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??這是命運多舛的一年，突如其來的疫情、全球經濟的諸多不確定性、進出口貿易全面受阻以及“三道紅線”等，不得不促使“謹慎”成為今年的主旋律。2020年全球抗疫，各行各業或多或少都受到不同程度的影響。然而，疫情并沒有讓政策放松對房地產市場的調控，樓市從停擺到重啟，“房住不炒”依舊被反復強調。

??疫情與調控的雙重疊加效應，這一切讓即將來臨的2021年，更是蒙上了一層“面紗”。

??三道紅線

??房企分化加劇

??2020年8月，住建部和央行在北京召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制。

??據相關報道，監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”。具體為紅線1：剔除預收款后的資產負債率大于70%；紅線2：凈負債率大于100%；紅線3：現金短債比小于1倍。三條標準中，企業達到任意一條即視為“踩線”。

??根據房地產上市公司中期業績，結合“三道紅線”監管新規來看，相關研究機構指出，受監測的172家上市房企中121家存在不同程度的“踩線”，33家企業“踩中”三道。其中，新資產負債率“踩線”比例最高。

??隨著國內相對寬松的金融環境逐漸收緊，房企境內融資規模呈現出負增長。貝殼研究院統計整理數據顯示，2020年1-7月房企境內外債券融資累計約7379億元，融資規模較上年同期下降7%，前7個月融資規模占比2019年全年62.5%。2020年以來，貨幣政策出現松動，三次降準釋放流動性1.75萬億元，每家房企都想搶在政策窗口期內融資拿錢。今年三季度，房企發債規模刷新歷史紀錄，境內外債券發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%。  

??在房地產行業金融監管力度加大的同時，房企也進入到償債高峰期，在“需求大、監管嚴”的夾擊下，企業融資面臨更為嚴峻的考驗。《觀點指數·2020中國房地產行業發展白皮書》顯示，以35家發布銷售目標的房企作為樣本，近9成房企未能在年中實現銷售目標的一半。上半年全口徑銷售超過1000億元的房企有13家，比去年同期增加1家，疫情時期大型房企銷售修復時間更短，表現出來的韌性更強。

??隨著“三道紅線”到來，無疑加劇了房企的生存難度，金融紅利時代或將宣告結束，行業進入管理紅利時代。隨之而來的便是大魚吃小魚進程的加速，強者恒強愈發顯現。

??棚改退市

??攻堅收尾之年

??今年初，官方就已宣布2020年是棚改的收官之年。住建部方面更明確表示，2020年棚改的范圍和標準被嚴格把控，未來要避免大拆大建的情況。

??2020年，12省棚改規模持續下滑，計劃開工量進一步下滑至131.4萬套，同比再降26%，較2018年下降65%。事實上，從今年初國家公布的棚改計劃來看，很多城市已經“停止棚改”了，尤其是山西、四川、河南、安徽等省，棚改規模半數下降。而山東、河南、新疆這類傳統的棚改大省，計劃開工量也是顯著縮量。2019年以來，不僅棚改市場規模顯著縮量，而且多數省市逐漸調降乃至取消貨幣化安置，實物安置比例呈趨勢性上升態勢，致使棚改拆遷進度明顯放緩。

??“棚改”變“舊改”。事實上，在今年初國家正式發布了關于城鎮老舊小區改造的相關文件中也明確要求：2020年要對3.9萬個城鎮老舊小區進行改造，涉及近700萬戶居民。到2025年，基本完成2000年底之前建成的城鎮老舊小區的改造工作。

??大灣區

??政策紅利加持

??在《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡稱“十四五規劃”）中，關于房地產的基調并未改變，明確“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。”全文共有10條內容涉及民生和房地產，其中有3條提到粵港澳大灣區。

??隨著大灣區建設提速，越來越多的房企加入到分食粵港澳大灣區這塊蛋糕的競爭行列中。同策研究院數據顯示，2020年前11個月，30家房企在大灣區總計獲得173宗涉宅用地，拿地面積達1189.78萬平方米，總拿地金額達到3358.28億元。

??融資收緊在加劇房企分化的同時，也將讓房企拿地保持更加謹慎的態度。如果這一條件均等，那么未來區域性成長就顯得格外重要。

??鑒于長三角和京津冀區域的發展經驗，未來能夠借助區域紅利做大規模的或將是粵港澳大灣區內重倉的企業。

??租購并舉

??大力發展+規范化

??除了延續“房住不炒”的定位，“十三五”房地產調控長效機制的另一關鍵詞“租購并舉”也將在“十四五”期間延續。中央十四五規劃建議指出，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。未來五年，“租購并舉”仍將繼續。

??長租公寓市場自2011年萌芽至今，發展已近9年。九年間，“爆雷”事件頻發，如何規范租賃市場發展也是一大重要課題。長期以來，租住權益難保障、長租房源緊缺、租賃信息不對稱、管理不規范等成為了困擾住房租賃市場發展的痛點問題。而長租公寓持續不斷的爆雷，又給這個行業帶來諸多質疑和挑戰。

??值得關注的是，已經有不少房企系長租公寓在加快步伐，不僅提高集體租賃住房的品質，還帶來專業化運營。據相關研究機構顯示，預計到2020年，租房市場規模將達到2.71萬億元，2023年房屋租賃總面積將達到83.82億平方米，租賃人口達到2.48億人。在2020年重點工作中，“租賃住房”再次多次被提及，要進一步培育機構化、規模化租賃企業。租賃市場不斷擴大，這意味著，大型頭部長租公寓企業或將真正迎來“政策性利好”。