??【研究視點】

??“金九”供應暴漲而成交平平,“銀十”回升可期

??今年“金九”市場供應大幅增長，部分城市甚至刷新了年內供應最高紀錄；而成交方面，中央及地方各級政府頻頻出手，為成交回升、加速庫存去化鋪路，然9月市場表現卻讓業內各方期望落空了。

??“金九”雖不如意，但受央行首套房首付比例下調政策影響，“銀十”或有一波剛性需求的集中釋放。同時，隨著年底將近，企業迫于業績壓力，促銷力度逐步加大，購房者觀望情緒將逐步減弱，也將助推四季度成交逐步企穩回升，而供應也將維持高位。

??【縱深解讀】

??經濟：內外需疲弱，“保七”對房地產支持不減

??政策：“9?30”再現，四季度出臺針對性政策可能性加大

??樓市：“金九”成色不足，四季度回升可期

??房價：房價指數延續上行趨勢，環比漲幅有所收窄

??土地：地市量升價漲首現同比正增長，預計熱度將持續攀升

??【圖說樓市】

??供應：整體環比大幅回升，一線城市增幅尤其明顯

??成交：全月“先抑后揚”，但整體環比仍繼續下滑

??庫存：供求比明顯回升，部分城市庫存量有所上升

??成交結構：北上深各面積段成交占比仍表現穩定

??【研究視點】

??“金九”供應暴漲而成交平平,“銀十”回升可期

??今年“金九”市場供應大幅增長，部分城市甚至刷新了年內供應最高紀錄；而成交方面，中央及地方各級政府頻頻出手，為成交回升、加速庫存去化鋪路，然9月市場表現卻讓業內各方期望落空了。

??在經歷8月的救市潮后，9月上半月市場反應平平。下旬，新華社、人民日報等央媒接連發表評論，肯定房地產在宏觀經濟中的支柱地位，這或是中央有 政策出臺的預兆。果不其然，央行與銀監會于30日發布通知，對于非限購城市，首套普通住房商業貸款首付再次下調至最低25%。這對市場表現稍顯慘淡的二、 三、四城市、特別是庫存壓力較大的沈陽、青島等城市而言，猶如再次注入一劑強心劑，對剛性需求的刺激較大，或加速十月二、三、四線城市市場成交回升。地方 層面，公積金二套首付比例至2成于的政策，本月僅有南京市、江西省和云南省落實。但一方面該項政策本身惠及面不廣，另一方面，政策落實時間較短，9月市場 未有明顯反應。同時云南省和遼寧省延續上月地方政府的救市步伐，出臺了穩定房地產市場發展的多條措施，其中不乏刺激力度較大的政策，如遼寧再次調高普通商 品住宅標準；也不乏政策創新，如云南鼓勵農民進城買房等等，地方政府為拉動房地產市場成交回升仍在堅持不懈的努力。

??于此同時，企業早為備戰“金九”卯足了勁，7、8月份即開始藏貨，8月更是頻頻營銷蓄客，只待“金九”爆發。9月市場供應的爆發果然如約而至， 各線城市供應環比均大幅增長，個別城市供應量更是刷新了年內最高紀錄。然而，在政府和企業的多方努力之下，市場卻未有太大反應，成交表現平平，多數重點城 市成交雖仍在相對高位，但并未如大家對“金九”市場的預期一樣，成交有所回升，而是繼續下探。而高庫存城市分化本月進一步加深，沈陽等高庫存城市，供應量 仍未得到有效節制，本月供應仍然向上攀升，從而帶動庫存上漲。而長春、大連、貴陽、常州等同是高庫存的城市，供應不僅持續處于相對低位，本月仍繼續下滑， 庫存壓力在逐月的庫存消耗中慢慢緩解。

??而本月土地市場熱度繼續提升，成交地塊的溢價率普遍上漲，福州晉安一地塊更是拍出276%的高溢價，佛山、寧波、廈門、南京、上海和合肥等等多 個城市均現地王。不過在7、8月多地政府要求各地根據市場庫存狀況嚴控土地出讓之后，本月也有不少城市掛牌量出現明顯下降，而成交大幅下滑，如長春、青 島、長沙等等；部分高庫存城市也仍時有流拍現象發生。

