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??2022年二季度，長(zhǎng)三角城市遭受疫情反復(fù)影響，尤其是上海、杭州、蘇州等主要城市樓市一度停擺。隨著各城市陸續(xù)開始復(fù)工復(fù)產(chǎn)，在積壓的購(gòu)房需求集中釋放下，部分城市開始回暖。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年上半年長(zhǎng)三角內(nèi)城市分化持續(xù)加劇，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度下跌?？傮w來(lái)看，重點(diǎn)關(guān)注的42個(gè)城市2022年上半年套均總價(jià)超100萬(wàn)元/套，房?jī)r(jià)集體邁過(guò)“百萬(wàn)大關(guān)”。

??其中，四線城市義烏套均總價(jià)341.58萬(wàn)元/套，力壓蘇州、寧波、合肥等熱點(diǎn)二線城市，在長(zhǎng)三角42城中排名第5；南京反超杭州，以套均總價(jià)416.6萬(wàn)元/套排名第2。

??因疫情影響長(zhǎng)三角一度“熄火”

??2022年上半年，長(zhǎng)三角疫情反復(fù)，新建商品房成交面積、金額雙雙大跌。隨著各城市陸續(xù)開始復(fù)工復(fù)產(chǎn)，在積壓的購(gòu)房需求集中釋放下，部分城市開始回暖。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年6月長(zhǎng)三角42個(gè)城市商品房成交面積約1209.06萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲69.38%，成交金額3019.79億元，環(huán)比大漲86.05%。同比仍有一定程度下跌。

??隨著部分城市的回暖，城市間的分化也在持續(xù)。

??具體來(lái)看，上海4-5月因疫情原因全域靜態(tài)管控，6月城市重啟后第二批集中開盤去化率高達(dá)83%，7成以上樓盤開盤當(dāng)天售罄。2022年6月上海商品住宅成交面積90.21萬(wàn)平方米，高于2021年成交面積月均89.78萬(wàn)平方米，已恢復(fù)至2021年平均水平。

??杭州、合肥等市場(chǎng)火熱，2022年月去化率基本均在6成以上，主城區(qū)熱度較高，邊郊板塊形勢(shì)嚴(yán)峻。

南京、蘇州、寧波等市場(chǎng)熱度減退，即便紓困政策頻頻也難挽成交頹勢(shì)，市場(chǎng)購(gòu)房信心略顯不足，觀望情緒加劇。湖州、常州市場(chǎng)持續(xù)低迷，去化壓力不斷加劇。

      長(zhǎng)三角城市套均總價(jià)過(guò)“百萬(wàn)大關(guān)”

??雖然今年上半年長(zhǎng)三角城市分化，部分城市熱度趨于冷淡、房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度下跌，但從套均總價(jià)來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)關(guān)注的42個(gè)城市，除池州和銅陵兩城，其余40城2022年上半年商品住宅套均成交總價(jià)全部都已超過(guò)100萬(wàn)元/套。

??池州和銅陵兩城上半年套均總價(jià)雖未達(dá)100萬(wàn)元/套，但其5月單月套均總價(jià)已超100萬(wàn)，即若以2022年5-6月單月水平來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)42個(gè)城市套均總價(jià)皆已邁入“百萬(wàn)大關(guān)”。

       義烏套均總價(jià)341.58萬(wàn)元/套，長(zhǎng)三角排名第5

??分能級(jí)來(lái)看，42個(gè)城市中一線城市1個(gè)（上海），二線城市5個(gè)（杭州、合肥、南京、寧波、蘇州），三線城市19個(gè)，四線城市13個(gè)，五線城市4個(gè)。

??其中二線城市套均總價(jià)323.50萬(wàn)元/套，三線城市套均總價(jià)191.07萬(wàn)元/套，四線城市套均總價(jià)206.74萬(wàn)元/套，五線城市套均總價(jià)244.93萬(wàn)元/套。

??四、五線城市套均總價(jià)高于三線城市的主要原因?yàn)槔ド?、嘉善、淳安、桐廬等城市受上海及杭州輻射影響，成交均價(jià)明顯高于其他城市。

??值得注意的是，2022年上半年義烏商品房套均成交總價(jià)達(dá)341.58萬(wàn)元/套，高于蘇州、寧波、合肥等熱點(diǎn)二線城市，在長(zhǎng)三角42個(gè)城市套均總價(jià)排名中排行第5。

