同，這就要求產(chǎn)品設計人員需要更加深度研究各地區(qū)客戶的需求，而不是一味的“套模板”。

??比如在浙江某地的客戶，就對“電梯是否能夠直達地下停車場”、“是否要轉乘電梯才能到”、“要走多遠才能到”這些很在意，甚至成為是否購置物業(yè)的標準。

??“追求品質會帶來高的溢價率，這是接下來的趨勢，而隨著市場成熟、產(chǎn)品的成熟，包括客戶的成熟，原先一些開發(fā)商不會注意的點，會引發(fā)客戶更多關注。”一位業(yè)內人士分析道。

??高標準化的強執(zhí)行力

??大唐地產(chǎn)的招股文件中，將“標準化運營”列入了業(yè)績強勁增長的原因之一。

??在現(xiàn)金流回收至關重要的房地產(chǎn)行業(yè)，效率幾乎決定了項目究竟能不能賺到錢。在標準化運營方面，大唐地產(chǎn)的確擁有較大的相對優(yōu)勢。其基于豐富的物業(yè)開發(fā)知識及經(jīng)驗，制定了多項標準化運營手冊，使標準化執(zhí)行能夠在新項目落地時很好沿用原有成功經(jīng)驗，高節(jié)奏完成項目開發(fā)。

??2017年開始，大唐地產(chǎn)開始進行大運營體系建設，制定并逐步完善相應的指導手冊，將成熟的項目經(jīng)驗標準化，此間大唐地產(chǎn)不斷吸收一些好的做法，不斷迭代，不斷復盤，把原先不夠完善的地方進行深入的分析，不斷“升級”指導手冊。高度標準化的執(zhí)行使大唐地產(chǎn)在開發(fā)新項目時能迅速掌握關鍵節(jié)點，提高效率。

??另外一個能讓大唐地產(chǎn)維持高節(jié)奏開發(fā)的關鍵因素，是大唐地產(chǎn)針對項目實行的扁平化管理方式。這使項目整體決策鏈條相對較短。大唐地產(chǎn)內部這套運營體系，被概括為“一個導向，兩個核心、三項計劃、四個指標、五項抓手和六大保障”，其戰(zhàn)略目標就是建立以財務經(jīng)營為導向、以利潤和現(xiàn)金流為核心的快周轉運營體系，四個核心指標，即凈利率、IRR、EVA和現(xiàn)金流回正。

??目前看來，這套高水準的運營體系，在建設和實施過程中已經(jīng)取得了卓越成效，極大提升了大唐地產(chǎn)的項目周轉效率和質量。據(jù)相關統(tǒng)計，2017年6月以前，大唐地產(chǎn)新項目從拿地到開盤平均時長超過一年，從2017年下半年大唐地產(chǎn)進行管控再造和調整大運營標準建設后，項目運營效率顯著提升，2018年新獲取項目的平均開工周期、開盤周期同比大幅改善，到2019年，大唐地產(chǎn)的開發(fā)速度提升明顯，更好保障了項目運營質量，同時保障整體開發(fā)現(xiàn)金流快回收。

??2019年度，大唐地產(chǎn)的經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額達33億元，在融資活動所得現(xiàn)金凈額為-10億元的情況下，有力的保障了約19億元投資活動現(xiàn)金凈額流出。

??標準運營體系建設帶來的成果，使大唐地產(chǎn)接下來有充足的空間和實力發(fā)展“平臺化戰(zhàn)略”。據(jù)了解，大唐地產(chǎn)“平臺化戰(zhàn)略”的運行邏輯包括資源引入、價值創(chuàng)造、價值輸出三個主要過程。通過平臺的搭建，引入外部資源方，使之在平臺上共同創(chuàng)造價值，并以市場化的交易機制實現(xiàn)利益共享。同時市場化的利益共享機制又倒逼大唐地產(chǎn)內部各類機制的自我完善，從而持續(xù)提高平臺吸引力，不斷增強平臺創(chuàng)造價值的實力，形成正反饋循環(huán)。

