??核心觀點(diǎn)：

??百城土地：前5月居住用地交易規(guī)模下跌6.2%，跌幅收窄，地市逐漸回暖。本輪地市交易周期中，一線城市扮演了領(lǐng)頭羊的角色，而二線城市也有望后續(xù)從低谷中逐漸反彈。

??市場(chǎng)預(yù)測(cè)：二季度成為房企補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的重要窗口期，拿地意愿總體不斷增強(qiáng)。當(dāng)前拿地外部環(huán)境總體趨于寬松，客觀上有助于帶動(dòng)土地交易市場(chǎng)的進(jìn)一步回暖。

??一、百城成交

??1、成交量：跌幅進(jìn)一步收窄

??1-5月份，全國(guó)100個(gè)城市居住用地成交面積為21365萬(wàn)平方米，同比減少6.2%。該數(shù)值相比前4月8.7%的跌幅進(jìn)一步收窄。二季度全國(guó)各地地方政府密集供地，房企也積極謀劃新一輪土儲(chǔ)工作，進(jìn)而都容易帶動(dòng)相關(guān)城市土地交易市場(chǎng)的活躍。另外今年5月份住宅銷售行情好于預(yù)期，客觀上也會(huì)強(qiáng)化房企拿地的姿態(tài)，其或使得6月份居住用地交易也比較活躍。在此類判斷下，預(yù)計(jì)全國(guó)百城年初累計(jì)居住用地成交同比增速曲線會(huì)繼續(xù)上行。

??二、城市分類

??1、一線城市：交易較為活躍

??1-5月份，4個(gè)一線城市居住用地成交面積為1479萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.3%。一線城市的土地交易總體不錯(cuò)，這和地方政府供地意愿明顯增強(qiáng)、土地交易約束減少等因素有關(guān)。橫向?qū)Ρ瓤矗痪€城市土地交易市場(chǎng)要先于二、三四線城市而復(fù)蘇。此類城市地市表現(xiàn)，對(duì)于其他城市是有很強(qiáng)的示范效應(yīng)的。

??2、二線城市：有反彈，但未走出負(fù)區(qū)間

??1-5月份，32個(gè)二線城市居住用地成交面積為11359萬(wàn)平方米，同比減少12.4%。總體上看，二線城市土地交易市場(chǎng)也逐漸復(fù)蘇和回暖。不過(guò)也需要看到，對(duì)比去年同期水平，其今年表現(xiàn)依然還是偏弱的。后續(xù)預(yù)計(jì)地方政府供地節(jié)奏依然會(huì)加快，尤其是環(huán)都市圈概念下的各類居住用地會(huì)積極供應(yīng)，其會(huì)吸引相關(guān)房企拿地，進(jìn)而利好地市進(jìn)一步回暖。

??3、三四線城市：和去年同期總體持平

??1-5月份，64個(gè)三四線城市居住用地成交面積為8527萬(wàn)平方米，同比減少2.2%。從此類城市年初累計(jì)居住用地成交面積同比增速曲線看，近期均圍繞零軸上下波動(dòng)。實(shí)際上從2018年開始，三四線城市的地市就比較冷。若銷售市場(chǎng)難以大反彈，那么其本身也會(huì)牽制地市的回暖。

??三、結(jié)論與趨勢(shì)

??從1-5月份全國(guó)百城居住用地成交市場(chǎng)來(lái)看，總體上呈現(xiàn)了繼續(xù)回暖的態(tài)勢(shì)。當(dāng)前拿地的外部環(huán)境在積極改善，房企的投資拿地信心也逐漸增強(qiáng)。尤其是優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比較多，客觀上這都有助于相關(guān)城市土地交易市場(chǎng)走出低谷。

??今年一季度房企拿地的節(jié)奏明顯被打亂了。二季度是各大房企積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的重要窗口期。房企拿地心態(tài)較為一致，客觀上也帶動(dòng)了土地交易市場(chǎng)的活躍。若后續(xù)住宅銷售市場(chǎng)有望進(jìn)一步回暖，那么預(yù)計(jì)房企拿地積極性會(huì)繼續(xù)提高，進(jìn)而有助于帶動(dòng)相關(guān)城市地市的進(jìn)一步回暖。

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