??“金九”雖不如意，但受央行首套房首付比例下調政策影響，“銀十”或有一波剛性需求的集中釋放。同時，隨著年底將近，企業迫于業績壓力，促銷力度逐步加大，購房者觀望情緒將逐步減弱，也將助推四季度成交逐步企穩回升，而供應也將維持高位。

??【01 經濟】

??內外需疲弱，“保7”對房地產支持不會減弱

??8月，我國出口增速和固定資產投資增速繼續下滑，內外需短期仍在拖累實體經濟，全年“保7”仍存一定風險，國家對房地產的政策支持不會減弱。

??全球經濟整體復蘇動能減弱，8月份我國出口連續第二個月同比下降。三季度以來，世界主要經濟體經濟增長動力減弱：美國經濟在前期強勁復蘇基礎上 增長動能有所減弱；歐洲經濟溫和復蘇，但基礎仍不牢固；日本經濟在二季度收縮后復蘇力度微弱。受此影響，8月份我國出口金額同比下降5.5%，連續第二個 月下降，但降幅較上月有所縮小。總體來看，1-8月我國累計出口金額同比下降1.5%，照目前形勢看，該值年底很難“轉正”。換而言之，今年外需對我國經 濟增長的貢獻很可能出現歷史第二次“負效應”(注：第一次是在金融危機后的2009年)。

??固定資產投資累計增速持續放緩，內需企穩反彈動力不足。8月固定資產投資累計同比增幅為10.9%，繼續呈低位下滑態勢。其中，房地產開發投資 增速繼續下滑，前8月僅為3.5%，比前7月減少了0.8個百分點。9月財新中國制造業采購經理人指數初值錄得數據為47，較8月終值下降0.3個百分 點，該值創六年半新低。上述指標顯示，當前我國內需反彈的動力仍較弱。

??內、外需短期仍在拖累實體經濟，全年“保7”仍有一定的風險。在此背景下，我國經濟平穩運營需要房地產業繼續保持擴張力，后續仍會繼續出臺寬松政策為之保駕護航。

??【02政策】

??“9?30”再現，四季度出臺針對性政策可能性加大

??經歷過8月的一波救市潮后，9月中上旬不論是中央層面還是地方層面，政策調整力度都大為減弱。然而，一方面，經濟下行壓力依然較大，全年“保 7”仍需房地產保駕護航；另一方面，房地產市場回升乏力，部分二、三、四線城市庫存壓力仍未實質性緩解。在此背景下，9月30日央行再次“救市”，下調非 限購城市首套普通住房商業貸款首付比例至最低25%，這對二、三、四線城市剛性需求或有一定的刺激。此外，住建部也于9月21日發文，明確了住房公積金異 地個人住房貸款辦理流程，以及將構建全國性的住房公積金異地貸款業務信息交換系統。客觀來講，這項政策并無“新意”，只是將之前提議和很多城市已經推行的 做法，再度明確一下并統籌到全國范圍。但其“意義”卻不小：一方面，通過異地繳納和貸款的順暢流轉和盈虧城市間“削峰填谷”，可以最大限度地發揮公積金對樓市的支持作用；另一方面，該政策將徹底打破以往省市間公積金管理各自為政的局面，有利于形成全國統一的公積金資金池，為今后公積金制度進一步改革打下基礎。

