??2020年2月新冠肺炎疫情爆發(fā)，對(duì)住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生了沖擊，租賃市場(chǎng)傳統(tǒng)周期性規(guī)律打破，全國(guó)租賃市場(chǎng)進(jìn)入低溫運(yùn)行狀態(tài)。那么在新冠疫情沖擊下，全國(guó)各城市租金水平發(fā)生了什么變化？新冠疫情又是如何影響了各城市的租金水平？本次報(bào)告以貝殼平臺(tái)全國(guó)重點(diǎn)40城[1]租賃數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從平均月租金、月均套租金、議價(jià)空間、房客源成交周期以及租金收益率等五大維度對(duì)40個(gè)城市進(jìn)行排名：一是八成城市租金同比下降，上海同比漲幅居榜首；二是近九成城市套均租金同比下降，上海市同比漲幅居榜首；三是七成城市議價(jià)空間上漲，哈爾濱市議價(jià)空間最高；四是徐州房源成交周期最高，北京租客選房最長(zhǎng)；租客成交難度北京居榜首；五是八成城市租金收益率下降，哈爾濱市居榜首。

??1       八成城市租金同比下降，上海同比漲幅居榜首

??全國(guó)重點(diǎn)40城中，八成城市租金同比下降。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示， 2020年全國(guó)重點(diǎn)40城中，上海、廈門(mén)和福州市月租金同比小幅上漲，深圳、西安、蘭州、石家莊和蕪湖市月租金同比基本持平，其余32城租金均呈現(xiàn)不同程度的下降。

??租金同比上漲及降幅最小的10個(gè)城市，同比降幅最大為1.8%，上海租金同比漲幅居榜首。從區(qū)域分布來(lái)看，長(zhǎng)三角和東南沿海地區(qū)分布城市最多，長(zhǎng)三角地區(qū)包括上海、無(wú)錫和杭州市，東南沿海地區(qū)為廈門(mén)、福州和深圳市，其余城市分別分布在西北、西部、中部和環(huán)渤海地區(qū)。

??2       近九成城市套均租金同比下降，上海同比漲幅居榜首

??全國(guó)重點(diǎn)40城中，近九成城市套均租金同比下降。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年全國(guó)重點(diǎn)40城平均每月套均租金為2976.8元/套，同比下降10.5%，套均租金下降的城市占比87.5%。城市分級(jí)來(lái)看，一線城市套均租金同比降幅達(dá)到5.8%，二、三線城市同比降幅分別為4.7%和1.2%。重點(diǎn)40城租客月均支出減少，一線城市則更為明顯。

??套均租金上漲及降幅最小的10個(gè)城市中，同比降幅最大為2.8%，上海套均租金漲幅居榜首。從區(qū)域分布來(lái)看，東南沿海和環(huán)渤海地區(qū)分布城市數(shù)量最多，東南沿海地區(qū)包括惠州、廈門(mén)和深圳市，環(huán)渤海地區(qū)包括石家莊、濟(jì)南和煙臺(tái)市，其余城市分別分布于長(zhǎng)三角、西北、東北和西部地區(qū)。

??3       七成城市議價(jià)空間上漲，哈爾濱市議價(jià)空間最高

??全國(guó)重點(diǎn)40城中，七成城市議價(jià)空間上漲。依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年全國(guó)重點(diǎn)40城租客議價(jià)空間為5.2%，同比上漲了0.2個(gè)百分點(diǎn)，七成城市議價(jià)空間上漲。由于疫情的沖擊，3、4月租客的議價(jià)空間年內(nèi)最高，達(dá)到5.6%，雖然新增掛牌房源均價(jià)下降，但租客仍掌握了更強(qiáng)的議價(jià)能力。一線城市租客議價(jià)空間基本持平，二、三線城市租客議價(jià)空間分別上漲了0.3、0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中新一線城市租客議價(jià)空間上漲了0.4個(gè)百分點(diǎn)，高于二線城市均值。

??議價(jià)空間最高的10個(gè)城市，議價(jià)空間均超6%，哈爾濱市居榜首。從區(qū)域分布來(lái)看，中部地區(qū)分布城市最多，包括太原、鄭州和蕪湖市等，其次為東北、西北和環(huán)渤海地區(qū)，均分布有兩個(gè)城市，最后僅一個(gè)城市分布于東南沿海地區(qū)。

??4       徐州房源成交周期最高，北京租客選房時(shí)間最長(zhǎng)

??從全國(guó)重點(diǎn)40城的數(shù)據(jù)看，房客源成交周期居高不下。依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年全國(guó)重點(diǎn)40城房源成交周期為48.9天，同比延長(zhǎng)11.7天，漲幅30.8%。客源成交周期為9.5天，同比延長(zhǎng)4.4天，漲幅84.5%。房客源成交周期全年維持高位水平，客源成交周期漲幅超過(guò)80%，租客成交更為困難。究其原因，一方面由于疫情導(dǎo)致租賃需求減弱，租客有更多的房源選擇，另一方面租客在房屋的品質(zhì)以及房屋區(qū)位、配套等方面考慮更為慎重，租客決策周期更長(zhǎng)。

??房源成交周期最高的10個(gè)城市，房源成交周期均超50天，徐州市居榜首。從區(qū)域分布來(lái)看，東南沿海地區(qū)分布城市最多，包括惠州、佛山、中山和東莞市等，其次為中部和環(huán)渤海地區(qū)，其余城市則分別分布在長(zhǎng)三角和東北地區(qū)。

??租客選房時(shí)間最長(zhǎng)的10個(gè)城市，客源成交周期均超8天，北京市租客居榜首。從區(qū)域分布來(lái)看，環(huán)渤海地區(qū)城市數(shù)量最多，包括北京、青島、天津和廊坊市，其次為東南沿海地區(qū)，其余城市則分別位于東北、西部、長(zhǎng)三角和中部地區(qū)。

??5      八成城市租金收益率下降，哈爾濱市租金收益率居首

??全國(guó)重點(diǎn)40城中，八成城市租金收益率下降。依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，自2018年11月，重點(diǎn)40城租金收益率整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。2020年全國(guó)重點(diǎn)40城平均租金收益率為1.9%，同比下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)。福州、貴陽(yáng)、濟(jì)南、廊坊、青島、石家莊、天津和長(zhǎng)沙等八個(gè)城市租金收益率上漲外，其余32個(gè)城市租金收益率均呈現(xiàn)不同程度的下降。

??租金收益率最高的10個(gè)城市，租金收益率超2%，哈爾濱市居榜首。從區(qū)域分布來(lái)看，東北地區(qū)城市數(shù)量最多，包括哈爾濱、長(zhǎng)春、大連和沈陽(yáng)市，其次為西部和中部地區(qū)，分別分布有兩個(gè)城市，其余城市則分別位于西北和東南沿海地區(qū)。

??6      結(jié)語(yǔ)

??2020年全國(guó)重點(diǎn)40城整體租金水平下降，租客議價(jià)空間上漲，房客源成交周期居高不下，租賃成交難度增加，租客掌握更強(qiáng)的主導(dǎo)權(quán)。重點(diǎn)40城租賃需求受疫情的沖擊影響不同，而呈現(xiàn)出不同程度的變化，而從整體來(lái)看，隨著租賃市場(chǎng)供需格局不斷優(yōu)化，未來(lái)租客在房源上將有更多的選擇，擇房周期延長(zhǎng)，品質(zhì)房源將得到更多青睞，租賃市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向承租人市場(chǎng)。