??◎  作者 / 馬千里、周奇

??受疫情影響，不少城市的土地出讓在2月份都按下了暫停鍵，土地市場(chǎng)熱度也因此降至低位，但北京、成都等城市在優(yōu)質(zhì)土地的加持下地市熱度卻逐漸升溫，成交了多宗高溢價(jià)地塊。那么，逆市之下這些高溢價(jià)成交的地塊地價(jià)真的在漲嗎？當(dāng)前高溢價(jià)拿地還劃算嗎？

??01 優(yōu)質(zhì)土地放量

??北京、成都等城市競(jìng)拍熱度高

??盡管2月份土地市場(chǎng)成交規(guī)模大幅縮水，但市場(chǎng)熱度指標(biāo)卻繼續(xù)回暖，平均溢價(jià)率在2月份達(dá)到了11.3%，連續(xù)兩月維持在10%以上。土拍熱度的上升主要受部分一二線城市優(yōu)質(zhì)土地大放出帶動(dòng)，一二線城市2月份的成交溢價(jià)率都達(dá)到了去年下半年以來(lái)的最高位。

??單就土地成交建筑面積在100萬(wàn)平方米以上的一二線城市來(lái)看，就有南寧、北京、福州和成都等四個(gè)城市的溢價(jià)率在15%以上，其中南寧、成都的平均溢價(jià)率更是超過(guò)30%，市場(chǎng)熱度較高。結(jié)合這些城市2月出讓地塊的條件來(lái)看，四個(gè)城市均有多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓，如北京2月份出讓的10宗地中有8宗均是普通商品住宅用地，2宗來(lái)自近年來(lái)鮮少供地的海淀區(qū)，區(qū)位與周邊配套俱佳，因此刺激了房企的拿地積極性，地市競(jìng)拍熱度也明顯上升。

??02 大部分高溢價(jià)土地價(jià)格緩漲

??通州臺(tái)湖、昆明呈貢等少數(shù)地塊樓板價(jià)出現(xiàn)下跌

??在房企爭(zhēng)先搶地之下，這些高溢價(jià)成交土地的拿地成本較以往是否會(huì)有上漲呢？我們選取2月份成交溢價(jià)率TOP20的含宅地塊進(jìn)行分析。這些地塊主要來(lái)自于北京、南寧、寧波、成都等幾個(gè)城市，成交溢價(jià)率基本都在30%以上。結(jié)合周邊近幾年成交的同類型地塊來(lái)看，大多數(shù)高溢價(jià)成交地塊的價(jià)格較此前有一定的上浮。

??然而，在地價(jià)有所上漲的高溢價(jià)地塊中，過(guò)半地塊的價(jià)格上漲幅度都不大，基本都在5%以內(nèi)，這些土地多位于北京、福州、寧波主城區(qū)等地價(jià)相對(duì)高的區(qū)域。這一點(diǎn)和近來(lái)這些城市的地價(jià)走勢(shì)也較為契合，以北京為例，2019年地價(jià)較2018年變動(dòng)幅度僅為1%，今年2月成交的高溢價(jià)地塊中大多地塊的價(jià)格上漲幅度也都比較窄。對(duì)于這些城市而言，由于地價(jià)相對(duì)較高，房企在拿地時(shí)需要的資金成本更高，拿地態(tài)度也更加審慎，另一方面房?jī)r(jià)在政府管控下上漲幅度也比較窄，盈利空間增長(zhǎng)預(yù)期不大，因此地價(jià)走勢(shì)較穩(wěn)。如在福州土拍中，最引人關(guān)注的純商品房地塊倉(cāng)山金山綠軸舊改項(xiàng)目二盡管參拍房企眾多，但并未如預(yù)期那樣達(dá)到最高限價(jià)，地價(jià)較2017年也僅上漲了3%。

??而對(duì)于地價(jià)上漲幅度較大的土地，聯(lián)系周邊近期土地成交時(shí)間，可以發(fā)現(xiàn)，這些土地的價(jià)格多是和兩年或更久之前的地價(jià)相比，典型如杭州錢塘地塊。該宗地所在的臨江板塊最后一次供應(yīng)宅地已是在三年前，彼時(shí)地價(jià)還處于較低水平，而隨著錢塘新區(qū)的逐漸開(kāi)發(fā)建設(shè)，各項(xiàng)規(guī)劃也逐步落地，區(qū)域內(nèi)的地價(jià)漲幅也在情理之中。南寧和成都的郊區(qū)這類地價(jià)較低的區(qū)域亦是如此，在規(guī)劃落地、配套發(fā)展逐漸成熟的利好，近一兩年地價(jià)明顯上漲，如龍光拿下的南寧經(jīng)開(kāi)鳳凰紙廠一期地塊和去年年初在該區(qū)域拿下的另一宗大體量用地相比，實(shí)際樓面價(jià)上漲了43%。