??地方層面，9月政策延續上月“加快中央政策落地和因地制宜出臺針對性救市政策”的風格。主要體現在4個方 面：1)武漢、北京等城市積極落實首套付清貸款、二套公積金貸款首付2成新政。其中，武漢將這一政策的戶型限定在144平方米(含)以下，意味著改善和部 分中高端需求將同時受益。2)針對庫存過高的問題，遼寧省出臺新政，明確將小戶型和戶型適合的存量商品住房，納入安置房房源；同時加大棚改力度，全面推行棚改貨幣化安置，打通保障房、棚改房、拆遷安置房與商品住房之間的通道。3)鼓勵行業轉型升級，山東提出加快轉變住房建造模式，推進建筑(住宅)產業現代化，轉變房屋供應和消費模式，加快轉變房地產企業發展模式，等等。4)針對新城發展盲目的問題，河北出臺新政，提出要準確把握城市定位和功能布局，把服從承接北京非首都功能疏解的需要放在首位，打造規模適度、職住合一、生態優美、生活便利、成本低廉、宜居宜業的首都衛星城，不建“睡城”和“圍城”；合理劃定城市開發邊界，防止攤大餅式盲目外延。

??展望四季度，隨著中央和地方層面救市政策的逐漸到位，“新”政出臺的力度和頻度預計會減弱，后續刺激或聚焦于原有政策的細化和深化：1)已明確 大方向的政策，將加快具體細化和落地。比如鼓勵開發商由開發銷售向租售并舉模式轉變，政府還需圍繞降低開發成本、提升房企盈利能力，創新土地出讓制度和財 稅優惠政策。2)已落地的政策，還要進一步研究如何有效地激勵市場化主體。比如，有些城市出臺政策將首套利率下限為7折、二套首付比例降至4成，但實際上 很少銀行樂意去做，導致這些已落地的政策一直處在“空轉”狀態。這就需要政府進一步出臺針對性政策(如政策補貼、稅收優惠)以激勵市場化主體積極執行政 策。

??【03 樓市】

??“金九”成色不足，四季度回升可期

??本月重點城市商品住宅供應較8月明顯增長，但成交仍未有明顯起色，“金九”明顯不及預期。具體來看，重點城市商品住宅供應環比增多減少，整體增 幅近19%，其中一線城市上升最為明顯；而成交來看，整體成交量仍延續下滑態勢，本月環比繼續小幅下降，且同比增幅明顯收窄。在供應增長成交不振下，本月 供求比明顯上升，使得部分城市庫存量有所增長，助推消化周期也小幅上漲。

??1、供應：整體環比大幅回升，一線城市增幅尤其明顯

??9月，重點城市商品住宅供應量整體環比增幅19%，為下半年首個供應小高峰。一線城市表現最為強勁，四城供應量近490萬平方米，環比增幅超過 60%，其中上海、廣州增幅最為明顯。二、三線城市環比也是增多減少，城市間分化也十分明顯，南昌、寧波、福州等城市，供應量環比增幅都在140%以上， 而海口、廈門、大連、長春等城市，供應仍未有起色，繼續下探，本月環比跌幅都在40%以上。

??9月供應量的回升早在意料之中，一方面，“金九”本是傳統推售旺季，適逢“雙節”，歷來也是全年供應量較多的月份之一，再加上“雙降”等政策效 應，一定程度上提振了市場信心；另一方面， 7、8月供求的持續走低，使得市場熱度不振，城市項目存貨增多，房企業績壓力增大，因而，企業抓住“金九”月加大供應量也有在銷售上“沖一把”的期望。

??從CRIC監測的歷年數據來看，下半年市場供應相比上半年會有較大幅度的增長，4季度重點城市商品住宅供應量將繼續回升，且總量將明顯大于3季度。

??2、成交：全月“先抑后揚”，但整體環比仍小幅下滑

??供應量的大增并未帶來市場的回升，9月重點城市商品住宅成交量環比繼續小幅下降，上半月成交量明顯不濟，全月成交呈現 “先抑后揚”走勢。一線城市表現最差，環比降幅最大，其中除上海成交量環比小幅上升外，其余全部下降，尤其是北京、深圳降幅尤其明顯；而二、三線城市商品 住宅成交，環比增減參半，本月整體成交量與8月基本持平，表現較為平穩，而值得關注的是，南京、濟南、長沙、蘇州等城市，成交量環比上升明顯，市場表現突 出，尤其是南京，本月商品住宅成交量近133萬平方米，為2010年以來單月成交最高值，市場火爆程度可見一斑。   

