??核心結論：1月下旬以來，一線城市調控收緊政策密集出臺，調控氛圍緊張，購房者加快入市，春節后上海、北京、廣州二手房成交量恢復常態，深圳保持低位。2月一線城市低單價、低總價房源成交占比提高，表明剛需客群入市更為積極。預計3月，北上廣3城供需兩端活躍且市場預期強，量價上行；深圳市場觀望情緒濃，成交量保持低位。

??正文：

??調控收緊預期下，市場需求加速釋放，2021年以來重點城市成交量保持增長。貝殼研究院數據顯示，1-2月重點18城鏈家二手房成交套數較2019年同期增長約70%，超過去年同期的3.5倍，其中一線城市二手房成交量較2018年以來歷史同期顯著增長。二手房成交量的增長主要由兩方面因素影響，一方面，1月下旬以來調控收緊政策密集出臺，特別是一線城市加強金融管控，如北京、廣州、上海等嚴查經營貸資金，深圳公布3595個住宅小區二手房成交參考價格并要求銀行作為按揭貸款發放的評估依據，調控氛圍緊張；此外市場預期3月即將召開的全國兩會可能帶來調控政策進一步收緊，部分購房需求趕在全國兩會召開前的窗口期加快入市。另一方面，今年春節“就地過年”也利于購房需求入市。

??從節后周度成交數據看，需求支撐下，北京、上海、廣州春節后市場成交量恢復常態；深圳調控效果初顯，節后成交量處于歷史低位。

??一線城市2月成交均價高位回落。從實際成交數據看，2月北京、上海環比下跌幅度超過3%，廣州、深圳二手房成交均價環比下降約1.7%。