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??2024年上半年，住房租賃行業(yè)發(fā)展受到了各方的重點(diǎn)關(guān)注。

??中央和地方繼續(xù)積極施策，促進(jìn)住房租賃行業(yè)健康發(fā)展，住房租賃領(lǐng)域金融創(chuàng)新提速。“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)新模式逐漸形成。

??政策發(fā)力存量收購(gòu)用于保障房籌建背景下，保租房加速籌集，并推動(dòng)機(jī)構(gòu)化房源快速提升，同時(shí)對(duì)一線城市租金坪效和出租率正產(chǎn)生一定的影響，其中上海的集中式公寓租金坪效出現(xiàn)了較為明顯的下滑趨勢(shì)。

??克而瑞長(zhǎng)租根據(jù)公開(kāi)資料整理，2024年上半年，全國(guó)各地至少出臺(tái)62條與住房租賃相關(guān)的政策。

??政策內(nèi)容涉及金融稅收、市場(chǎng)監(jiān)管、權(quán)益保障和租賃供應(yīng)等方面，其中租賃供應(yīng)政策居多。

??2024年上半年各地的存量收購(gòu)及資產(chǎn)盤活用作保障房成為行業(yè)熱點(diǎn)。

??各地方通過(guò)新建、改建、盤活存量等多種方式籌集保租房房源，自2022年起，國(guó)內(nèi)已有多個(gè)城市率先響應(yīng)政府收儲(chǔ)商品房模式，支持收購(gòu)存量商品房用作保租房，盤活市場(chǎng)存量資源，推進(jìn)保租房籌集。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年上半年，全國(guó)范圍內(nèi)至少有22個(gè)城市支持政府收儲(chǔ)商品房的模式，其中福州、重慶、洛陽(yáng)、蘇州等城市在收購(gòu)規(guī)模上表現(xiàn)尤為突出。

??這些收購(gòu)行動(dòng)的資金來(lái)源廣泛，涵蓋了財(cái)政補(bǔ)貼、政策性銀行專項(xiàng)貸款及租賃住房貸款支持計(jì)劃等多種渠道，確保了資金的有效供給。通過(guò)對(duì)于存量收購(gòu)進(jìn)行保障房的改造，預(yù)計(jì)保租房籌集將提速，并帶來(lái)機(jī)構(gòu)化房源量激增。

??保租房加速籌集，推動(dòng)機(jī)構(gòu)化房源快速提升，同時(shí)對(duì)一線城市租金坪效和出租率正產(chǎn)生一定的影響。

??根據(jù)克而瑞長(zhǎng)租的監(jiān)測(cè)，各城市機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房供應(yīng)量都處于上漲明顯階段。其中，一線城市房源規(guī)模強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，尤其是上海和深圳集中式公寓規(guī)模均已突破26萬(wàn)間，且保租房占比均超過(guò)40%。

??這意味著，重點(diǎn)城市正穩(wěn)步邁向“市場(chǎng)化+保租房”并駕齊驅(qū)的發(fā)展模式。

??二線核心城市中，杭州在集中式公寓領(lǐng)域的發(fā)展較快，截至2024年5月，杭州集中式公寓規(guī)模已躍升至18萬(wàn)間，其中市場(chǎng)化房源占據(jù)主導(dǎo)，約15萬(wàn)間，而保租房入市超過(guò)3萬(wàn)間。

??相比之下，南京、成都與武漢三城在集中式公寓及保租房規(guī)模上均未達(dá)到6萬(wàn)間的量級(jí)。

??保租房加速入市，正對(duì)一線城市租金坪效產(chǎn)生較大影響。

??從各城市機(jī)構(gòu)化集中公寓的租金坪效來(lái)看，在一線城市中，上海的集中式公寓租金坪效出現(xiàn)了較為明顯的下滑趨勢(shì)。克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，上半年上海集中式公寓租金坪效為5.3元/天/㎡，相較于2023年下降6.5%，較2021年時(shí)降幅達(dá)到了19%。

??主要原因在于，近年來(lái)上海保租房市場(chǎng)的迅速擴(kuò)張，大量保租房項(xiàng)目以較低租金入市，對(duì)整體市場(chǎng)的租金水平構(gòu)成了直接沖擊，進(jìn)而影響了租金坪效的表現(xiàn)。

??深圳的租金坪效則呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)。上半年深圳集中式公寓租金坪效為3.65元/天/㎡，較2023年微增1.7%，較2021年增長(zhǎng)10%。

??這一變化主要受益于深圳大規(guī)模的城中村改造項(xiàng)目。這些改造不僅提升了居住環(huán)境的品質(zhì)，還帶動(dòng)了相應(yīng)機(jī)構(gòu)化項(xiàng)目的租金水平上升，從而對(duì)整體租金坪效產(chǎn)生了積極影響。

??而在二線城市中，租金坪效則普遍呈現(xiàn)出小幅上漲的趨勢(shì)。二線城市租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)租賃住房需求仍在持續(xù)增長(zhǎng)。

??保租房集中入市也在考驗(yàn)著一線城市集中式公寓整體出租率。

??典型如北京和上海，上半年新建保租房大型社區(qū)項(xiàng)目的集中入市，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)趨于激烈，進(jìn)而使得這兩地的出租率面臨一定壓力，2024年上半年北京出租率較2023年下滑0.7個(gè)百分點(diǎn)，上海出租率則較2023年下降1.85個(gè)百分點(diǎn)。

??2024年上半年，政策端在住房租賃市場(chǎng)展現(xiàn)出積極的推動(dòng)作用，金融支持力度顯著增強(qiáng)，重點(diǎn)城市“保障+市場(chǎng)”地產(chǎn)新結(jié)構(gòu)越發(fā)清晰，保租房陸續(xù)入市不斷對(duì)一線城市集中式公寓租金坪效和出租率帶來(lái)影響，城市間開(kāi)始出現(xiàn)分化，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。