??“金九”成交不及預期，在我們看來，主要有以下幾個方面原因：第一，受今年“9?3”小長假影響，很多居民出游計劃提前，節日的特殊性也使得購 房者看盤積極性明顯降低，上半月成交量大幅下滑，拖累整個月成交基數。第二，房企沒有給出大幅“促銷”、“讓利”也是重要原因，尤其是一些市場表現較好的 城市，房價穩步增長，一定程度影響成交回升。第三，前期政策效力遞減，近期“首套結清，再買二套公積金首付2成”等新政落地較慢，刺激需求有限，成交量上 漲動力不足。

??對于4季度市場，將是房企今年業績沖刺的最后時機，各項營銷力度必然加強，再加上供應的增加，因而，成交回升可期。

??3、庫存： 供求比明顯回升，部分城市庫存量有所上升

??9月，重點城市商品住宅供求比較上月大幅回升，本月超過一半的城市供求比在1.0以上，其中，廣州、沈陽、南昌等城市，供求比更是在1.5以 上，本月供大于求的狀況明顯，尤其是沈陽，市場去化壓力本就突出，供求比的大增必將影響其去庫存進程，去化壓力更加增大。本月供求比的大增，主要原因還是 供應的明顯回升，而成交繼續不振，直接推高各城市的供求比。 

??庫存方面，重點城市中超過7成城市商品住宅存量同比繼續下降，尤其是深圳、蘇州、成都、常州等城市，庫存量下降幅度都超過20%。重點城市存量 的繼續下降，主要原因還是今年整體供應的低位，而成交同比大大好于去年同期，有效地消耗了庫存量，使得今年重點城市存量基數較低。然而不可忽視的是，本月 供應量的大幅增長使得部分城市庫存量有所增加，尤其是沈陽等去化壓力較大城市，加劇供求矛盾。

??消化周期來看，除重慶、南昌兩城外，其余重點城市商品住宅消化周期同比仍不同程度下降，其中，一線城市降幅最為明顯，平均降幅超過40%。重點 城市消化周期的繼續走低，主要還是在于去年市場下行下，重點城市消化周期攀高，基數較大，而今年成交量同比大大好于去年，因而，同比消化周期才繼續下降。 而值得關注的是，相較于今年8月，本月因為供應的大增使得不少城市消化周期不同程度上升，尤其是深圳，在成交量不斷下滑影響下，本月消化周期環比上漲 24%，再次超過7個月。

??4、成交結構：北上深各面積段成交占比仍表現穩定，北京低檔占比大幅下滑

??本月北上深三城各面積段產品成交占比與上月相比仍然表現相對穩定。從價格段來看，北京低檔產品和中檔產品成交占比有較大幅度下滑，中低檔產品成交占比有大幅提升；深圳則高檔產品成交占比有所下滑；上海各價格段產品成交占比環比變化不大。

??在從價格段成交結構來看，上海各價格檔次產品成交占比于上月相比變化不大，而深圳高檔產品成交占比有所下滑，北京低檔和中檔產品成交占比有較大幅度下滑。 其中北京低檔產品成交占比降幅最大，環比下降7個百分點，本月僅11%，中檔產品環比也下降了6個百分點，至27%，而中低產品大幅上升7個百分點，成交 占比已超4成。這主要與本月北京東洲家園、中國鐵建興盛馨苑等單價2萬元/平方米左右的剛需產品熱銷有莫大關系。而上海除中高檔產品成交占比環比下滑4個 百分點以外，其他檔次產品成交占比環比變化幅度均在2個百分點以內，成交結構相對穩定，不過總體來看，上海低檔和中低檔產品成交占比均有所提升，這主要是 由于經歷前幾個月的改善型中高端產品集中釋放，本月成交開始有所放緩，占比略向低檔和中低檔傾斜。而深圳高檔產品成交占比本月環比也大幅下降4個百分點， 中低檔產品和中高檔成交均有較大幅度提升，環比漲幅均在4個百分點，這是在前期豪宅瘋狂釋放后，市場開始逐步回歸剛需和改善為主的常態。