??先進投拓策略促穩(wěn)步擴張

??2010年福信香港收購大唐地產(chǎn)，10年時間內，大唐地產(chǎn)逐步完成了從一個區(qū)域性房企向全國型房企的蛻變，大唐地產(chǎn)目前在海西、北部灣部分城市居于市場領先地位，在成渝、長三角區(qū)域穩(wěn)步開拓，取得了業(yè)內矚目的開拓業(yè)績。很難想象在10年前，大唐地產(chǎn)還只是一個“主戰(zhàn)場”在廈門的地區(qū)型房企。

??科學合理的投拓策略，是大唐地產(chǎn)能夠穩(wěn)步實現(xiàn)區(qū)域擴張的重要保障。據(jù)了解，大唐地產(chǎn)拿地需要經(jīng)過一個具有極強糾錯機制的投決會，分別來自大唐地產(chǎn)的各個業(yè)務條線管理人員，投決會委員2/3以上投票通過，才能決定拿地。而在投決會通過后，大唐地產(chǎn)的最高決策者擁有一票否決權。

??值得注意的是，大唐地產(chǎn)的投資決策機制有一個特點，就是公司最高決策者不參與投決會的投票，只有一票否決權，但沒有一票贊成權。這點在同類企業(yè)中并不多見，據(jù)業(yè)內人士分析，其背后原因，與大唐地產(chǎn)所有權與經(jīng)營權分離有一定關系。大唐地產(chǎn)的實際控制人黃晞基本不參與日常實際經(jīng)營管理，而是將經(jīng)營權委托給了一個經(jīng)驗豐富的職業(yè)經(jīng)理人團隊。

大唐地產(chǎn)新版招股書上的布局圖

??據(jù)業(yè)內人士透露，大唐地產(chǎn)拿地主要考慮“三個漏斗”，即戰(zhàn)略漏斗，市場漏斗和財務漏斗。戰(zhàn)略漏斗就是要去符合集團戰(zhàn)略的地方；市場漏斗主要從市場供求關系、市場風險度考量是否滿足大唐地產(chǎn)的基本要求；財務漏斗是實現(xiàn)進行財務測算，是否能夠滿足相應的投資回報率要求。

??大唐地產(chǎn)在南寧成功深耕的例子，就很能說明拿地“三個漏斗”的重要性。2006年，福信地產(chǎn)正式進入南寧，并從此扎根。2010年福信香港并購大唐地產(chǎn)，福信在南寧的市場優(yōu)勢便與大唐地產(chǎn)強大的品牌力相結合。此后，五象新區(qū)成為南寧重點發(fā)展板塊，大唐地產(chǎn)便在南寧順勢布局，伴隨著南寧的不斷發(fā)展，大唐地產(chǎn)借助南寧城市化推進的力量實現(xiàn)了自身在北部灣區(qū)域的快速壯大。通過10年發(fā)展，在南寧，大唐地產(chǎn)已開發(fā)25個項目，在該城樓市已位居市場領先地位。

??簡而言之，把握城市輪動節(jié)奏，挖掘投資價值洼地，有效管控投資風險，是大唐地產(chǎn)在做投資時最擅長使用的策略，也是較符合當下市場環(huán)境要求的成功策略。

??2015年，大唐地產(chǎn)進入天津，開發(fā)天津大唐印象、天津大唐盛世等項目，開啟京津冀區(qū)域布局。2017年，大唐地產(chǎn)首次進入全國房企百強行列，并進入湖南長沙，成功布局中部區(qū)域。2019年，大唐地產(chǎn)入選中國房企74強，布局成渝區(qū)域；進入柳州、貴港、岳陽、莆田，全面深耕既有布局區(qū)域。2020年，大唐地產(chǎn)繼續(xù)位列全國房企百強，連續(xù)進入寧波、溫州、南通、常州等城市，大力開拓長三角區(qū)域布局。大唐地產(chǎn)的全國擴張布局之路仍在繼續(xù)，或許在未來兩到三年后，我們在全國房企五十強榜單上，就能看到這家產(chǎn)品、運營、投拓特點鮮明的房企身影。