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??你可能沒想到，一家機(jī)構(gòu)最新的租客調(diào)研報(bào)告顯示，青年人在租房時(shí)考慮的因素中，排名前三的依次順序?yàn)?是否可以攜帶寵物入住、租約和租金的穩(wěn)定性、房間朝向。

??這說明，租賃住房產(chǎn)品不僅要提供美好居住和舒適居住空間，還要關(guān)注到客戶的情感、文化和社交訴求等，市場(chǎng)需求將驅(qū)動(dòng)供給側(cè)不斷進(jìn)階發(fā)展。

??“供給側(cè)改革背后都蘊(yùn)含著新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，將推動(dòng)住房租賃行業(yè)形成一個(gè)非常完善的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。”12月8日，在第四屆住房租賃產(chǎn)業(yè)國(guó)際論壇上，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然說。

??趙然認(rèn)為，目前，包括設(shè)計(jì)、建造、家具家電、智能化設(shè)備、信息管理系統(tǒng)、租房交易平臺(tái)、金融服務(wù)等一系列細(xì)分領(lǐng)域在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈格局在我國(guó)住房租賃行業(yè)已漸具雛形。同時(shí)，越來越多供應(yīng)商在調(diào)整產(chǎn)品研發(fā)模型，以適應(yīng)住房租賃行業(yè)的需求特點(diǎn)，將來行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈將愈發(fā)完整。

??此外，租賃住房通過提供居住空間，指向租戶的“私域”，更具提供居住相關(guān)增值服務(wù)的想象空間。企業(yè)可以將租賃住房視為一個(gè)服務(wù)終端平臺(tái)，擴(kuò)展餐飲服務(wù)、家政服務(wù)、生活消費(fèi)服務(wù)、寵物服務(wù)、兒童托管服務(wù)、娛樂服務(wù)以及各類高科技體驗(yàn)等服務(wù)，形成“租賃+消費(fèi)”模式。

??市場(chǎng)革新的力量正在驅(qū)動(dòng)租住市場(chǎng)迭代商業(yè)模式，形成新的游戲規(guī)則。這意味著市場(chǎng)將出現(xiàn)更高層次、更多元化的需求。

??“經(jīng)過多年的摸索和實(shí)踐，我國(guó)住房租賃行業(yè)走過了公租房、廉租房階段，隨著保障性租賃住房在‘十四五’期間的加速推進(jìn)以及保障性租賃住房公募REITs的陸續(xù)上市，具有中國(guó)特色的住房租賃模式正在形成。”趙然判斷。

??盤點(diǎn)2022年租賃行業(yè)三件大事 金融助力華潤(rùn)有巢REIT正式上市

??2022年，住房租賃行業(yè)發(fā)生了三件大事。

??首先，保租房公募REITs經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)近兩年的準(zhǔn)備，終于實(shí)現(xiàn)了從0到1的突破。深圳、廈門、北京三單保租房公募REITs率先落地。

??12月9日，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)有巢REIT”）上市儀式在深圳舉行，華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)王祥明、華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣共同敲響華潤(rùn)有巢REIT上市金鑼，業(yè)內(nèi)首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房公募REIT正式上市。

??這些信息讓市場(chǎng)信心倍增的同時(shí)，也說明了“金融賦能住房租賃行業(yè)，以實(shí)現(xiàn)閉環(huán)商業(yè)模式”的可行性。

??“行業(yè)整體是以‘投融建管退”來建構(gòu)我們當(dāng)前的體系。保障性租賃住房公募REITs助力行業(yè)吸引更多的社會(huì)資本參與，拓寬資金來源。”趙然認(rèn)為。

??據(jù)華潤(rùn)置地長(zhǎng)租公寓事業(yè)部戰(zhàn)投部負(fù)責(zé)人李伯喬介紹，華潤(rùn)有巢REIT的底層資產(chǎn)由有巢開發(fā)經(jīng)營(yíng)的兩處保障性租賃住房項(xiàng)目構(gòu)成——有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目，是上海松江區(qū)“001號(hào)”、“002號(hào)”保租房項(xiàng)目，也是上海市推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展的重要示范項(xiàng)目。

??“我們是在2022年的9月份，正式由發(fā)改委推薦給證，證監(jiān)會(huì)11月1日正式批復(fù)，并且計(jì)劃12月初在上交所上市交易，所以整個(gè)歷程從去年的7月份準(zhǔn)備工作開始，到今年12月份經(jīng)歷了接近一年半的時(shí)間，如果從正式申報(bào)的時(shí)間開始算，也是有一年出頭。”李伯喬說，他同時(shí)提醒同行，首次發(fā)行的公募REITs要求目標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10億元，同時(shí)原始權(quán)人其實(shí)是要有較強(qiáng)的控制能力，可以相對(duì)控制的控股資產(chǎn)應(yīng)該達(dá)到首發(fā)資產(chǎn)的兩倍，同時(shí)要求發(fā)行之后的杠桿率對(duì)外借款金額不得超過凈資產(chǎn)的40%，對(duì)應(yīng)的也是總資產(chǎn)的28.57%。