??從面積段占比來看，北上深三城各面積段成交占比仍然表現相對穩定。特別是上海，除90平方米以下產品成交占 比小幅提升3個百分點外，其余面積段產品成交占比環比變化幅度均1個百分點左右，其中90-120平方米面積段成交占比小幅提升1個百分點，120平方米 以上各面積段產品成交占比則普遍下滑1個百分點左右。深圳有著極其類似的成交結構變化，其90平方米以下和90-120平方米產品成交占比環比分別提升了 5個百分點和1個百分點，而120平方米以上面積段產品成交占比則均有小幅下滑。北京則呈現相反的走勢。90平方米以下和90-120平方米產品成交占比 均有小幅下滑，大戶型產品則有小幅提升，其中200平方米以上戶型提升幅度最大，環比上漲5個百分點，至21%，這主要是由于本月潤澤莊園，華潤橡樹灣等 項目均取得不錯的銷售業績。

??5、本月小結： 9月不及預期，4季度市場回升是大概率事件

??9月，重點城市商品住宅供應雖明顯增長，但成交未能扭轉下半年以來的下滑態勢，表現不及預期。一方面，上半月的“9.3”假期疊加開學期，使得 上半月成交量大幅下滑，直接拖累本月市場成交的回升；而另一方面，當前房企仍未抓住去化窗口期，努力去庫存，因為市場仍鮮有明顯的“降價”“讓利”，這在 一定程度上也影響了購房者的入市決策。但值得關注的是上海、南京、武漢等城市，市場熱度仍很高，成交量保持高位，“金九”表現搶眼。

??而對于4季度市場，一方面，7、8月的連續下滑，9月市場的不及預期，使得多數開發商業績承壓，這也就是說，4季度將是其沖業績的關鍵時點，也 是今年最后一搏的機會，為此，企業必定加大供應，并采取更加多樣、積極的策略以求快速出貨，提振銷售，在部分二、三、四線城市預計會有一定程度的“讓 利”、“促銷”出現，對提振成交將有莫大幫助；而另一方面，去年4季度成交暴漲更多的還是依賴于“930”重磅政策推動，今年再現成交火熱的可能性不大， 但是在當前經濟壓力下，4季度房地產市場能否提振對穩定經濟十分重要，而目前來看，房地產市場仍未實質回暖，因而政府在政策面或迎來更大松動，在流動性預 期方面，更多降準、降息可期、金融機構的流動性或進一步打開、財政政策支持力度也可能進一步增加。因而，4季度市場整體回升是大概率事件。

??【04 288指數】

??房價指數延續上行趨勢，環比漲幅有所收窄

??2015年9月，中國城市住房(一手房)價格288指數為1098.6點，環比已連續5個月上行，指數較8月上升4.9點，環比上漲0.45%，漲幅較上月縮小0.01個百分點，同比漲幅擴大至0.77%。

??從指數趨勢來看，9月國內一手房交易價格指數延續了前五個月上漲的趨勢，但漲幅有所收窄。其中，全國31個省級行政區域中，一手房價格指數環比 上升的區域數為23個，較上月增加8個。一方面，在持續放寬的信貸政策和各項政策利好作用下，目前消費者購房信心趨于積極，尤其是降息、公積金首付比例下 調等政策的推出，觸動了大量觀望首置群體購房意愿。另一方面，樓市背后的邏輯基本都是“買漲不買跌”，因此，房價連續的上行也加速購房者入市的節奏。但由 于9月整體的成交并不如以往火熱，且部分三四線城市庫存較高也制約其房價上漲，以致整體房價指數增幅收窄。

