市場 2022-06-27 12:00:25 來源：丁祖昱評樓市
??歷史總是驚人的相似。
??十年前去庫存的號角被吹響，至2016年去庫存達(dá)到了高潮。
??如今，受疫情等多方面因素影響，“去杠桿”浪潮下，樓市下行壓力加劇。
??CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全國100個(gè)典型城市2022年1-5月商品住宅成交面積約1.16億平方米，同比下降51%，較2020年和2019年同期降幅分別達(dá)到24%和38%。
??隨之而來的是，多數(shù)城市去庫存壓力急劇攀升，樓市又一次進(jìn)入了高庫存時(shí)代。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年5月百城商品住宅庫存量達(dá)到了6.07億平方米，同比增長5%，沈陽、大連等弱二線城市去化周期已超過3年。
??截止6月12日，上半年已有175個(gè)城市出臺299次調(diào)控托舉樓市。不少城市去庫存壓力已經(jīng)迫在眉睫，比如，鄭州19城重啟“房票安置”背后，核心在于去庫存。
??百城去化周期達(dá)23.3個(gè)月
??今年5月，地方政府密集出臺的政策之下，總算出現(xiàn)一些好的信號。
??百城狹義庫存出現(xiàn)了小幅下降，2022年以來去化周期首次出現(xiàn)回落，截至5月末，百城庫存降至23.3個(gè)月，比4月末時(shí)減少了1.3個(gè)月。
??整體庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。
??我們從三個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)來觀察。
??首先，5月商品房待售面積達(dá)到5.54億平方米，同比增長8.6%。也就是說，按國家統(tǒng)計(jì)局公布的《中國人口普查年鑒-2020》披露數(shù)據(jù)，人均居住面積41.76平方米計(jì)算，現(xiàn)有待售商品房面積已足夠1300萬人居住。
??聚焦住宅待售面積，5月末上漲至2.68億平方米。要知道，2021年，商品住宅待售面積6年來首次增加，彼時(shí)待售面積為2.28億平方米，如今較之增長了18%。
??其次，狹義庫存（已批準(zhǔn)預(yù)售可售但尚未銷售的商品住宅面積）總量達(dá)到了60726萬平方米，同比上漲5%。一線、三四線城市均出現(xiàn)同比增長，漲幅分別為11%和12%。
??再來看廣義庫存（商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量總和），2022年5月末已達(dá)38億平方米，其中，貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺5月末廣義庫存規(guī)模突破1億平方米。
??目前一二線城市庫存風(fēng)險(xiǎn)相對可控，比如疫情影響下，一線城市供求疲軟，去化周期增至20.4個(gè)月，二線城市降至21.1個(gè)月。三四線城市去庫存壓力最大，5月末去化周期達(dá)到了26.9個(gè)月。
青島庫存總量最高
??哪些城市庫存壓力大？
??實(shí)際上，庫存總量TOP20城市中有19個(gè)城市庫存總量超1000萬平方米，3個(gè)城市庫存總量更是超過了2000萬平方米。
??庫存總量TOP20城中，二線城市占比達(dá)到65%。
??具體到城市，青島以2525 萬平方米庫存總量排在全國首位。
??過去6個(gè)月，青島為去庫存也是政策不斷。首先是房貸執(zhí)行最低利率，部分區(qū)域一二手房限售“5改2”，西海岸新區(qū)購買新房可享受契稅補(bǔ)貼，6月20日又傳出非限購區(qū)域內(nèi)認(rèn)貸不認(rèn)房的政策。
