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易居月報之

【熱點城市二手住宅市場報告】

??核心觀點

??7月熱點城市二手住宅成交量環比下降5.5%，復蘇過程艱難。2022年7月，易居研究院監測的14個熱點城市二手住宅成交量約為7.2萬套，環比下降5.5%，同比在連續下降13個月后本月略增2.3%。目前市場整體仍處于復蘇初期，受各地疫情反復、市場預期不樂觀等因素影響，近期熱點城市二手住宅成交量環比數據波動較大，復蘇過程較為艱難。

??成都單月成交量突破1.7萬套，創下2012年1月以來的最高記錄，主要原因是政策重大利好帶來的購房信心復蘇。二手房限價放松、5月成都新政“二連發”給市場釋放了積極信號。此外，近期成都同地段二手房價格比新房更具優勢，使得部分需求轉移二手房市場。預計未來兩三個月隨著政策持續發酵，成都二手住宅月度成交量將維持高位。

??6月熱點城市二手住宅價格同比下跌0.5%，正式進入下跌周期。當前二手住宅成交量近6個月移動平均同比增速曲線位置和形態類似2014年二季度的筑底盤整。在政策加速轉暖與疫情緩解背景下，預計未來兩三個月二手住宅成交量總體將繼續復蘇，四季度曲線可能由負轉正。參考量價曲線歷史階段低點出現的時間節點，我們認為未來兩三個月熱點城市二手住宅價格同比降幅還將繼續擴大，明年上半年有望走出下跌周期

??7月熱點城市二手住宅成交量環比下降5.5%，

??復蘇過程艱難

??2022年7月，易居研究院監測的14個熱點城市二手住宅成交量約為7.2萬套，環比下降5.5%，同比在連續下降13個月后本月略增2.3%。在6月熱點城市二手住宅市場迎來反彈后，7月整體表現略顯乏力：一線城市中，北京二手住宅成交量減少至年初水平；深圳二手住宅月度成交量再次回落到2000套大關附近。二線城市中，杭州成交量較上月縮減1300多套，再次降回到榮枯線（2012年1月至今二手住宅成交量月均值）以下。三線城市中，無錫受疫情影響成交量銳減1800多套，環比暴降約38.9%。

??目前市場整體仍處于復蘇初期，受各地疫情反復、市場預期不樂觀等因素影響，近期熱點城市二手住宅成交量環比數據波動較大，復蘇過程較為艱難。但考慮到去年下半年房地產市場急速降溫，熱點城市二手住宅成交量總體基數較低，預計未來兩三個月成交量同比降幅將繼續維持穩步收窄趨勢。

??7月成都量能度創近9年新高，深圳持續墊底

??房產成交量，是衡量樓市溫度的重要指標，而且一般領先于房價變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個指標衡量。比如，月度環比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計同比增速可以減少類似春節等季度性異動，拿當前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長期來看的活躍度。

??為了更全面、更系統的反映二手房成交量的活躍度，我們創造了一個專用指標：二手房量能度。其由4個分指標構成，并賦予不同的權重。

??根據計算結果，7月14個熱點城市中，成都、揚州量能度為正，其余12城依舊為負。其中，7月成都二手住宅成交量能度高達172.8%，創下2013年4月以來的最高記錄。

??7月深圳二手住宅成交量能度再次墊底。主要原因是去年出臺的二手房指導價至今未松動，且今年上半年深圳并未出臺邊際寬松的調控政策，使得當地的購房信心至今未能恢復。

??成都單月成交量突破1.7萬套，

??創下2012年1月以來的最高記錄

??今年上半年在市場整體低迷的情況下，成都二手房卻走出獨立的行情：3月成都二手住宅成交量單月暴增近6000套并破萬套月度成交大關，4月、5月稍有回落，但依舊維持在1.2萬套以上的高位。6月成都二手房市場交易尤為活躍，突破1.6萬套。7月成都二手住宅成交17296套，環比增長3.6%，同比暴增386.1%，創下2012年1月以來的最高月度成交記錄。這段時間成都二手房成交量暴增的主要原因有4點：第一，成都二手房限價取消，被壓制的市場需求集中釋放。第二，5月成都新政“二連發”給市場釋放了積極信號。5月16日明確近郊區縣住房不納入中心城區住房總套數，降低無房家庭認定門檻。在此基礎上，5月31日成都政府再發新政，包括降低購房社保要求、縮短限售年限、降低公積金首付比例等具體措施。第三，新房紅盤減少后，近期成都同地段二手房價格比新房更具優勢，使得部分需求轉移二手房市場。第四，去年年底以來大量房企暴雷，部分新房爛尾等現象，使得購房者更加謹慎購買新房。在多重因素影響下，我們預計未來兩三個月成都二手住宅月度成交量將維持高位。

??自去年8月深圳二手住宅成交量跌破2500套大關后，近1年里成交規模徘徊在2000套附近。7月深圳二手住宅成交2039套，較6月的2274套下滑-10.3%，較去年7月下滑20.3%。我們認為，若今年下半年深圳二手房指導價政策繼續從嚴，深圳二手住宅市場活躍度可能到年底都將難有較大起色。

??本月無錫由于2周疫情影響，市場成交受到的沖擊比較大，單月僅成交2892套，環比下降38.9%。青島本月成交約3200套，環比下降41.9%，原因是上月數據異動，明顯高估。

??6月熱點城市二手住宅價格同比下跌0.5%，

??正式進入下跌周期

??國家統計局公布的70城二手住宅價格指數包含本報告的11個典型城市（除蘇州、佛山和東莞以外），對這11個城市的價格指數取算數平均值后算出11城二手住宅價格指數，與14城二手住宅成交量同比增速進行對比。這里取近6個月移動平均數據，來平滑單月數據異動帶來的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線的走勢，可以看出，成交量曲線先于價格曲線調 整。2013年6月至今，二手住宅成交量共經歷了3個階段低點，分別為2014年6月、2017年11月和2022年2月（需要注意的是，2020年2-6月曲線下行為疫情影響下的異動）。當前二手住宅成交量近6個月移動平均同比增速曲線位置和形態類似2014年二季度的筑底盤整，7月移動平均同比增速小幅收窄至-25.8%。參考2014年6月最低值到2015年3月成交量曲線由負轉正中間經歷約8個月，以及今年2月基本為現階段最低點來看，在政策加速轉暖與疫情緩解背景下，預計未來兩三個月二手住宅成交量總體將繼續復蘇，四季度曲線可能由負轉正。

??二手住宅價格同比漲幅經歷了2015年3月的階段低點和2018年的偏低位運行后，當前正在構筑新的底部。5月二手住宅價格同比漲幅自2015年7月以來首次由正轉負，6月跌幅為0.5%。參考歷史階段低點出現的時間節點，以及本輪周期中，二手住宅成交量價高點都明顯低于上一周期高點，且成交量的回落速度明顯更快等因素，我們認為未來兩三個月熱點城市二手住宅價格同比跌幅還將繼續擴大，明年上半年有望走出下跌周期。

??執筆人  

??上海易居房地產研究院  研究員  潘竑羽