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??2023年，哪個城市率先釋放回暖信號？

??這個答案可能會比較意外，從成交數據來看，不得不說一個城市，那就是西雙版納。

??這是一個典型的被旅游激活的城市，春節期間，有接近300萬人涌入這座城市，城市旅游價值對住宅市場的帶動作用明顯放大，使得西雙版納在傳統地產淡季中走出獨立行情，釋放回暖信號。

??克而瑞云南機構監測數據顯示，2023年1月西雙版納商品住宅成交面積同環比分別上漲27%和41.5%。成交總量領跑云南重點地市州。

??我們看了下，全國200個城市中，1月新建商品住宅成交面積同環比上漲的城市只有17個。

??“西雙版納”式回暖是否具有延續性？初現復蘇跡象的城市還會面臨哪些回暖問題？目前來看，復蘇只是局部，底部修復仍將是一個緩慢的過程。

??過去的1月，東三省的購房人群支撐起了西雙版納的樓市，僅春節期間東三省購房占比就達到了4 成。城市旅游熱度支撐地產復蘇。

??先來看成交數據，1月西雙版納新建商品住宅共成交20.87萬平方米，同比上漲27%，環比上漲41.5%。其中，雨林時光備案成交484套，其他項目備案均在80套以上。

??這組數據有兩個典型特征。首先，1月西雙版納新建商品住宅成交總量接近省會城市昆明，領跑云南重點地市州。其中，成交總量是大理的6倍。

??單從西雙版納這座城市來看，1月成交規模創下近13個月峰值。實際上，自去年10月以來，西雙版納商品住宅成交規模連續4個月環比上漲，至1月受旅游復蘇影響，市場迅速回溫。

??實際上，觀察近5年西雙版納成交情況來看，成交總量維持在120萬平方米以上，在疫情以來，西雙版納“以價換量”成交均價和規模均低位徘徊，尤其是2022年成交均價下跌至“6”字頭，項目價格較2020年普遍下降3成左右，“抄底”氛圍之下進一步刺激成交。

??根據克而瑞云南機構提供的數據，1月70平米以下面積段、總價40萬以下的產品成為市場主力。聚焦春節期間，西雙版納購房門檻套均總價46萬元，較2022年上浮5萬，但相比2021年峰值降低了23萬，

??這也意味著，經濟與行業下行壓力下客戶偏理性，即便是在房價偏低的旅游城市，投資行為也更加保守。

??在這種情況下，市場有一個重要的聲音，“西雙版納式”回暖是否可持續？

??這是一個房地產市場與旅游熱度正相關的城市，從近期監測情況來看，2月旅游人次明顯較1月減少，市場熱度出現下滑跡象，3-4月或因為潑水節的到來維持一定市場熱度，但5月之后購房熱度能否繼續上揚仍然是個未知數。

??旅游城市西雙版納熱度回升，放在全國并不具典型意義，但一些城市近期市場表現，也讓我們看到了復蘇的跡象。

??從中觀成交層面來看，2023年1月，有17個城市商品住宅成交面積同環比齊增，其中也不乏瓊中、東方和拉薩等一些旅游城市，但多數以三四線城市為主，這部分城市春節返鄉釋放一輪購房需求，與此同時，疫情全面解綁也會釋放出部分補償性購房需求。此外杭州、西安、天津三個城市同比均為正增長。

??從周度數據來看，第七周（2.06-2.12）重點城市新房成交總量繼續回升。根據CRIC數據顯示，第七周，重點30個城市成交面積環比上漲的城市就有23個，只有5個城市環比下跌。重點城市開盤去化率達到了68%，并創下去年第18周以來新高。

??微觀市場層面，也可以看出市場企穩回升的苗頭。

??比如天津、南京、蘇州、福州等地，來訪量和認購量穩步回升。典型如天津，第五周全市熱銷項目共計接待客戶25303組，平均單盤接待92組客戶，熱銷項目共計認購2078套，超過2022年所有周度認購數據，甚至高于2021年下半年市場行情，全市認購轉化率為8.2%。

??項目層面收回折扣也很能說明問題。比如南京部分項目宣布收回優惠；徐州泉山區某項目2月1日起在售房源價格全線上漲1%，更有項目宣布上調2%-5%。

??值得注意的是，從房價漲跌情況來看，根據國家統計局最新數據，1月共有21個城市新房價格連續3個月同環比下降，數量較12月減少了14個，其中，有15城房價結束“3連跌”，市場出現了不同程度的“量價回暖”信號。

??部分城市下行壓力得以緩解，并不意味著市場迎來真正復蘇。

??這個市場，仍然是脆弱的。

??實際上，當前市場熱度大致是兩方面使然。一部分是返鄉置業釋放后的成交上行，從歷史成交數據來看，每年春節過后市場都會出現類似的短期成交放量情況；另一方面房貸利率下限動態調整政策，目前已有33個城市房貸利率下調至4%以下，核心二三線城市一部分被積壓的需求被刺激釋放。

??復蘇只是局部而非全面，且是持續性存疑。

??一旦政策寬松環境有所收緊，樓市勢必會面臨新的壓力，當前在售項目案場來訪認購回升和網簽備案量價齊升的情況也將隨之降溫。

??市場底部修復需要一個緩慢的過程，且修復過程較為脆弱。短期內的市場仍需要溫和的政策支撐，市場信心仍有待政策呵護。

??房地產市場重回良性循環仍需要較長一段時間。

??無論是西雙版納等旅游城市的“回暖”，還是核心一二線城市的“復蘇”苗頭，房地產市場都在企穩過程中。

??但目前來看，市場復蘇尚不明朗，比起復蘇信號，更為重要的是如何判斷復蘇是否具有可持續性。房地產市場再次行至關鍵節點，現階段仍需要保持政策的連續性和穩定性，穩定各方主體預期，重塑行業信心。