??分城市能級來看，一線城市依舊處于領漲地位，同環比漲幅均領先其他城市，其中深圳市房價熱度不減，本月繼續領跑，環比上漲4.18%，同比來 看，四個一線城市也均高于去年同期，其中，深圳同比上漲28.84%，遠超其他城市。雖然深圳樓市成交經歷了暴增之后有所回落，但受成交結構性影響，房價 仍一路上漲，在一線城市中也路遙遙領先。而上海房價指數同環比漲幅也較為領先，這與最近上海土地市場“面粉貴過面包”不無關系，甚至不少房企在上海拍地， 預期成交樓板價直接參照周邊樓盤的成交價，這也導致區域內在售樓盤價格水漲船高。但不可忽視的是，一線城市特別是熱點區域房價上漲速度過快，存在被透支的 風險，還需理性對待。

??二線城市方面，超過八成的城市房價指數環比上行，蘇州、合肥、呼和浩特、青島等八市漲幅均超過了1%。其中廈門漲勢最為顯著，房價指數較上月上 漲2.89%，同比也上漲6.92%，高居二線城市之首。廈門房價上漲主要是受供應結構及土地市場影響，9月供應較8月下降了38%，且以改善型產品為 主；而9月土地市場也頗有亮點，龍湖地產以超五成的溢價率拿下廈門總價地王，也使得周邊開發商漲價底氣十足。

??目前房地產價格趨勢雖已現穩步上漲勢頭，但對于三、四線城市而言，受限于供應過剩、需求疲軟等客觀因素，四季度房價仍然難現全面上漲；并且就 一、二線城市來看，目前大多數城市房價已經來到了較高位置，前期積壓的購房需求也已在二季度以來的回暖中得到了釋放，繼續快速上漲的可能性不大。因此我們 認為四季度房價增速或將有所放緩。但是從市場層面來看，基于以下三點有利因素，房價在四季度持續上漲的基本面仍然不會改變：其一，近半年房價的上漲更應視 為補漲，全國層面來看房價仍有一定上漲空間；其二，在持續放寬的信貸政策和各項政策利好作用下，目前消費者購房信心趨于積極。其三，房企目前越來越重視項 目的盈利空間，因此我們認為，即便是在“營銷大戰”的四季度，房企在價格折扣方面也會表現得更為理性，一味降價求去化的現象不太可能出現。

??【05土地】

??地市量升價漲首現同比正增長，預計熱度將持續攀升

??2015年9月，土地市場成交面積、成交金額環比雙雙大幅回升，成交金額漲幅更是達到了66%。一線城市方面，北京、上海成交量均現大幅上揚， 深圳更是迎來了暌違已久的土地成交，3塊商辦用地共計拍出130億元，創下近20個月以來新高。二線城市方面，成交量價亦是雙雙環比上行，溢價率指標更是 攀升至31.79%，繼8月份后再創今年新高，合肥、廈門、南京等熱點城市土拍市場均有多塊高溢價宅地拍出，其中南京更是再現了“一日三地王”的火熱局 面。

??1、成交：出讓量價今年首現同比正增長，平均溢價率大幅上揚

??9月份，土地市場成交熱度急劇升溫。CRIC監測的300城經營性土地共出讓432幅，較上月增加了70幅之多。成交建筑面積為4260萬平方 米，環比上漲20%，同比增加12.9%，成交總價1621億元，環比暴漲66%，同比大增61.1%，就同比指標來看，成交建筑面積與成交總價指標均是 今年以來首現正增長。溢價率方面，本月平均溢價率達到27.87%，較8月份上漲了7.31個百分點。本月土地市場之所以出現量升價漲，溢價率指標亦快速 上揚，在我們看來主要有以下四方面原因：首先是基于二季度以來的銷售回暖，市場成交的向好不僅充實了開發商的口袋，更堅定了房企的拿地信心，為土地市場高 熱打下基礎；其次是一二線城市供應井噴，為本月土地市場帶來了大量優質宅地，也進一步讓企業競拍熱情升溫；再次則是信貸放寬，8月末央行再一次宣布雙降， 貨幣市場持續寬松為地市提供了更多“彈藥”；最后也與近期國土部積極表態不無關系，下半年開始，國土部即明顯加快了用地審批進度，9月初國土部接受采訪時 更是明確表示，為助力穩增長，正在全力推進多項重大政策舉措，包括適度放開土地閘門，為重大工程用地開綠燈等等。