??趙然認(rèn)為，租賃行業(yè)今年第二件大事，是以北京、上海為代表的城市，紛紛頒布《住房租賃條例》并且逐步進(jìn)入實(shí)施階段。《住房租賃條例》的頒布不僅意味著住房租賃正式成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，有了強(qiáng)監(jiān)管，不在無序發(fā)展，同時(shí)更意味著租住時(shí)代的大幕正式開啟，租住權(quán)益將充分得到保障。

??最后一件大事兒，租賃住房的供給特別是保租房的供給渠道更加多元化，除了專項(xiàng)住房租賃用地的新建渠道，還有大量存量資產(chǎn)的改造渠道，特別是城市更新的大背景下，為租賃住房的發(fā)展帶來了更多可持續(xù)發(fā)展的可能性。此外，更多元的市場(chǎng)主體進(jìn)入行業(yè)，特別是以銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、信托公司為代表的金融機(jī)構(gòu)開始真正涉足行業(yè)，行業(yè)能夠獲得更多“長(zhǎng)期且低成本的資金”，為后續(xù)高質(zhì)量的發(fā)展形成助力。

??“可以預(yù)計(jì)保障性租賃住房目前和今后較長(zhǎng)的時(shí)間，仍然是政策支持的重點(diǎn)。”中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)認(rèn)為。

??品質(zhì)供給、主體多樣 住房租賃中國(guó)模式加速成型

??“面對(duì)行業(yè)迎來的嶄新變革，我們可以預(yù)見：供給品質(zhì)化、主體多樣化、推力金融化，將成為‘住房租賃中國(guó)模式’的三大特征。”趙然說。

??隨著消費(fèi)升級(jí)、家庭結(jié)構(gòu)產(chǎn)城融合和發(fā)展，需求多元化、追求高品質(zhì)成為租住需求的主要特征。

??需求的變化傳導(dǎo)至供給端，不僅會(huì)推動(dòng)形成分層次、差異化的住房租賃政策，加快推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)和公共服務(wù)均等化等配套政策的落地，而且也正在促進(jìn)多元化、階梯化的租賃住房產(chǎn)品的形成。

??趙然認(rèn)為，租賃住房產(chǎn)品變化主要體現(xiàn)在3個(gè)方面：一是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，二是產(chǎn)品配套設(shè)施的變化，三是智能化的應(yīng)用。

??市場(chǎng)上也可以看到，需求的變化倒推了住房租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)產(chǎn)品細(xì)分升級(jí)。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，接近七成；其次是滿足新市民需求的租賃式社區(qū)，占比超過20%；面對(duì)企業(yè)基層員工的宿舍型公寓占據(jù)一定比例。

??“Z世代承租人普遍擁有良好教育背景、國(guó)際化視野，講求生活品味，追求儀式感，愿意且敢于為極致服務(wù)買單。”趙然說，“個(gè)性化”“主題性”“設(shè)計(jì)感”等都成為當(dāng)前租住需求的標(biāo)簽。

??所以，各類產(chǎn)品在配建標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施方面也有所差別。比如很多大型租賃式社區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就進(jìn)行了“集中式+組團(tuán)式”配套設(shè)施的布局設(shè)計(jì)。集中式配套設(shè)施主要考慮社區(qū)承租人的普遍生活需求，如健身房、便利店、餐飲設(shè)施等；組團(tuán)式配套設(shè)施主要考慮承租人的個(gè)性化需求，如家庭客群對(duì)于親子設(shè)施的關(guān)注，三代同居客群對(duì)于適老設(shè)施的關(guān)注，帶寵物的客群對(duì)于寵物活動(dòng)空間的關(guān)注等。

??除了前面提到的推力金融化，住房租賃的中國(guó)模式的另一塊基石就是“多元主體”。

??“開發(fā)及運(yùn)營(yíng)主體呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，是由我國(guó)住房租賃市場(chǎng)多層級(jí)、廣規(guī)模的特點(diǎn)決定的。”趙然表示，多元化的市場(chǎng)主體有助于在不同的城市，針對(duì)性提供適配當(dāng)?shù)匦枨蟮漠a(chǎn)品。870萬套（間）新建、改建或籌集的保障性租賃住房，以及后續(xù)的公募REITs發(fā)行和運(yùn)營(yíng)管理，離不開多元化的市場(chǎng)主體，尤其是市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)化住房租賃機(jī)構(gòu)的廣泛參與和分工合作。“隨著新建項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)，預(yù)計(jì)房企的比例會(huì)進(jìn)一步增加。”

??一方面，公募REITs等金融工具、險(xiǎn)資信托等更著眼長(zhǎng)投資周期的資金破解了住房租賃行業(yè)的“模式難題”，提供了護(hù)航資本。另一方面，多元的主體，尤其是保障房中心、地方城投等熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的主體的加入，進(jìn)一步在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上、運(yùn)營(yíng)管理上拓寬了思路。推力金融化、主體多元化，為供給品質(zhì)化提供了良性循環(huán)的動(dòng)力，讓品質(zhì)不僅僅成為一個(gè)口號(hào)，而是一條清晰、可持續(xù)的商業(yè)路徑。

??“住房租賃市場(chǎng)前景非常廣闊，我們不需要急功近利，要端正租賃經(jīng)營(yíng)觀念，秉持誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)專業(yè)服務(wù)理念，細(xì)水長(zhǎng)流，賺慢錢，賺長(zhǎng)錢。”柴強(qiáng)提醒租賃市場(chǎng)參與主體。