??熱點聚焦

??2月17日，北京2022年首批集中供地拍賣落下帷幕。作為虎年的全國首場集中供地，在本輪北京掛牌的18宗宅地中，17宗地塊以總價480.22億元成功出讓，另有1宗地塊面臨流拍。成交地塊中，溢價成交9宗，底價出讓8宗，最高溢價率15%，平均溢價率4.8%。另外，本輪參拍企業(yè)以央企國企為主。其中，綠城以98.4億元拿地3宗，華潤以79.94億元拿地2宗，中海以62.69億元拿地2宗，保利+金地聯(lián)合體以59億拿地2宗，建發(fā)等則各拿地1宗。

??熱點評析

??北京首輪集中供地收官:央企和國企再唱主角，“抱團拿地”趨勢減弱

??北京首輪集中供地呈現(xiàn)出以下幾個重要特征：

??第一，央企和國企仍是成交主力，可見房企資金壓力仍是土地市場投資動作相對收斂的主要因素。其中，混改后成為中交控股的央企背景開發(fā)商綠城在本次土拍表現(xiàn)格外亮眼，共參與了7宗地塊競爭，最終獲得3宗住宅用地，成為本輪集中供地拿地最多、金額最大企業(yè)。

??不過，在幾乎央企、國企全覆蓋的首輪集中供地中，旭輝成為唯一拿地的民營房企，說明資金狀況相對較好的穩(wěn)健型民企在眾多企業(yè)中脫穎而出。

??第二，本次拿地企業(yè)中僅出現(xiàn)兩組聯(lián)合體，“聯(lián)合拿地”模式不再熱門。一方面，企業(yè)選擇聯(lián)合拿地往往是出于分擔資金壓力和開發(fā)風(fēng)險，但由于去年多數(shù)房企資金鏈承壓，在一定程度上增加了企業(yè)對合作的擔憂；另一方面，北京土地出讓文件中明確規(guī)定“誰拿地、誰開發(fā)、誰售賣”，加之高標準建設(shè)方案壓身，利潤空間有限，因此企業(yè)多傾向于“單打獨斗”。

??第三，本次土拍政策再次進行了優(yōu)化和調(diào)整，不僅加大了“競現(xiàn)房銷售面積”地塊宗數(shù)比例，還出臺了一項“搖號+定高標”新規(guī)，同時配建“保障性住房”和“競現(xiàn)房銷售”是這次土拍的亮點，本輪掛牌地塊中有4宗需要配建“保障性租賃住房”。此外，本次土地定價給房企留出了一定的利潤空間，較好地激發(fā)了開發(fā)企業(yè)積極性，體現(xiàn)出更為貼近市場實際的供給特點。

??昌平生命科學(xué)園、朝陽崔各莊等北京熱門區(qū)域地塊受關(guān)注程度較高

??本輪土拍中，受到最多關(guān)注的是昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園地塊，共有10家房企及聯(lián)合體參與現(xiàn)場競價，包括中交、城建、建發(fā)、中海、金地+保利+建工聯(lián)合體、華潤、綠城、越秀、電建、大悅城等企業(yè)。最終，建發(fā)以27.15億元競得該地塊，溢價率15%。

??另一受關(guān)注地塊是朝陽崔各莊地塊，共有8家房企報名，包括首開、建發(fā)、中海、綠城、城建、華潤、保利+金地、中建智地。最終，綠城以43.47億元+現(xiàn)場競報現(xiàn)房銷售面積4.1萬平方米競得該地塊，成交樓面地價47042元/平方米，溢價率達到15%。

??此外，本輪土拍成交樓面價最高的地塊是豐臺區(qū)紀家廟村地塊，該地塊由華潤以57.12億元及政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額6%的條件競得，成交樓面地價66885元/平方米。

??與上年后兩輪集中供地相比，今年北京首輪土拍顯示出土地市場復(fù)蘇跡象

??整體來看，北京作為2022年集中土拍“打頭陣”的城市，成交熱度雖不及上年首輪，但較第二輪、第三輪還是有較為明顯的回溫，優(yōu)質(zhì)地塊更是經(jīng)歷多輪競拍后成交，顯示出企業(yè)的投資積極性有所恢復(fù)。同時，本次土拍處于年初，所獲地塊將有一定機會形成年內(nèi)銷售儲備貨值，這也成為企業(yè)積極拿地的重要原因之一。

??在北京首輪土拍結(jié)束后，伴隨相關(guān)政策的回暖和融資環(huán)境的改善，預(yù)計后續(xù)其他城市土地市場也有小復(fù)蘇的可能，但在償債壓力下，部分房企短期內(nèi)謹慎觀望的態(tài)度難以大幅扭轉(zhuǎn)，加之今年房企收購并購機會增加，2022年整體土地市場回暖的速度可能不會很快。