??2、分布：一線城市成交金額暴漲，二線城市溢價率再創今年新高

??9月，各線城市土地成交金額均現大幅上漲，其中一線城城市成交總價漲幅最大，環比上漲173%，成交單價亦較上月翻番；二線城市方面，成交面積 環比上漲12%，成交金額較8月增長29%，溢價率指標也再創年內新高；三線城市成交量亦由負轉正，成交面積環比增加34%，成交金額環比上升80%。

??具體來看，一線城市本月成交建筑面積達到401萬平方米，環比增加20%，成交金額547.7億元，暴漲173%。本月北京、上海成交量均現大 幅上揚，其中上海更是成交金額環比上漲438%，成交面積環比上漲70%，并在寶山區大場鎮、青浦區趙巷鎮接連拍出多塊高溢價宅地。而深圳更是迎來了暌違 已久的地塊入市，3塊商辦用地共計拍出130億元，創下近20個月以來新高。

??二線城市方面，9月份成交建筑面積達2312.7萬平方米，成交金額819.51億元，均現環比上漲，溢價率指標更是攀升至31.79%，繼8 月份后再創今年新高，成都、杭州、天津成交金額環比均現大幅上漲。具體到熱點地塊來看，合肥、廈門、南京土拍市場均有多塊熱點土地拍出，以23日南京土拍 為例，在當日成交的4幅地塊中，G34、G35、G36均刷新了各自板塊樓板價紀錄，其中位于老下關的G34地塊更是以22373元/平方米的樓面價晉升 為南京新單價地王。

??三四線城市方面，本月也迎來了土拍市場的量升價漲，成交建面環比上漲34%，成交金額上漲80%，珠海、常州、佛山均有多塊高總價地塊出讓。但 在溢價率指標方面依舊表現平平，本月三四線城市平均溢價率為12.97%，與8月份相比變化不大。以此來看，雖然目前一手房市場成交大為好轉，但對于三四 線城市的投資機會，企業仍然保持著相對謹慎態度。

??綜上所述，9月份土地市場成交回暖，更多的還是基于一二線城市的成交景氣回升，三四線城市土地市場成交雖現放量，但熱度還是未見實質性回暖，這 一方面固然是因為三四線城市庫存壓力頗大，未來去化不易，但另一方面更深層次的原因，還是受制于當下不斷逼仄的行業利潤空間，為了尋求更高的利潤率，為了 越來越難尋覓的土地升值預期，房企還是更愿意投資房價一再高漲的一二線城市。

??3、重點地塊：優質宅地熱度持續攀升，南京本月再造三地王

??本月土地市場成交量價齊升，大體量優質宅地更是引來眾多房企競爭，諸如北京孫河宅地、合肥叉車廠宅地、廈門海滄P05地塊、上海大場鎮宅地均是 接連拍出超過5成的高溢價。但值得注意的是，商辦地塊表現平平，諸如深圳龍華、珠海橫琴2015-15等區位較佳的大體量商辦地塊，也都只是底價出讓，以 此來看，對于商辦地產的投資機會，大多數房企還是持以相對謹慎的態度。

??單價TOP10方面，本月一線城市數量明顯增多，北京、上海均有多幅優質地塊出讓，榜單首次兩席均出自北京，朝陽區孫河鄉的兩幅宅地皆拍出了封 頂溢價。此外南京、合肥二線城市也有高溢價土地拍出，在23日南京的土拍市場上，四幅地塊均是高溢價出讓，三幅宅地都刷新了板塊單價紀錄，其中濱江商務區 的G34號地塊更是超過了北京北辰，創造了南京全市樓板價的新紀錄。

