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??房地產行業作為國民經濟中最重要的行業之一，一直受到市場的廣泛關注。

??4月份以來，每隔一段時間，市場都會出現“關于中央政策可能非常大力度放松房地產調控、房地產行業將出臺非常有力的刺激政策”預期。但在7月20日之前，調控政策主要是一些地方局部調控政策，非全國一致性的、大方向上統一的政策。直到7月政治局會議，使得房地產政策的出現重大拐點。7月21日，國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》；7月24日，在中央政治局會議精神的通稿中，沒有再提“房住不炒”的說法。

??針對近期地產行業情況，中債資信企業與機構部總經理孫靜媛發表了自己的觀點。

??復蘇、常態和變數

??對于當前的地產形勢，中債資信企業與機構部總經理孫靜媛認為，可以提煉為三個關鍵詞，復蘇、常態和變數。

??在過去一到兩年，房地產行業發展整體面臨拐點，疫情疊加本輪民營房企去杠桿等外部因素導致短期超跌。今年一季度，隨著疫情的放開和積壓需求的釋放，行業呈現出復蘇的勢頭，1~3月百強房企的銷售收入增長了6%，這其實證明了復蘇的一個表征。但二季度增速放緩，也說明復蘇和回暖不是一蹴而就的，而是一個波動的過程。

??在中央多次重申房住不炒和房地產的支柱產業地位的背景下，立足于我們國家廣大的需求空間，行業長期有望維持在市場容量達到10萬億左右的規模，具備一定韌性。目前，行業逐步進入到了常態化的恢復階段。

??不過，復蘇之下，局部仍有變數。一是銷售復蘇呈現出冷暖不均的特點，本輪復蘇高度依賴北上廣深和杭州等高能級熱點城市，目前相關城市復蘇進程也有所放緩。二是房企資產處置、盤活進展緩慢，從今年新增出險企業看，頭部房企安全線仍有小幅上移趨勢。三是投資人情緒還沒有完全恢復，使得行業面臨的信用收縮勢頭，實際上沒有發生有力的扭轉。

??融資端的政策對行業影響作用最大

??2022年年底金融十六條出臺以后，對市場的信心有很大的提振，金融16條涉及了方方面面，包括融資、保交樓、風險處置和住房租賃支持等。孫靜媛認為，對行業影響作用最大的是融資端的政策。

??從大家所熟知的“三支箭”來看，第一支箭，信貸端持續發力，從一季度的數據可以看到，開發貸余額已將近13萬億，增速已接近近兩年的高點6%，二季度增速雖小幅回落，但仍處于相對高位。

??第二支箭，債券端結構性惠及，境內債無論是中債增擔保，還是信用保證工具，都對優質民企提供了較好的資金支持。同時，境外融資也呈現出一些積極的信號。

??第三支箭，股權端已有超過30多家的房企披露了股權融資計劃，6月招商蛇口的定增獲批，意味著第三支箭在實操層面已正式落地。總體來看，行業的融資總量邊際改善，但仍存在一定分化。

??分化具體表現在哪里，孫靜媛則認為，在守住不發生系統性風險的底線基礎之上，可以呈現為三個維度。一是對于優質的房企，融資端的支持還是非常的堅挺；二是對于能夠積極自救、頑強償債的一些房企，融資端也是持續支持的，從“硬漢”雅居樂、中駿過往的債券二級市場價格也體現出投資人的認可，“好人有好報、壞人有壞報”的預期正在逐漸形成；三是對于基本面偏弱、有展期/逾期記錄等信用瑕疵的房企整體融資壓力仍較大，對于化債持消極態度的房企，其應對態度也將反映在融資分化中。

??房地產行業的新發展模式租購并舉

??房地產行業新發展模式的頂層的設計是租購并舉。今年2月人民銀行等對于金融支持住房租賃市場“17條”公開征求意見，也是在積極鼓勵住房租賃市場的發展，促進行業向新發展模式轉型。

??在這種新模式下，房地產的轉型，孫靜媛認為，主要有三個方向。第一個方向是專業化分工模式，例如代建。第二個方向是大資管模式，地產企業嘗試做一些產業園、商業和社區的運營。第三個方向是城市更新模式，對存量資產盤活改造、資產增值等。轉型的根本原因在于行業運行的底層邏輯已經發生了轉變，傳統三高的發展模式難以為繼，因而當前房企面臨最重要的轉型其實是積極“瘦身”，著力改善資產負債狀況，提升持續經營能力。

??房企優勝劣汰趨勢凸顯

??過去的一年，房企銷售排位及拿地行為都發生了深刻的變化，項目資源及融資資源進一步向央企國企和頭部民企集中，優勝劣汰趨勢凸顯，資金實力強的城投和國資入局，區域深耕型房企面臨更多發展機會。不過，行業的整合初清還在一個初級的階段，參考過往的過剩產能行業的供給側改革經驗，預計經過3~5年形成新的階段性穩固的行業競爭格局——頭部央企份額進一步擴大，地方國企彎道超車，示范性民企企穩經營，出險房企縮表退出。

??在新形勢下，近兩年房地產行業經歷重大變革與沖擊，使得原來適用的分析框架和評級邏輯出現了局部的失靈。例如，原有的行業評價方法更偏中長期，但2021年下半年以來，流動性成為行業一個主要的矛盾和關注點。今年流動性這個命題仍然存在，因為行業仍處于償債的高峰期，債務集中到期及境外融資依賴度高的房企債務接續壓力仍很大。同樣的，融資端的分化，又會使得弱資質房企協商再展期難度加大。整體來看，流動性仍然是當前行業應重點關注的一個核心要素。

??除了流動性之外，孫靜媛表示，還應該重點關注隨著弱資質房企出清和離場，對于“活下去”的房企，關注點要回歸本源，即企業實實在在的經營競爭力，包括項目布局、運營管理效率以及產品力等要素。如果想更加準確地判斷一家房地產企業的情況，需要圍繞這些要素去進行更加精細化、更有前瞻性地分析，這也對我們新形勢下地產評級提出了更高的要求。