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??商品房市場(chǎng)銷售同比走勢(shì)趨穩(wěn)

??1—3月份，新建商品房銷售面積21869萬(wàn)平方米，同比下降3.0%，其中住宅銷售面積下降2.0%。新建商品房銷售額20798億元，下降2.1%，其中住宅銷售額下降0.4%。

??1—3月新建商品房累計(jì)銷售面積和銷售金額同比跌幅繼續(xù)較上期縮小2.1和0.5個(gè)百分點(diǎn)，整體呈現(xiàn)低位平穩(wěn)的趨勢(shì)。3月部分重點(diǎn)城市迎來(lái)了“小陽(yáng)春”的行情，低能級(jí)城市依然表現(xiàn)較為低迷，局部復(fù)蘇的格局在市場(chǎng)預(yù)期以內(nèi)。

??3月印發(fā)的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》中，將住房需求列入“大宗消費(fèi)更新升級(jí)行動(dòng)”，并多維度提出具體舉措。在住房消費(fèi)升級(jí)過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)仍然有巨大的發(fā)展空間，特別是對(duì)“好房子”的需求。3月底住建部發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，在規(guī)模、布局、功能、性能和關(guān)鍵技術(shù)措施等方面，對(duì)住宅項(xiàng)目的建設(shè)、使用和維護(hù)作出規(guī)定和要求。多地政府部門將“好房子”建設(shè)納入年度重點(diǎn)，加速地方標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)標(biāo)銜接。未來(lái)將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向品質(zhì)化、科技化轉(zhuǎn)型，通過(guò)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)激活改善需求。

??4月15日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)在北京調(diào)研時(shí)說(shuō)，收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、保障和改善民生的重要抓手。要落實(shí)好各項(xiàng)相關(guān)政策，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)，并及時(shí)研究推出新的支持措施。要深入推進(jìn)城市更新，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，通過(guò)多種方式盤活存量、優(yōu)化增量。要聚焦城市新市民、住房困難群眾關(guān)切，調(diào)整完善相關(guān)政策，支持居民剛性和改善性住房需求。銷售指標(biāo)跌幅持續(xù)收窄，且政府持續(xù)釋放支持政策信號(hào)，市場(chǎng)整體止跌回穩(wěn)已為期不遠(yuǎn)。

??3月商品房單月銷售面積11123萬(wàn)平方米，同比減少1.6%，銷售金額10539億元，同比減少2.3%。兩項(xiàng)指標(biāo)同比跌幅不大，整體延續(xù)了弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。

??分類物業(yè)類型看，整體銷售情況都好于上期，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)指標(biāo)同比跌幅明顯收窄；住宅銷售面積連續(xù)10個(gè)月收窄，銷售金額與跌幅保持不變。

??從各地區(qū)銷售情況看，整體跌幅均較上期收窄，其中中部地區(qū)銷售面積率先進(jìn)入增長(zhǎng)區(qū)間，銷售金額跌幅也相對(duì)較低；東部地區(qū)銷售面積改善明顯，但跌幅依然高于其他區(qū)域。東部地區(qū)銷售面積及金額占比分別為43.9%、59.7%，分別較上期提高了1.7個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

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       房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)低位

??1—3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19904億元，按可比口徑計(jì)算同比下降9.9%；其中住宅投資15133億元，下降9.0%。

??1—3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比跌幅較上期擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，依然處于較大跌幅水平。3月份開(kāi)發(fā)企業(yè)在部分重點(diǎn)城市投資拿地積極性高漲，北京、上海、杭州、蘇州、成都等城市地價(jià)屢創(chuàng)新高。反映出企業(yè)投資區(qū)域分化進(jìn)一步加劇，和銷售市場(chǎng)復(fù)蘇分化格局保持一致。雖然房產(chǎn)投資總量收縮，但在區(qū)域分化中仍存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。未來(lái)在政策支持下，除了保障性住房和城市更新外，綠色低碳建筑、智能建造也將成為投資增長(zhǎng)點(diǎn)。