??(1)深圳：僅一家房企參與競拍，龍華商辦地王底價出讓

??2015年9月23日下午，深圳市土地房產交易中心公開出讓龍華民治的一宗商服用地——A811-0319宗地，該幅地塊用途為商業用地、公園 綠地、城市道路用地，建筑面積57.79萬平方米，起始價112.5億元，折合樓面地價1.95萬元/平方米，鑒于其高總價及開發難度等對房企要求極高， 最終只有龍光地產一家房企參與競拍，以底價112.5億元成交。

??從周邊三公里內的商業及辦公物業現狀，我們也可以看到：1)商業配套較為充足：除了住宅項目的底商配套之外，有7家百貨、購物中心輻射該區，其 中3家已經運營，4家將于2015年底至2017年相繼開業，合計運營面積超過40萬方，另外還有4.5萬方的商品批發專業市場。2)辦公發展空間較大： 輻射范圍內僅3個成熟的辦公項目，包括澤華大廈、七星商業廣場辦公、水晶湖郡，總計面積近11萬方。其中，七星商業廣場作為乙級辦公租金卻高于甲級的澤華 大廈，這與其以專業市場和辦公結合的運營方式有很大關系。因此，我們建議產品方面可以辦公為主，商業為輔，配以少量酒店、公寓等產品。

??(2)北京：保利首開64億競得孫河地塊，創區域總價單價雙料地王

??2015年9月2日，孫河2902-18、2902-19、2902-27地塊最終被首開保利聯合體以64.83億元獲取，溢價率50%，測算 樓面成本約為53830元/㎡。不論是樓面價還是總價雙雙刷新孫河區域紀錄，成為孫河雙料地王。值得一提的是，現場競報保障房配建模式為異地配建，并規定 保障房建設單價標準為10000元/㎡。首開保利聯合體正是以異地配建27500㎡保障房的優勢成功獲取孫河地塊。相比原地配建而言，異地配建一方面可避 免高檔住宅小區混雜中低端保障房小區，有效保證區域高檔低密度小區結構的一致性；同時也通過規定保障房建設標準保證了保障房質量，可有效避免綜合成本壓力 之下形成的“粗制濫造”保障房。從周邊土地來看，中糧地產在2013年7月獲取孫河鄉西甸村HIJ地塊，折合樓板價約為48459元/平方米，成本也處于 高位。不夠從周邊項目成交來看，2015年8月中糧瑞府僅成交3套別墅，成交均價67957元/㎡；而首開瑯樾成交7套，成交均價41830元/㎡，兩項 目分別于7-8月入市，成交并不理想。再看附近的泰禾北京院子項目自2013年1月拿地、2014年2月開盤以來，至今已去化過半，形成了一定口碑效應。 從成本上看，泰禾、首開樓板價均低于30000元/㎡，相對更具優勢。我們認為，在本幅孫河地王入市前，區域高端改善需求或被泰禾、首開項目提前收割，未 來該幅地塊的價值客戶仍需挖掘。

??4、本月小結：供需雙方信心全面回暖，預計四季度土拍市場熱度將持續升溫

??9月份，在一二線城市土地供應放量的帶動下，土地市場規模在“金九”迎來了實實在在的量升價漲，而從重點地塊表現來看，北京、上海、廈門、合肥 等一二線城市均有大體量高溢價宅地拍出。不論是從整體規模的上漲，還是從熱點地塊的成交情況來看，目前供需雙方的信心回暖都已有目共睹。因此對于四季度土 地市場，我們仍然保持樂觀態度，并且基于以下三點客觀因素，我們認為土地市場熱度還有望進一步升溫：其一，當下多數城市還未完成2015年土地供應計劃， 比如廈門至今僅完成2015年土地供應計劃的一半，而蘇州和天津完成度甚至不足40%，這些城市有望在四季度加大供地力度，為土地成交提供先決條件；其 二，前期樓市成交量高漲，為房企帶來了大量資金的同時，也消耗了部分存量，為保障后續發展，房企拿地補倉迫在眉睫；其三，當下穩增長壓力仍然巨大，為了達 成GDP“保7”目標，房地產政策面的持續趨寬仍是大勢所趨，所以地方政府和企業也無需過多擔憂政策全面收緊的可能。