       2021年全年義烏商品房套均成交總價(jià)284.76萬(wàn)元/套，半年時(shí)間套均總價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了近20%的漲幅。這主要是因?yàn)?022年上半年義烏成交多個(gè)高端項(xiàng)目，如綠城義烏桃花源、江山云起，從而拉高了義烏市場(chǎng)的整體單價(jià)和總價(jià)。

      南京套均總價(jià)416.6萬(wàn)元/套，高于杭州排名第2

??一直以來(lái)，提到長(zhǎng)三角區(qū)域，上海和杭州排名靠前。

??2022年上半年，上海當(dāng)之無(wú)愧為長(zhǎng)三角區(qū)域套均總價(jià)最高的城市，杭州卻并非排名第二的城市。

??2022年上半年南京以套均總價(jià)416.60萬(wàn)元/套的價(jià)格反超杭州，排長(zhǎng)三角42個(gè)城市第2，僅次于上海。

??從成交均價(jià)來(lái)看，2022年上半年南京成交均價(jià)33696元/平方米， 杭州成交均價(jià)34120元/平方米，南京單價(jià)依然低于杭州，套均總價(jià)的反超主要還是受成交面積和結(jié)構(gòu)影響。從供求比來(lái)看，南京目前處于供不應(yīng)求的情況，未來(lái)還有一定的上漲空間。

       購(gòu)買力是長(zhǎng)三角復(fù)蘇的底氣

??長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，再加上人口政策的利好，流動(dòng)人口快速向長(zhǎng)三角區(qū)域聚集，為樓市提供了充足的需求，住宅市場(chǎng)韌性十足。

??從長(zhǎng)三角典型城市2020年常住人口情況來(lái)看，上海、蘇州、杭州絕對(duì)量靠前，均突破1000萬(wàn)人，溫州、寧波、合肥、南京、徐州次之，常住人口也達(dá)到了900萬(wàn)人以上，人口優(yōu)勢(shì)顯著。

??除了人口數(shù)量之外，購(gòu)買力差異還體現(xiàn)在居民收入水平上，2020年上海、張家港、常熟、蘇州、太倉(cāng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過(guò)7萬(wàn)元，杭州、寧波、南京、紹興、無(wú)錫、嘉興、舟山、溫州、德清、湖州、金華、常州等12個(gè)核心城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超6萬(wàn)元。

??結(jié)合購(gòu)房難度來(lái)看，除了上海房?jī)r(jià)較高，2020年房?jī)r(jià)收入比近30年，杭州、合肥、南京作為第二梯隊(duì)，基本持穩(wěn)在15-16年，余下城市購(gòu)房難度相對(duì)適中，蘇州、衢州、紹興、無(wú)錫、溫州等18城房?jī)r(jià)收入比維持在10-15年左右，淮南、銅陵等購(gòu)房基本無(wú)壓力，房?jī)r(jià)收入比均在8年以下。

??這也不難理解長(zhǎng)三角42個(gè)城市2022年上半年新建商品房市場(chǎng)套均總價(jià)能夠集體買入百萬(wàn)大關(guān)。

??一直以來(lái)，長(zhǎng)三角是全國(guó)樓市“晴雨表”，在同一樓市周期內(nèi)，長(zhǎng)三角地區(qū)相比于其他地區(qū)，往往啟動(dòng)時(shí)間更早、調(diào)整波動(dòng)更大。這也造成了在大部分中小城市市場(chǎng)萎縮的背景下，需求支撐力強(qiáng)的長(zhǎng)三角城市成為房企拿地的首選。

??作為“安全牌”的長(zhǎng)三角，目前42個(gè)城市已集體跨入套均總價(jià)百萬(wàn)的門檻。

??值得注意的是，目前長(zhǎng)三角區(qū)域有不少城市出現(xiàn)了調(diào)控放松，實(shí)際開盤去化依然慘淡的局面，甚至有不少項(xiàng)目加推價(jià)格出現(xiàn)下滑，去化依然效果平平。對(duì)于銷售流速、到訪量、去化率等各方面斷崖式下跌的城市和項(xiàng)目需要警惕。