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??受新冠疫情及相關(guān)防控措施影響，上海房地產(chǎn)市場的各物業(yè)類型都受到不同程度的沖擊。《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）注意到，在這次疫情中，物資貨運的戰(zhàn)略性作用得到凸顯，再加上生鮮電商等平臺迅速崛起，物流倉儲市場的投資意向正在進一步提升。

??物流基金受關(guān)注

??事實上，越來越多的投資者正在關(guān)注國內(nèi)物流業(yè)的發(fā)展，并付諸行動。

??2月中旬，順豐發(fā)布公告，宣布公司全資子公司深圳順豐泰森控股（集團）有限公司與中信資本房地產(chǎn)咨詢有限公司簽署《合作備忘錄》，雙方擬共同設(shè)立物流基金投資于物流地產(chǎn)項目。依據(jù)合作備忘錄，首個基金的目標募資規(guī)模初步定為3-4億美元或等額人民幣。基金原則上將投資于中國境內(nèi)的與物流相關(guān)的物業(yè)項目。

??4月3日，世邦魏理仕環(huán)球投資（CBRE GlobalInvestors）與樂歌集團（LOGOS）宣布總認繳出資額為55億元人民幣的CBRE LOGOS中國物流基金已募集完成，全部投資來自于中國內(nèi)地及海外的八家投資合作伙伴。據(jù)了解，該基金主要投資中國內(nèi)地一線和強二線城市的物流高標庫和工業(yè)倉儲。

??4月10日，私募地產(chǎn)基金平臺領(lǐng)盛宣布已完成中國物流基金的首期募集，金額為6.81億美元，投資機構(gòu)來自歐洲、中東和亞洲各地。該基金將主要用于投資開發(fā)及收購一二線城市的高標準倉儲項目。主要目標市場為中國物流產(chǎn)業(yè)重點分布區(qū)域的一二線樞紐城市，包括長三角地區(qū)（大上海）、環(huán)渤海地區(qū)（大北京）和粵港澳大灣區(qū)（華南地區(qū)）。該基金將在基本面強勁的市場區(qū)域，投資開發(fā)多元化的現(xiàn)代物流資產(chǎn)以獲利潤，同時也將投資具有升級改造潛力的物流資產(chǎn)并將其重新定位。此外，該基金也將尋找冷鏈物流項目的投資機會，以抓住生鮮產(chǎn)業(yè)日益增長的物流需求。

??更多機會有待挖掘

??中國物流地產(chǎn)市場在過去十年間迎來爆發(fā)式增長，雖然受到了本次疫情的一定影響，但是物流地產(chǎn)顯示出極強的韌性和抗風(fēng)險能力。

??“自疫情爆發(fā)以來，存量物流資產(chǎn)的租金現(xiàn)金流依然表現(xiàn)穩(wěn)定，同時，有部分租賃決策雖然有所延遲，但并未取消。疫情在全球范圍內(nèi)蔓延的背景下，雖然部分與出口制造相關(guān)的需求會受到一些影響，但同時消費相關(guān)的需求較為穩(wěn)定，特別是生鮮電商或?qū)⒂瓉硇碌陌l(fā)展機遇期，進而激發(fā)冷鏈物流行業(yè)的市場需求。”仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)黃璐告訴《東地產(chǎn)》記者，“從投資角度來看，我們也確實觀察到有更多長線資本開始進入中國物流市場。物流資本市場從早期以開發(fā)型為主，注重物業(yè)價值的快速提升，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽非蠓€(wěn)定及優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)。伴隨區(qū)域一體化協(xié)同發(fā)展，城市群之間的倉儲配送網(wǎng)絡(luò)進一步優(yōu)化，更多區(qū)域性中心城市和節(jié)點性城市的機會有望得到進一步挖掘。”

??世邦魏理仕中國區(qū)總裁李凌表示：“倉儲物流市場在疫情中顯示出強勁的韌性，穩(wěn)健的租金增長和活躍的私募基金募資令該板塊的投資意向進一步提升。第三方物流和綜合電商的倉儲需求繼續(xù)穩(wěn)健增長，同時疫情中生鮮和醫(yī)藥等新興垂直電商平臺的迅速崛起成為行業(yè)未來發(fā)展的新動力。”

??生鮮電商交易量大幅增長

??仲量聯(lián)行一季度報告指出，在疫情前，物流市場租賃需求已有強勁勢頭，多家國內(nèi)外第三方物流公司在上海多個子市場進行擴租布點。零售業(yè)、汽車零部件制造商和包括醫(yī)療器械在內(nèi)的新興需求也帶來部分吸納量。部分物流倉儲租戶租賃需求逆勢上揚。其中生鮮電商交易量大幅增長并創(chuàng)下歷史新高。此外，周轉(zhuǎn)難度的增加也導(dǎo)致貨物囤積，上海東部市場迎來第三方物流的短期新增租賃需求。 

??“在疫情中有著矚目表現(xiàn)的醫(yī)藥類租戶以及冷鏈物流租戶在需求方面已呈現(xiàn)短期成長的趨勢，根據(jù)城市配送戰(zhàn)略配積極布點，上海及環(huán)滬地區(qū)能觀察到多個冷鏈生鮮企業(yè)的租賃或預(yù)租案例。”

??世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管繆博文補充說，“經(jīng)受考驗的物流開發(fā)商與第三方物流租戶們也將持續(xù)思考如何在技術(shù)革新，資源整合，模式創(chuàng)新等多個位面提升倉儲物業(yè)以及物流運輸?shù)耐ㄟ_效率。未來上海物流市場無論是在存量去化還是租金增長方面，都保有穩(wěn)定的成長潛力。”

??黃璐則進一步指出，這次疫情是對物流倉儲行業(yè)的一次考驗，極端環(huán)境下需求的變化對物流的效率和質(zhì)量的要求越來越高，物流倉儲物業(yè)將迎來技術(shù)升級的加速時期，“通過本次新冠疫情，物流市場各方主體將進一步意識到周轉(zhuǎn)效率、人員健康安全等需求的重要性，因此我們認為包括無人倉儲、自動化在內(nèi)的智能物流技術(shù)將提速中國高標倉庫的發(fā)展，創(chuàng)造更多投資機會。相比傳統(tǒng)倉儲，高標倉庫具有空間利用率高和合規(guī)屬性強等特點，能有效提升企業(yè)供應(yīng)鏈效率。”