??月度數(shù)據(jù)方面，3月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9184億元，同比減少10.3%，住宅投資同比減少8.8%。跌幅水平與2024下半年水平相當(dāng)，短期內(nèi)不會(huì)有明顯改善，全國(guó)整體投資持續(xù)承壓。

??從物業(yè)類別投資上看，住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資好于上期，同比跌幅持續(xù)改善，辦公樓跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。住宅投資占總投資比重76.0%，較上期提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。

??從地區(qū)來(lái)看，各區(qū)域投資下降趨勢(shì)不變，東北地區(qū)跌幅依然最大。和上期相比，中部和東北地區(qū)投資情況有所改善，東部和西部跌幅有不同程度擴(kuò)大。開(kāi)發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重較上期下降3.2個(gè)百分點(diǎn)，占比61.7%。

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??房屋新開(kāi)工仍處于低位

??1—3月份，房屋新開(kāi)工面積12996萬(wàn)平方米，下降24.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積9492萬(wàn)平方米，下降23.9%。房屋竣工面積13060萬(wàn)平方米，下降14.3%。其中，住宅竣工面積9502萬(wàn)平方米，下降14.7%。

??1—3月，新開(kāi)工跌幅較上期有明顯回升，主要因?yàn)闅夂蚧嘏糠值貐^(qū)項(xiàng)目有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，整體規(guī)模和增速仍處歷史低位。3月單月新開(kāi)工面積6382萬(wàn)平方米，同比減少18.7%。當(dāng)前行業(yè)二手房市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大，新增需求總量下行，新開(kāi)工規(guī)模全國(guó)整體收縮的趨勢(shì)很難改變，但是重點(diǎn)城市優(yōu)化供給加速高品質(zhì)的“好房子”建設(shè)，有望實(shí)現(xiàn)局部區(qū)域新開(kāi)工規(guī)模的增長(zhǎng)。

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??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金持續(xù)改善

??1—3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金24729億元，同比下降3.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款4441億元，下降2.3%；利用外資1億元，下降83.2%；自籌資金8168億元，下降5.8%；定金及預(yù)收款7335億元，下降1.1%；個(gè)人按揭貸款3373億元，下降7.0%。

??1-3月，開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比走勢(shì)走穩(wěn)，本期跌幅不再收窄，微擴(kuò)0.1個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，個(gè)人按揭貸款同比跌幅較上期繼續(xù)收窄4.7個(gè)百分點(diǎn)，定金及預(yù)收款跌幅略有擴(kuò)大，但同比跌幅較小；自籌資金跌幅再次擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn)。占比方面，自籌資金占全部資金的33.0%，較上期降低0.6個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占43.3%，較上期提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。

??可以看出，商品銷售市場(chǎng)的改善持續(xù)支撐房企資金面，但仍然面臨著市場(chǎng)總量下行和債務(wù)集中到期等壓力。多地政府為了緩解企業(yè)短期資金壓力，允許房企分期繳納土地出讓金并彈性調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)。中國(guó)人民銀行召開(kāi)2025年金融穩(wěn)定工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊。當(dāng)前中美關(guān)稅摩擦加劇，房地產(chǎn)作為提振內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)的重要抓手，或?qū)⒂瓉?lái)更大力度的金融、財(cái)稅等政策支持。

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       商品房待售面積有所減少，去庫(kù)存壓力依然較大

??3月末，商品房待售面積78664萬(wàn)平方米，較上月減少1227萬(wàn)平方米。其中，住宅減少1016萬(wàn)平方米，辦公樓減少8萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房減少16萬(wàn)平方米。

??3月末商品房待售面積較上月有所減少，較上年同期上漲5.1%，同比漲幅與上月持平，依然是2021年末以來(lái)最低漲幅。按當(dāng)前銷售面積計(jì)算，庫(kù)存總量還有10.8個(gè)月的消化周期，市場(chǎng)去庫(kù)存任務(wù)的壓力依然較大。