??政策加持下，5月青島新建商品住宅成交面積為95.3萬平方米，同比下降32%，降幅較上月收窄近19個(gè)百分點(diǎn)。1-5月，青島新建商品住宅成交累計(jì)成交423萬平方米，同比下降33%。但近郊及遠(yuǎn)郊等區(qū)市市場依舊不明朗。
??青島正是二線城市的典型。
??與青島一樣，武漢和沈陽的庫存總量也超過了2000萬平方米。
??以武漢為例，2022年武漢供需低迷，庫存高企，庫存總量達(dá)到了2144萬平方米。此外，過去幾年，武漢出讓土地建面是住宅成交面積的1.4倍，截至2022年4月末，廣義庫存高達(dá)9736萬平方米，即便不再新增供地，仍需5年以上才能去化完畢。
??另外，還有一大部分三四線城市庫存正在加速上漲。
??比如三明、泰州、鹽城。
??這三個(gè)城市庫存漲幅均呈現(xiàn)翻倍式增長，截止5月末，三明以285%漲幅領(lǐng)漲全國，這些城市特征在于，單城庫存總量在500萬平方米以下，但成交短期回調(diào)加劇，導(dǎo)致庫存大幅上漲。
??庫存同比漲幅TOP20城市中，庫存總量大、漲幅靠前的城市多以二線城市為主。比如南京和鄭州，5月末庫存總量分別為794萬平方米、1335萬平方米，同比分別上漲36%、33%，漲幅位列全國第15和16位。
??值得注意的是，南京和鄭州均實(shí)施了棚改“房票安置”，其中南京是在溧水區(qū)。兩城的去庫存壓力可見一斑。
??長春去化周期長達(dá)125個(gè)月
??三四線城市去化周期普遍較長，比如5月庫存去化周期TOP20城市中，北海、欽州、寶雞去化周期均超50個(gè)月，而廣西防城港去化周期更是達(dá)到157個(gè)月，意味著至少需要13年才能消化完畢。
??此外，嘉興、惠州、珠海和汕頭則因?yàn)榍捌谛枨笸钢В唐趦?nèi)成交低迷，造成去化周期攀升。
??以嘉興為例，5月末，嘉興去化周期同比增長近三成至54個(gè)月。從成交層面來看，年內(nèi)嘉興新建商品住宅成交面積已連續(xù)5個(gè)月同比負(fù)增長，5月成交面積僅為5萬平方米，同比下降近61%。
??聚焦一二線城市，5月末有14個(gè)城市庫存消化周期超過了24個(gè)月。其中，長春去化周期拉長至125個(gè)月，同比增長479%，排在二線城市首位。也就是說，長春現(xiàn)有庫存至少需要10年才能消化完。
??受疫情影響，長春經(jīng)歷了較長時(shí)間的靜態(tài)管控，尤其今年4月成交面積僅為591平方米，同比下降99%，新房成交面積連續(xù)13個(gè)月同比負(fù)增長。1-5月累計(jì)成交86萬平方米，同比減少70%。
??此外，哈爾濱緊隨其后，去化周期也達(dá)到了106個(gè)月，是一二線城市中去化周期唯二超100個(gè)月的城市，短期去化壓力盡顯。
??一線城市庫存壓力也不容忽視。5月末，北京商品住宅去化周期已經(jīng)達(dá)到了27個(gè)月，同比增加44%。
??值得注意的是，在政策刺激之下，6月市場已經(jīng)出現(xiàn)了回升態(tài)勢。CRIC數(shù)據(jù)顯示，80個(gè)重點(diǎn)城市前20日累計(jì)成交1416萬平方米，環(huán)比增18%；35個(gè)城市開盤去化率增至52%。
??短期內(nèi)，庫存壓力或有所緩解，但由于市場熱度難以回歸去年高峰，因此整體庫存仍將延續(xù)高位。
??到目前為止，全國樓市可以說很“難”。
??房地產(chǎn)行業(yè)從“去杠桿”到“穩(wěn)杠桿”，在這一過程中，去庫存，也已成為當(dāng)前樓市的一大典型特征。市場真正回穩(wěn)之前，去庫存仍將壓力城市維穩(wěn)市場的主要抓手。
??樓市重回高庫存時(shí)代，已成為不爭的事實(shí)。
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