??全球知名的房地產(chǎn)服務商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2020年第四季度北京房地產(chǎn)市場研究成果，深入解讀在過去一年，北京市場寫字樓、商業(yè)零售、住宅及大宗投資等不同細分領域的綜合表現(xiàn)，并就未來北京房地產(chǎn)市場走向做出展望與預判。

??第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東（Anthony McQuade）表示：“2020年對于中國來講注定是不平凡的一年。北京作為中國首都、經(jīng)濟領先的一線城市，在疫情爆發(fā)前后整體市場的表現(xiàn)亦值得稱道。更加值得關注的是2020年9月北京自貿(mào)區(qū)的橫空出世，預計自貿(mào)區(qū)概念將助力首都建設具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心，加快打造服務業(yè)擴大開放先行區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)，構建京津冀協(xié)同發(fā)展的高水平對外開放平臺，利好北京商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。北京房地產(chǎn)有望迎來新一輪的發(fā)展契機。”

??回顧2020年，北京寫字樓市場經(jīng)歷了由抑制到復蘇的跌宕過程，上半年寫字樓市場受疫情影響表現(xiàn)平平，全市空置率持續(xù)走高，下半年市場活躍度有所反彈，尤其是新興區(qū)域憑借租金低廉的優(yōu)勢完成了若干宗重要成交。至四季度末，北京甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣349.2元，平均租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降1.1%、3.5%。全年北京甲級寫字樓市場的供應量約為64.9萬平方米，但凈吸納量僅為177,400平方米，因此也導致空置率被推高至15.8%的高位，環(huán)比、同比分別上漲0.7、3.1個百分點。2021年，北京寫字樓市場將迎來超過百萬平方米的供應大潮，可以預計，未來很長時間全市寫字樓的運營仍將面臨極大的去化壓力。

??商業(yè)零售市場是受疫情影響較為嚴重的板塊之一，從年初受到疫情沖擊客流下降，到下半年疫情得到有效控制，零售市場的復蘇令人欣慰。全年零售市場共有四個新項目入市，且新入市購物中心的簽約率與開業(yè)率均保持了較高水準，北京零售市場整體呈復蘇態(tài)勢。截至四季度末，全市空置率同比下降0.2個百分點至6.9%。

??為重振消費，北京市政府持續(xù)推出多項措施，包括進一步推廣夜經(jīng)濟模式，延長購物中心、商業(yè)街區(qū)等零售場所的營業(yè)時間。同時，新一輪的“一店一策”改造升級計劃也應運而生，包括秀水街等零售項目將進行全面的升級改造。此外，消費券的持續(xù)發(fā)放也在一定程度上激發(fā)了消費熱情，推動零售市場復蘇，消費市場逐步回暖。

??商品住宅市場是房地產(chǎn)市場的支柱，在疫情的沖擊下保持了強勁的韌性、同時也是反彈速度最快的領域：2020年全年，北京一手商品住宅供應面積達790萬平方米、成交面積為717.5萬平方米，同比去年分別上升3.3%、5.1%。土地市場方面，全年共成交87宗地塊，土地成交總金額達1931.5億元，同比上升14.6%。可以說無論是供給端還是需求端，北京住宅市場已完全走出疫情影響，重新進入正常運行通道。

??高端租賃市場方面，基于近期國際疫情形勢，政府及相關機構將繼續(xù)強化出入境管理措施，預計北京服務式租賃市場仍處于回暖速度。2020年，全市服務式公寓市場共計有547套新增單元，同時疊加疫情對需求的影響，導致全年整體入住率出現(xiàn)下滑，直至四季度市場初步回暖，入住率環(huán)比增長2.8個百分點至77.5%；全市服務式公寓平均租金為人民幣每平方米每月250.6元，租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降0.5%、5.1%。

??大宗投資市場投資周期較長，并受宏觀經(jīng)濟及微觀市場等多重因素影響，因此在2020年的整體表現(xiàn)遜于2019年。全年北京投資市場累積成交金額達人民幣525.8億元，較去年同期下降33%。除寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)資產(chǎn)外，數(shù)據(jù)中心等非傳統(tǒng)投資成為新的熱點，這與戰(zhàn)略性發(fā)展新型基礎設施建設、高端制造業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟等政策導向息息相關。

??展望未來，2021年作為“十四五”規(guī)劃的元年，其重要性不言而喻。“十四五”政策主要聚焦于構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局等的重大戰(zhàn)略部署。關于房地產(chǎn)領域，十四五建議提出“推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化、實施城市更新行動”并首次提出“推動金融房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟均衡發(fā)展”。可以預見，推動城市更新、挖掘存量潛力將成為2021年的熱門話題，2021年如何從存量資產(chǎn)中把控新的發(fā)展機遇，將成為市場從業(yè)者需要深思的重要議題。