??也有通州臺(tái)湖、昆明呈貢等地塊樓板價(jià)出現(xiàn)明顯回落，成交樓板價(jià)不及周邊此前成交同類型土地的地價(jià)。這些地塊價(jià)格的下降更能反映出房企拍地的謹(jǐn)慎態(tài)度，如通州臺(tái)湖地塊不需要配建保障房，自持比例也僅為7%，但是較2015年時(shí)的競(jìng)拍熱度依舊明顯下降，地價(jià)較2015年下降近二成。

??03 僅有三成高溢價(jià)地塊盈利較難

??大部分土地算不上“貴”

??再結(jié)合周邊在售新房房?jī)r(jià)來(lái)看這些土地的利潤(rùn)空間。在高溢價(jià)之下，只有三成左右的地塊地房比處于較高水平，房地差也比較小，未來(lái)盈利空間也比較窄。典型如福州的倉(cāng)山金山綠軸舊改項(xiàng)目二地塊，作為福州土拍中唯一的不限價(jià)地塊，吸引了眾多房企的參與，最終成交樓面價(jià)達(dá)到22254元/平方米，創(chuàng)下金山板塊新高，但周邊在售新房?jī)r(jià)格卻在3萬(wàn)元/平方米左右，地房比高達(dá)0.77，房地差也比較低，項(xiàng)目的盈利空間較小。

??有四成左右的地塊利潤(rùn)空間尚可，如地房比較高的北京昌平東小口限價(jià)地，雖然拿地成本價(jià)升至3.5萬(wàn)元/平方米以上，但地塊上住宅銷售限價(jià)均價(jià)約在5.9萬(wàn)元/平方米，房?jī)r(jià)地價(jià)之間仍有超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的差距，就此來(lái)看，項(xiàng)目未來(lái)仍能保證一定的利潤(rùn)空間。同時(shí)，對(duì)于南寧、昆明、寧波等城市的土地，地房比處于較低水平，房地差雖然當(dāng)前較低，但隨著區(qū)域規(guī)劃的逐漸落地，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲空間大，因此建成后的利潤(rùn)空間也能達(dá)到一般水平。

??當(dāng)然，在這20宗地中，也有盈利空間比較高的土地，比例約占有三成。這些土地的地房比低，房?jī)r(jià)地價(jià)差距也比較大，因此項(xiàng)目利潤(rùn)空間充裕。典型如北京大興舊宮、通州臺(tái)湖地塊，雖然實(shí)際樓面價(jià)都在3萬(wàn)元/平方米以上，但周邊在售新房房?jī)r(jià)都在6.5萬(wàn)元/平方米之上，房地差均在3萬(wàn)元/平方米以上，并且宗地上均不限7090,項(xiàng)目未來(lái)的利潤(rùn)空間明顯比較可觀。

??04 出讓政策寬松及競(jìng)拍門檻降低雙重利好下

??土地市場(chǎng)迎來(lái)拿地窗口期

??從上文來(lái)看，在近期成交的高溢價(jià)地塊中，大部分地價(jià)只能稱得上“緩漲”，和全市地價(jià)水平保持持平、或甚至略降，并且還有四分之一左右地塊較以往出現(xiàn)下跌，如北京通州臺(tái)湖宅地、昆明呈貢宅地。另一方面，在高溢價(jià)成交的土地中，7成土地的盈利空間尚可，其中更有3成地塊在高競(jìng)拍熱度下仍能保持較為充裕的盈利空間。足以可見(jiàn)，即使在優(yōu)質(zhì)土地出讓的刺激下，近期土地頻頻拍出高溢價(jià)，但受資金壓力影響，實(shí)際土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈程度還是相對(duì)較低，大多數(shù)高溢價(jià)土地的盈利預(yù)期依舊可期。不論是從高溢價(jià)成交地塊的地價(jià)走勢(shì)、還是盈利空間分析來(lái)看，都說(shuō)明當(dāng)前拿熱點(diǎn)地塊大概率是比較劃算的。但考慮到國(guó)內(nèi)疫情控制情況較佳，一旦房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)工、銷售等環(huán)節(jié)全面復(fù)工，目前適度放松的土拍政策或快速?gòu)?fù)位，目前的政策窗口期或轉(zhuǎn)瞬即逝。因此，在政策及土地市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)放量的背景下，對(duì)于有余力拿地的房企來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)盡早出手，把握住增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的好時(shí)機(jī)。