上海市政府日前下發(fā)的《關(guān)于進一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》提出，到2020年上海建設(shè)用地總規(guī)模控制在規(guī)劃范圍目標(biāo)內(nèi)，并適度留出發(fā)展空間。此外，按照國家嚴(yán)控建設(shè)用地總量和保障新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的要求，對新增建設(shè)用地實行“穩(wěn)中有降、逐年遞減”。

  據(jù)介紹，上海此前設(shè)定的2020年建設(shè)用地規(guī)模目標(biāo)為3226平方公里。按此計算，在2013年基礎(chǔ)上，全市至2020年的新增建設(shè)用地總量應(yīng)控制在150平方公里以內(nèi)。

  此前，國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會議上說，中央要求東部三大城市群發(fā)展要以盤活土地存量為主，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)，除生活用地，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上海《關(guān)于進一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》的提出，與中央層面逐步調(diào)減東部地區(qū)尤其是人口500萬 以上特大城市新增建設(shè)用地供應(yīng)的步調(diào)相一致。中央要求東部三大城市群發(fā)展要以盤活土地存量為主，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)，這對于三大城市 群的核心城市來講，尤其是上海市來講，由于短期內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模受限，地價勢必繼續(xù)上漲，未來幾年地價房價也會持續(xù)上漲，甚至?xí)霈F(xiàn)“地王”現(xiàn)象，而地價房價持續(xù)上漲的根本原因就是因為上海市土地出讓還不夠多。

  既然未來會面臨土地市場供求關(guān)系緊張的市場局面，那么，就要想方設(shè)法盤活存量用地、集約利用土地、提高土地使用效率來下功夫。那么，如何盤活存量用地、集約利用土地、提高土地使用效率就成為今后市場最關(guān)心的問題。 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：

  第一、商辦用地、工業(yè)用地供應(yīng)量大，市場供大于求，面臨空置現(xiàn)象或經(jīng)營風(fēng)險，利用效率低下，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減少，轉(zhuǎn)而增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，盤活閑置或利用率不高的商辦、工業(yè)用地。

  從限購以 來土地市場變化來看，商辦用地、工業(yè)用地供應(yīng)量大，2013年亦是如此。在銷售導(dǎo)向型的市場背景下，這樣的供求結(jié)構(gòu)直接導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在商辦、工業(yè)用地基礎(chǔ) 上開發(fā)可售型物業(yè)，降低商辦、工業(yè)用地的運營價值。同時，也導(dǎo)致區(qū)域市場供大于求，中長期面臨空置現(xiàn)象或經(jīng)營風(fēng)險。因此，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減少商辦用地、工業(yè)用地 供應(yīng)，降低商辦、工業(yè)市場供大于求現(xiàn)象，轉(zhuǎn)而增加住宅用地供應(yīng)，緩解上海市商品住宅市場供不應(yīng)求現(xiàn)象。

  第二、當(dāng)前，土地利用效率并不高，造成部分閑置浪費，可以通過城中村改造、棚戶區(qū)改造等措施盤活存量土地，解決上海城市土地供求關(guān)系緊張與房價上漲的局面。

  從市場規(guī)律來看，供求關(guān)系決定價格是否上漲以及上漲的幅度，如果單純靠“限房價競地價”、“限房價競配建”等這樣的短期內(nèi)措施抑制房價上漲是不可靠 的，還必須通過城中村改造、棚戶區(qū)改造等措施盤活存量土地等多渠道和方式進而加大商品住宅市場供應(yīng)，尤其是中小套型的商品住宅的市場供應(yīng)才能夠起到抑制房 價過快上漲的目的。

  第三、在土地供應(yīng)有限的市場背景下，一線城市尤其是上海市可以通過適當(dāng)提高容積率集約利用土地，提高土地市場效率。

  第四、保障性住房與中小套型商品住宅仍需增加供應(yīng)，做好住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，盡量能將住房供應(yīng)集中在自住需求，避免過度投資投機性需求，強化住宅的自住屬性。從新型城鎮(zhèn)化的角度來講，應(yīng)為積極穩(wěn)妥推進土地管理制度改革破除城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)做鋪墊。

  第五、提高建筑質(zhì)量，打造百年住宅，提高建筑使用壽命，這樣可以避免“建了拆，拆了建”土地利用效率低下的現(xiàn)狀。