??剛剛經(jīng)歷各大房企沖刺半年度業(yè)績后，7月份，樓市再度變得艱難起來。
??相關(guān)研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月，全國100個城市新建住宅均價為1.62萬元/平方米，環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.01%。從漲跌城市個數(shù)看，45個城市環(huán)比上漲，47個城市環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量較6月份增加了6個。7月，百城二手住宅均價環(huán)比下跌0.09%，同比上漲0.35%。
??作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市，新房價格整體亦再度轉(zhuǎn)跌。
??7月份，一線城市新建住宅環(huán)比下跌0.16%，同比上漲0.17%。其中，北京、廣州分別環(huán)比上漲0.27%、0.05%，上海、深圳則分別環(huán)比下跌0.5%、0.02%。
??根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份，四大一線城市新建住宅價格環(huán)比全線上漲，北京、上海、廣州、深圳分別上漲0.8%、0.5%、0.3%和0.2%。
??相比之下，一線城市二手房價格仍然堅挺。7月份，除深圳二手房價格環(huán)比微跌0.39%外，北京、上海、廣州二手房價格均環(huán)比上漲，漲幅分別為0.34%、0.42%、0.29%。
??房地產(chǎn)銷售規(guī)模亦出現(xiàn)大幅回落。
??7月，一線城市新房成交量環(huán)比下跌12.9%，同比下跌5.9%。其中，廣州新房成交量環(huán)比下跌48%，北京環(huán)比下跌34%。上海受疫情后復(fù)工影響，新房成交量環(huán)比上升30%。
??二線代表城市新房成交量環(huán)比下跌45.8%，同比下降44.7%。其中，蘇州新房成交量環(huán)比跌幅高達(dá)72.1%，青島環(huán)比下跌68.9%，溫州下跌65.1%。
??三線代表城市新房成交量環(huán)比下跌27.9%，同比下降62.2%。其中，連云港環(huán)比降幅較大，為59.8%；韶關(guān)降幅居次位，環(huán)比下跌10.9%。
??在6月份，全國商品房銷售面積和金額環(huán)比反彈幅度均在60%以上。其中，一線城市商品房成交面積環(huán)比增速全部回正，且增速均在50%及以上。
??“6月份銷售環(huán)比回升主要是因為四五月份疫情嚴(yán)重，一線城市是這一輪疫情主要高發(fā)地，積壓了很多需求。再加上各種利好政策在二季度密集出臺，因此，6月份疫情好轉(zhuǎn)后，房地產(chǎn)需求明顯釋放。且7月份歷年就是賣房淡季。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示。
??“也要看到，開發(fā)商在6月份沖刺半年度業(yè)績，加大供應(yīng)量和促銷力度后，7月份供貨節(jié)奏出現(xiàn)下降，促銷力度也在下降。廣東7月份新批準(zhǔn)預(yù)售樓盤只有8125套，環(huán)比下降20%，已連續(xù)兩個月下降。”李宇嘉表示。
??分區(qū)域來看，長三角地區(qū)市場明顯降溫。如7月份，蘇州、寧波、徐州等新房成交環(huán)比跌幅皆超30%，常州、無錫等成交同比跌幅超70%。
??環(huán)渤海地區(qū)市場亦遇冷。7月份，青島、濟(jì)南等成交高位回落，北京、大連等因供應(yīng)縮量，成交同比跌幅均超40%。天津，開盤去化率約28%，房企供貨信心不足。
??中西部地區(qū)市場則筑底回穩(wěn)。7月份，西安、成都等新房成交量環(huán)比轉(zhuǎn)增，成都更是創(chuàng)年內(nèi)新高，7月份開盤去化率超80%，多盤甚至觸發(fā)搖號。
??“目前，市場整體需求和購買力透支、行業(yè)信心也處在低位，短期內(nèi)企業(yè)去化壓力仍然較大。累計業(yè)績來看，百強房企1~7月累計銷售操盤金額同比降幅也仍保持在49%較高水平。”克而瑞報告認(rèn)為。
??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月份百強房企中近8成房價單月業(yè)績環(huán)比降低，其中29家房企環(huán)比降幅在30%至50%間；17家企業(yè)環(huán)比降幅超過50%，且有近6成百強房企7月單月業(yè)績不及上半年月均水平。
??市場在擔(dān)心什么？
??海通證券分析師荀玉根認(rèn)為，地產(chǎn)“停貸”事件是市場擔(dān)憂的主要來源。“停貸”風(fēng)波背后是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金困局，“停貸”的蔓延給本就恢復(fù)艱難的地產(chǎn)以沉重打擊，購房者對于房企信任危機導(dǎo)致期房預(yù)售愈發(fā)困難，給房企本就緊張的資金鏈帶來更大壓力，引發(fā)投資者對于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險蔓延憂慮。此外，地產(chǎn)下行也將間接影響消費和投資，加劇了投資者對于基本面的擔(dān)憂。
??“我認(rèn)為，房地產(chǎn)下行的主要原因就是‘三條紅線’政策。高負(fù)債率是房地產(chǎn)行業(yè)特性，不能拿制造業(yè)等其他行業(yè)簡單參照，現(xiàn)在一下子給房企斷供，使它們無處借錢，流動性只會更差，倒閉更快，引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險可能性更大。”北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長姚洋表示。
??樓市距離維穩(wěn)目標(biāo)依然有一定距離，這也是政策層面所擔(dān)憂的。要穩(wěn)樓市，保交樓是“頭等民生大事”。
??7月28日，中共中央政治局會議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。
??相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“保交樓”問題亟待解決，只有“保交樓”才能穩(wěn)民生、穩(wěn)預(yù)期。高級別會議定調(diào)后，預(yù)計后續(xù)各地舉措及配套資金將加快落實。只有“保交樓”如期推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)蘇，樓市信心和預(yù)期繼續(xù)好轉(zhuǎn)，2022下半年市場才能穩(wěn)定恢復(fù)。
??近期，有多家媒體報道，我國將設(shè)立國家級紓困基金，以解決當(dāng)下棘手樓市交付難題、風(fēng)險處置難題。雖然目前并無官方或權(quán)威消息，但在多位業(yè)內(nèi)人士看來，消息真實性很大。“雖然相比龍頭房企巨額債務(wù)規(guī)模，3000億元級或1萬億元級的紓困基金規(guī)模并不大，但作為資本金的基金可以撬動10倍乃至更高杠桿。‘保交樓’項目，資金大多都難以平衡，一定要有新的資金介入，這筆基金能起到‘引子資金’的作用。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。
